YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2008/11309
KARAR NO : 2008/11835
KARAR TARİHİ : 17.10.2008
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.08.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı vekili, mülkiyeti davalı Hazineye ait ancak davacı idareye tahsis edilen 141 ada 36, 54 ve 55 parsel sayılı taşınmazlar ile mülkiyeti davacı idareye ait 22 parsel sayılı taşınmazla birlikte toplam 686,99 m2 olan üzerinde davacı tarafından Vali Akbulut … merkezinin inşa edildiğini, daha sonra tahsisin kaldırıldığını, davalı … adına kayıtlı taşınmazlarla ilgili her yıl davacının ecrimisil ödediğini, davacı idarenin bu taşınmazların bedeli karşılığında satışını talep etmiş ise de, açık artırma yolu ile satılacağının bildirildiğini, … merkezi inşa edilirken davacının iyiniyetle hareket ettiğini ve yapılan binanın zeminden çok değerli olduğunu belirterek, uygun bedel karşılığında çekişme konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.
Davalı … vekili dava konusu taşınmazların 30.09.1985 tarihli yazı ile İl Özel İdare Müdürlüğünün hizmet binası yapılmak üzere tahsis edildiğini, daha sonra yapılan tasbitte bu yerde … merkezi inşa edildiği ve tahsis amacının dışında kullanıldığının anlaşıldığını ve bu nedenle tahsisin kaldırıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, çekişmeli taşınmazlar üzerindeki yapılar arasından değerli olması ve diğer yasal şartların gerçekleşmiş bulunması nedeniyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalı … vekili temyiz etmiştir.
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a-Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında
belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b-İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı … ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c-Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Çekişme konusu mülkiyeti davalı Hazineye ait 141 ada 36 parsel sayılı 75 m2 yüzölçümlü taşınmaz 30.09.1985 tarihinde davacı … İdare Müdürlüğüne hizmet binası yapılmak üzere tahsis edilmiş, daha sonra yapılan tespitlerde üzerinde … merkezi inşaatı bulunduğu ve tahsis amacına aykırı kullanıldığı gerekçesiyle 17.09.2002 tarihinde tahsis kaldırılmıştır. Yine uyuşmazlık konusu 141 ada 54 ve 55 parsel sayılı taşınmazların
mülkiyeti de davalı Hazineye aittir ve arsa niteliği ile kayıtlıdır. Davacı … İdaresinin çekişme konusu taşınmazlar için ecrimisil ödemesi yaptığı da dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinin sağladığı hakka dayanabilmek için kişinin yapı yapıldığı zamanda iyiniyetli olması esastır. Subjektif unsur olarak belirtilen bu unsur davanın dinlenebilme koşullarından birincisi olup bu unsurun kanıtlanması ile tescil mümkündür. Gerçekten, bir yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişi, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olmalı, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu ya da 05.07.1944 tarihli 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmelidir. İyi niyet unsuru da denilen bu unsur kanıtlanamadığı takdirde ikinci unsur olan bina değerinin arsa değerinden üstün olduğu iddası artık dinlenilmez.
Somut olayda ise; davacı çcekişme konusu taşınmazların mülkiyetinin davalı Hazineye ait olduğunu bilmektedir. Kaldı ki, bu husus tahsise ilişkin yapılan işlem ve yazışmalar ve hatta tahsisin kaldırılması işlemi ile de açıkça bellidir. Tahsisin amacı da hizmet binası yapılmasını sağlamaya yöneliktir. 30.09.1985 tarihli tahsis kararına bakıldığında, tahsisin “mülkiyeti Hazinede kalması şartı ile” yapıldığı da açıkça görülmektedir. Artık burada davacının iyi niyetli olduğunu ileri sürmesi ve Türk Medeni Kanununun 724. maddesinden yararlanması olanaklı değildir. Davanın sübjektif unsuru olan iyi niyet kanıtlanmadığından davanın reddine karar verilecek yerde hukuka uygun düşmeyen yorumla davanın kabulü doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 17.10.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.