YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/3381
KARAR NO : 2009/5067
KARAR TARİHİ : 16.04.2009

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.02.2008 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesi bedelinin yeniden saptanması, birleştirilen davada da Hazine tarafından cezai şartın tahsili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; kira bedeli belirleme isteminin reddi ile birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 14.10.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı (davalı) … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Davacı, mülkiyeti Hazineye ait 1.121.533 m2 yüzölçümlü 9 parça taşınmazı 29.07.2006 tarihinde ilk yıl için 64.100,00 YTL kira karşılığı on yıl süreyle kiraladığını, 2006 yılında ekimini yaptığını ancak 2007 yılında meydana gelen kuraklık nedeniyle %70 oranında ürün kaybı olduğunu, bu hususun tespiti üzerine davalı idareye başvurarak 2006-2007 yılı için ödenen kira parasını 2007-2008 yılı kira dönemine sayılmasını ve kira bedelinde indirim yapılmasını istediğini, idarenin istemini reddettiğini ileri sürerek, öncelikle sözleşmenin 9.maddesi uyarınca sözleşmenin tazminatsız olarak sona erdirilmesine, bu istem kabul edilmediği takdirde kuraklığın mücbir sebebi sayılarak 1 yıl kira bedeli alınmamasına, bu istem de kabul edilmez ise kira miktarından %70 oranında indirim yada bedelin yeniden tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kuraklığın mücbir sebep sayılmayacağını, idarenin kusurunun da bulunmadığını, ayrıca kuraklık nedeniyle devlet yardımı alacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuş, birleştirilen davada da ödenmeyen 3 taksit nedeniyle sözleşmeyi 28.03.2008 tarihinde fesh ettiklerini, fesih nedeniyle sözleşmenin 12.maddesi uyarınca 66.000,00 YTL cezai şartın yasal faiz ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, kuraklığın öngörülemeyen bir hal olmadığı, mücbir sebep sayılamayacağı gerekçesiyle davacı …’ın açtığı davanın reddine, birleştirilen davanın ise kira bedeli için kararlaştırılan ÜFE artış oranına göre 65.894,80 YTL için kabulüne karar verilmiş, hükmü davacı-birleşen davanın davalısı … temyiz etmiştir.
Dava, zirai ürün kirasından kaynaklanan uyarlama, birleştirilen dava ise cezai şart alacağının tahsili isteğine ilişkindir.
Taraflar arasında 29.07.2006 tarihli ve on yıllık süreli hasılat kira sözleşmesi tartışmalı değildir. Burada hemen belirtilmelidir ki, sözleşme hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa – Pacta Sund Servande) ilkesidir. Bunun anlamı, sözleşmeye yapıldığı andaki gibi uyulmasıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK m.4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelebilir. Hukukta bu zıtlık, sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi(Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenmeyen Hal Şartı) ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlemin temelinin çöktüğünü kabul eden hakim, duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltebileceği gibi, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Bir başka deyişle sözleşmeye müdahale eder. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde … olarak TMK’nun 1, 2, ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir.
Nitekim, Borçlar Kanununun 282.maddesinde de benzer durumlar düşünülerek “Fevkalade felaket hallerinde yahut tabi hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulün her vakitki hasılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir” hükmüne yer
verilmiştir. Demek ki yasa koyucu ilke olarak, olağanüstü felaket hallerinde veya tabi hadiselerden dolayı bir zirai kiralama işleminde hasılatın önemli ölçüde azalması durumunda, kiracının kararlaştırılan kira parasından indirim talep edebileceğini kabul etmiştir. O yüzden, fevkalade felaket halleri veya tabi hadiselerden neyin anlaşılması gerektiği hususu üzerinde durulmalı, ortaya çıkacak sonuçla eldeki davada sözü edilen kuraklık olgusu irdelenmelidir. Kuşku yok ki, hasılatı önemli ölçüde azaltacak olağanüstü felaketler ve doğal olaylar …, don, dolu, o bölge için alışılmış olmayan kuraklık, süne, çekirge gibi haşerelerin üşüşmesi, bitkilere veya hayvanlara gelen salgın hastalık gibi hallerdir. Olayın, olağanüstü felaket sayılıp sayılmayacağı ise kiralanan taşınmazların bulunduğu bölgenin özelliklerine göre tartışılmalıdır. Bundan ayrı, olay önlenemeyecek, örneğin tarımsal mücadele araçlarıyla başa çıkılamayacak bir olay olmalıdır. Diğer taraftan, kira miktarından indirim talep edebilmek için olağan üstü halin zirai ürün hasadından evvel ortaya çıkması gerekir.
Hasılattaki azalmanın önemli olup olmadığının tayininde, hasılat miktarı ile kira miktarının karşılaştırılması, kiracının ve ailesinin asgari geçim masrafları ve işletme masrafları ile normal hasılat arasındaki oranın göz önünde tutulması gerekmektedir. Geçmiş yıllar ortalaması bulunurken, sadece hasılatın iyi olduğu yıllar değil kötü olduğu yıllar ve kiranın süresinin de hesaba katılması gerekir.
Bütün bu araştırmalar yapıldıktan sonra hakim, olağanüstü felaket veya doğal afetler sebebiyle mutat hasılat elde edilemeyeceği kanaatine varırsa yasanın 282.maddesine göre kiradan münasip bir miktarın indirilmesine hatta hakkaniyet gerektirmekte ise o yıl için kira parasının ödenmemesine karar verebilir.
Bu açıklamalardan sonra asıl dava bakımından mahkemece yapılması gereken iş; konusunda uzman kişilerden ve hukuki yönlendirmede yardımcı olacak hukukçu bir bilirkişiden kurulacak heyete yukarıdaki çerçeve dairesinde araştırma ve inceleme yaptırmak, kiracının Borçlar Kanununun 282.maddesinden yararlanıp yararlanamayacağını açıklığa kavuşturmak, bu arada HUMK.nun 238.maddesinin son fıkrası hükmünü de göz önünde bulundurmak, asıl dava hakkında elde edilecek sonuca göre bir karar vermek olmalıdır.
Mahkemece, bütün bu yönler bir yana bırakılarak asıl dava eksik inceleme ve araştırmayla reddedildiğinden, karar bozulmalıdır.
Birleşen dava sebebiyle yapılan temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Birleşen davanın konusu, cezai şart alacağına ilişkindir. Davadaki istemin dayanağı ise, 29.07.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin “fesih yetkisi” başlıklı 12.maddesidir. Anılan hüküm “… kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetin durdurması, işletme ruhsatını her ne sebeple olursa olsun iptal edilmesi veya taahhüdünün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde (taksitlerin süresinde ödenmemesi dahil) 2886 sayılı Kanunun 62.maddesine göre idare 10 … süreli ihtarname ile durumu kiracıya bildirir ve ihtarnamede yazılı hususlara uyulmasını ister. İhtarnamede belirtilen 10 günün sonunda yerinde yapılacak kontrolde, belirtilen hususlara uyulmadığı görülürse kira sözleşmesi fesh edilerek, kesin teminat irat kaydedilir ve son bir yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir” şeklindedir. Görülüyor ki, sözleşmenin bu hükmünde kararlaştırılan cezai şart düzenlemesi Borçlar Kanununun 158/II.maddesinde yapılan akdin muayyen (belirli) zamanda veya meşrut (kararlaştırılan) mahalde (yerde) icra edilmemesi halinde ödenmesi öngörülen cezadır. İfaya eklenen cezai şart, özellikle borcun geç ifa edilmesi halinde uygulanır. Bu cezai şart türüyle taraflar asıl borcu zamanında ve belirlenen yerde ifa edilme ihtimalini kuvvetlendirmek isterler. Ne var ki, ifaya ekli cezai şartın istenebilmesi için alacaklının ifayı talepten vazgeçmemesi, başka bir deyişle sözleşmeyi fesh etmemesi gerekir. Somut olayda ise, davalı ve birleşen davanın davacısı Hazine, davacı ve birleşen davanın davalısı kiracının kira borcunu tediyede temerrüdünden bahisle borcun ödenmesi için kiracıya 7 … süre tanıyarak 21.03.2008 tarihli ihtarnameyi göndermiş ve sözleşmeyi fesh etmiştir. Az yukarıda sözü edildiği üzere, asıl borç ilişkisi kiralayan tarafından fesih suretiyle sona erdirildiğinden ifaya ekli cezai şartın istenme olanağı kalmamıştır. Mahkemenin, yapılan bu saptamaları bir yana bırakarak birleşen dava konusu istemi hüküm altına alması yasaya aykırı olmuştur.
Kaldı ki, hasılat kira sözleşmelerinde uygulanması zorunlu Borçlar Kanununun 288.maddesinin ilk fıkrası hükmüne göre, kiracının kira parasını ödemekte temerrüdü halinde, kiralayanın 60 günlük süre vermesi, bu sürenin sonunda borcun ödenmesi halinde akdi fesh edeceğini kiracıya bildirmesi gerekir. Anılan hükmün son fıkrasına göre de, kanunda öngörülen 60 günlük sürenin sözleşmeyle indirilmesine yahut kiranın ödenmemesi halinde akdin hemen fesh edilebileceğine dair mukavele hükümleri batıldır (geçersizdir). Dolayısı ile yapılan bu açıklamalara göre de, kiralayanın temerrüde düşürülmesinde yasada öngörülen kamu düzenine ilişkin prosedüre uyulmadığından cezai şart alacağı bu nedenle de istenemez.
Birleşen davaya ilişkin hükmün de açıklanan nedenlerle bozulması gerekir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 16.04.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.