YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2008/13813
KARAR NO : 2008/15410
KARAR TARİHİ : 16.12.2008

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 6.9.2006 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, kal birleşen davalarda davacılar … ve … tarafından verilen 16.10.2006 tarihli dilekçeler ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, birleşen davaların reddine dair verilen 16.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı/davacı … ve … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, adına kayıtlı 654 parsel numaralı taşınmaza bina yapmak ve ağaç dikmek suretiyle elatan davalıların müdahelesinin önlenerek yapıların yıkılması isteğinde bulunmuştur.
Davalılar birleştirilen dosyalarda açmış oldukları davalarda; yapıların iyiniyetli olarak inşa edildiği gibi bina değerinin arazi değerinden fazla olduğunu belirterek TMK.nun 724. ve devamı maddeleri gereğince tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.
Mahkemece davanın kabulüne, birleştirilen davaların reddine karar verilmiş olup hüküm davalılar-davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Yapılan yargılamaya toplanan deliller ve dosya kapsamına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir.
2-Dava, elatmanın önlenmesi ve kal, birleştirilen davalar ise temliken tescil isteğine ilişkindir.
Bilindiği üzere; Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi
durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı … ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Somut olayda; Davacı ve davalılara ait taşınmazların çapa bağlanmış olması sebebiyle davalıların iyiniyetli olduğunun kabulü olanaklı değil ise de dosyaya sunulan bilirkişi raporuna göre bina değerleri arazi değerinden fazla olup nitelikleri gereğince yıkımı halinde fahiş zarar doğuracağı da belirtilmiştir. Bu husus mahkemenin de kabulündedir. O halde mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda saptanacak bedel karşılığı binaları temellük etmek isteyip istemediği davacıya sorulmalı kabul etmediği takdirde kal isteminin reddine karar verilmelidir.
Mahkemece bu hususun gözetilmemiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan kararın belirtilen nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Davalılar-Davacıları diğer temyiz itirazlarının 1. bentte sayılan nedenlerle reddine, 2.bentte yazılı nedenle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatıranlara geri verilmesine, 16.12.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.