YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/4810
KARAR NO : 2007/6020
KARAR TARİHİ : 21.05.2007
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı … aleyhine 26.1.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil davacı … vekili tarafından davalı … aleyhini 7.3.2005 gününde verilen dilekçe ile sözleşmenin feshi, tazminat istenmesi üzerine birlikte yapılan duruşma sonunda; …’ın tescil isteminin reddine, …’in karşı davasının kısmen kabulüne dair verilen 4.4.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Karşı davada biçimine uygun düzenlenen 17.02.2003 günlü satış vaadi sözleşmesinin temerrüd nedeniyle feshi, haklı fesih nedeniyle menfi zarar tutarı olan 2000 YTL, davacı ve karşı davalının elatmasının önlenmesi, 4200 YTL ecrimisil tahsili istenmiştir.
Mahkemece senetle ödenmesi kararlaştırılan kalan bedel ödenmediğinden vaad alacaklısı davacının tescil isteminin reddine, peşin olarak ödenen 10.500,00 YTL. asıl davacı …’a ödendiğinde davacı ve karşı davalı …’un çekişme konusu 7 parsele elatmasının önlenmesine ve taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.
Hükmü taraflar temyiz etmiştir.
Yanlar arasındaki biçimine uygun düzenlenen 17.02.2003 günlü taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin konusu 9678 ada 7 parseldeki davalı kayıt maliki …’ye ait paydır. Sözleşmede vaad borçlusu …’ye ait payın 22.500,00 YTL.ye satıldığı, satış bedelinden 10.500,00 TL.nin peşin olarak ödendiği,
kalan 12.000,00 YTL için muhtelif vade ve bedelli dört ayrı senet düzenlendiği, kalan satış bedeli ödendiğinde taşınmaz ferağının davacı …’a verileceğinin yazıldığı görülmektedir.
Taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi dışında başkaca bir hukuki ilişkinin varlığı kanıtlanmadığından keşidecisi vaad alacaklısı … olan 4.100 Amerikan Doları tutarındaki iki ayrı senedin lehdarı vaad borçlusu …’ye önceki senet bedellerinin ödenmemesinden ötürü borcun yenilenmesine karşılık verildiğinin kabulü gerekmiştir. Nitekim, son senetlerdeki “malen” kaydı ve halen senetlerin davalı ve karşı davacı …’nin ciro ettiği kişiler tarafından icra takibine konu edilmesi bu kabul şeklini doğrulamaktadır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükler. Belirtilmelidir ki, hiçbir sözleşme ileride bozularak feshedilmek üzere yapılmaz. Şayet, sözleşmede iki tarafa hak ve borçlar yüklenmişse her iki tarafında sözleşme koşullarına uygun davranmaları «ahde vefa» kuralı gereğidir. Sözleşmenin bir tarafı karşı taraftan kendi öncelikli edimini yerine getirmeden karşı tarafın edimini yerine getirmesini bekleyemez.
İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflarının birinin borcunu ifa etmeyerek temerrüde düşmesi halinde alacaklının borçluya borcunu ifa etmesi için münasip bir mehil tayininden sonra Borçlar Kanununun 106 maddesinde hükme bağlanan seçimlik hakları vardır. Anılan hüküm uyarınca bu mehilden sonra alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebine uğrayacağı zarar ve ziyanını; aktin icrasından ve gecikme sebebiyle zarar ve ziyan isteme talebinden vaz geçtiğini bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zarar ve ziyanını isteyebileceği gibi akti de fesh edebilir. Borçlar Kanununun 107.maddesinde ise, alacaklının uygun bir süre verilmesi gerekmeden fesih nedenleri sayılmıştır. Gerçekten anılan hüküm uyarınca borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz kalacağının anlaşılması, temerrüdün alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmesi ya da sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması durumunda alacaklı borçluya ayrıca borcun ifası için süre tanımaksızın B.K.nun 106.maddesindeki seçimlik haklarını kullanabilir. Somut uyuşmazlıkta taraflar ifa tarihini kesin olarak saptadıklarından davacı … mehil tayin etmeksizin sözleşmenin feshini doğrudan mahkemeden isteyebilir. O yüzden kendi öncelikli edimini yerine getirmeyen davacı ve karşı davalı …’un tescil davasının reddi ve temerrüd
nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin feshinin hüküm altına alınmasında bir yanılgı yoktur.
08.03.1950 tarih ve 22/4 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere ecrimisil (işgal tazminatı) başkasının taşınmaz malını haksız olarak zapt edip kullanan kötü niyetli kimsenin o gayrimenkulü haksız olarak elinde tutmasından dolayı taşınmaz mal malikinin uğradığı zararlara karşılık ödemesi öngörülen bir miktar tazminattır.
Hukuk Genel Kurulunun 06.10.2004 tarih 433-483 sayılı kararında belirtildiği gibi anılan İçtihadı Birleştirme kararında «…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği; haksız bir eylem sayılması gerektiği….. bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği…. Zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu ….» ilkeleri benimsenmiştir. Buna göre ecrimisil (işgal tazminatı) haksız işgalden dolayı tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimidir. Ecrimisilin en azı kuşkusuz kira geliri karşılığı zarardır. Bu zararın kapsamına taşınmaz malikinin veya somut olayda olduğu gibi zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) da girer. Haksız işgal haksız eylem niteliğindedir. Ancak; az yukarıda söylediği üzere, haksız işgal tazminatı borçlusu başkasına ait taşınmazı haksız olarak zapdedip kullanan kötüniyetli kişidir. Olayımızda davacı dava konusu taşınmazı 17.02.2003 günlü sözleşmeye dayanarak ve sözleşmede kararlaştırılan bedeli kısmen ödeyerek zilyed olduğundan kötüniyetinden bahsedilemez. Karşı davanın konusu ecrimisil tahsili isteminin reddi de açıklanan nedenle doğrudur.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Aşağıdaki bölümde yeniden sözü edileceği üzere sözleşmenin feshi halinde sözleşme ilişkisi sona ereceğinden tarafların fesih anına kadar ayakta olan sözleşme uğruna yaptıkları harcamalarının tasfiyesi de gerekir. Tasfiyeden amaç, kural olarak geriye etkili sonuç meydana getiren fesihten ötürü tarafların mal varlıklarını sözleşmenin yapıldığı güne getirmektir. Yanlar 17.2.2003 günlü sözleşmede peşin olarak 10.500,00 YTL. ödendiğini kabul ettiklerine, sözleşme fesh edildiğine göre peşin olarak yapılan ödemenin sebepsiz zenginleşme hükümlerince davacı …’a ödenmesi gerekir. Peşin olarak alınan bedel davacıya iade edilmediği sürece davacının taşınmazda Türk Medeni Kanununun 950.maddesince hapis hakkı bulunduğundan tahliyesi hüküm altına alınamaz. O yüzden mahkemece vaad alacaklısı davacıya
ödenmek üzere vaad borçlusunun yedinde bulunan 10.500,00 YTL.mahkemeler veznesine depo edilerek davacının elatmanın önlenmesi istemi birlikte ifa kuralı gereğince hüküm altına alınmalı, bu suretle de hükmün infazında tereddüt yaratılmamalıdır. Hüküm açıklanan sebeple davacı ve karşı davalı … yararına bozulmalıdır.
3-Borçlar Kanununun 108.maddesine göre akitten rücu eden alacaklı vaad olunan şeyi vermekten imtina ve tediye eylediği şeyi istirdat edebilir. Şayet sözleşme alacaklı tarafından haklı olarak fesih edilmişse alacaklı Borçlar Kanununun 108.maddesine dayanarak menfi zararlarını isteyebilir. Menfi zarar alacaklının sözleşmenin ifası uğruna yaptığı bütün harcamalar, kısaca cebinden çıkan paradır. Davada karşı davacı vaad borçlusu Ayişe menfi zararlarının tahsilini istediğinden kendisine bu istek kalemi açıklattırılmalı ve delilleri toplanarak talebi hakkında sonucuna uygun bir hüküm verilmelidir.
Mahkemece açıklanan bu husus üzerinde durulmaksızın karşı davanın konusu menfi zarar isteminin eksik araştırma ve inceleme ile reddedilmesi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenle de davalı ve karşı davacı yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 bentte açıklanan nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, hükmün 2 bent uyarınca davacı ve karşı davalı …, 3.bent gereğince de davalı ve karşı davacı … yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 21.5.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.