YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/5233
KARAR NO : 2009/6108
KARAR TARİHİ : 15.05.2009

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.11.2004 ve 07.11.2004 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali, tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 02.06.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı arsa sahibi …, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B blok 26 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir.
Davadaki istemin dayanağı biçimine uygun düzenlenmiş 29.04.2003 günlü 11129 ve 11130 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerle diğer davalı yüklenici …’nin arsa sahibi ile olan 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu B bloktaki 26 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin davacıya satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Yüklenicinin yaptığı bu işlem hukukça, alacağın temliki işleminden ibarettir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmünce yazılı olarak yapılması
zorunlu bir tasarruf işlemidir. Kuşkusuz alacağın temliki ile ancak hak kazanılan (gerçek alacak) temlik edilebilir. Başka bir anlatımla borçludan kazanılmış bir hak yoksa salt alacağın temliki işlemi yapılmış olması yeni alacaklıya temlik işlemine dayanarak talep yetkisi vermez. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi uyarınca temlik işleminden sonra ifanın kendisinden talep edilmesi halinde borçlu temlik işlemi yapılmamış olsa idi eski alacaklıya karşı ne gibi bir itiraz ve def’i de bulunacak idi ise, aynı itiraz ve def’ileri yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir. Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülür hale gelir.
Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek o sözleşmeden kaynaklanan iki tarafın da hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde ise eserin tesliminden öncesi bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364.maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımsız bölümlerin tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir.
Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşmenin konusu 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre A ve D bloklar arsa sahibine, C blok yükleniciye ait olacak, B blokta arsa sahibinin seçeceği 2 adet dışındaki tüm bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır. E bloktaki 13 adet daire ile 1,5 dükkanın arsa sahibine, 11 adet bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Yapılan keşif sonucu, sözleşmeyle 30.03.2003 tarihinde teslimi kararlaştırılan A ve B blokların bitirildiği, 29.01.2005 tarihinde teslimi öngörülen D ve E bloklardan D bloğun 8. kat tabliye betonunun döküldüğü sıva işlerinin yapıldığı, E bloğun da 6. kat tabliye betonunun döküldüğü 2. katta tuğla örme imalatlarının yapıldığı, C bloğun ince sıva işlerinin yapıldığı pencerelerinin takılı olduğu, çalışmaların devam ettiği saptanmıştır. Keşfin yapıldığı tarih 30.11.2007’dir. Görülüyor ki, 5 blok halinde yapılması gereken binalarda C, D ve E bloklar sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi geçmesine rağmen bitirilmemiş, kısaca yüklenici temerrüde düşmüştür. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde her ne kadar kademeli ferağ hükmü varsa da yüklenici bu hükümden ancak … takviminin olağan seyri içinde yürümesi halinde yararlanabilir. Çünkü, Borçlar Kanununun 81. maddesi
hükmüne göre karşılıklı taahhütleri içeren bir aktin ifasını talep eden kimse önce kendi borcunu ifa etmelidir. Yüklenicinin yararlanamayacağı bir durumdan alacağın temliki suretiyle davacının yararlanması düşünülemez.
Kaldı ki, 29.11.2002 günlü sözleşmenin 2. maddesinde de teslimin ancak yapıların iskanı alınması koşuluyla kabul edilebileceği hükme bağlanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK.nun 287. maddesine göre delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan iskan koşuluna bağlı teslim ancak yapının iskan raporunun (oturma izninin) alınmasıyla olabilir.
Mahkemece, yapılan bu saptamalara göre davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddi yerine sözleşme hükmünün ve bu konudaki yasa kurallarının bir yana bırakılması suretiyle dava kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 15.05.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.