YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/12450
KARAR NO : 2009/13358
KARAR TARİHİ : 23.11.2009
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
ŞTİ. VD.
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.12.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.01.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
Davacılar, davalılardan yüklenici sıfatıyla hareket eden … İnşaat Ltd. Şti. ile 7.2.2002 tarihinde yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ile arsa sahipleri olan diğer davalılara ait arsa üzerine yapılmakta olan binadan 13 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını belirterek, bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
./..
2009/12450-13358 -2-
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
./…
2009/12450-13358 -3-
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;
Davada dayanılan 7.2.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi davacıların murisi … ile … İnş. Ltd. Şti. arasında düzenlenmiş olup, davalılar … ve müşterekleri adına kayıtlı … ada 16 ve 17 parsel numaralı taşınmaz üzerine projesine ve imara uygun yapılacak binadan 13 numaralı bağımsız bölümün satışına ilişkindir. Taşınmazın eser sözleşmesine ve satış vaadi sözleşmesine geçen tapu kaydı ada parsel numarası yukarıda yazıldığı gibidir. Dava dilekçesinde ve hükümde ise taşınmaz … ada 18 numaralı parsel olarak yazılmıştır. Husumetin doğru olarak yöneltilip yöneltilmediğini tespit bakımından sözleşmelerde geçen ada parsel numaraları ile hükme esas alınan ada parsel numaraları arasındaki çelişkinin giderilmesi gerekir. … ada 18 parsel numaralı taşınmazın doğru biçimde tespit edildiği varsayılsa bile …, …, …, …, … ve … adlarına kayıtlı olup, bunlardan 7/60 pay sahibi İlhan kızı … ile 20/60 pay sahibi …’ye husumet tevcih edilmemiştir. Taşınmaz müşterek mülkiyet esası üzerine kayıtlı bulunduğuna göre, bu taşınmazdan
./….
2009/12450-13358 -4-
belirli bir payın dahi olsa temlikine esas olacak davada paydaşların tamamının yer alması gerekir. Bu tür davalarda paydaşlar birlikte hareket etmek zorundadırlar. Davada taraf teşkili tam olarak sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilmesi gerekirken eksik husumetle yargılamanın bitirilmesi usul ve yasaya aykırı olup bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Kabule göre de; dava konusu taşınmazın uzman bilirkişilerce tespit edilen inşaat seviyesinin %60 olduğu dikkate alınmaksızın kabul kararı verilmesi de yerinde değildir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 23.11.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.