YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/15045
KARAR NO : 2011/1508
KARAR TARİHİ : 10.02.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2004 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.04.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 1239 ada 11 parsel sayılı taşınmazı davalı … Başkanlığından satın aldığını ve taşınmaz üzerine bina yaptığını, ancak davalılardan … tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasında tapu kaydının iptali ile davalı … adına tesciline karar verildiğini; taşınmaz üzerinde iyiniyetle bina yapmış olduğunu ileri sürerek temliken tescil isteminde bulunmuş, zemin bedelini daha önce davalı … Başkanlığına ödediği için de arsa bedelinin Belediye Başkanlığından tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı …, kendilerine husumetin yöneltilemeyeceğini, davalı … ise temliken tescil koşullarının oluşmadığını savunmuşlardır.
Mahkemece, taşınmaz bedeli davalı … tarafından ödenmek üzere tapu iptali tescil isteminin kabulüne karar verilmiş, hükmü davalılar temyiz etmişlerdir.
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.
Bilindiği gibi, anılan madde uyarınca bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b)İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c)Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın
bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; 300 parsel sayılı taşınmazda 22.08.1979 tarihinde davalı … paydaş iken 09.01.1986 tarihinde 2981 sayılı Yasa uygulamasına tabi tutulmuş ve davalının payı 1239 ada 2 ve 3 parsel numarası ile davalı adına tescil edilmiştir. Bu taşınmazlardan 3 parsel sayılı olanın 16.02.1989 tarihinde davalı …’nin Encümen Kararı ile bedele dönüştürülerek taşınmazda işgalci olarak bulunan davacı … ile dava dışı …’a 1/2 paydaş kılınarak 05.06.1989 tarihinde satılmıştır. Daha sonra yine Encümen Kararı ile taşınmaz ifraz edilmiş ve 11 parsel sayılı olanı davacı adına tescil edilmiştir. Bu arada 3 parsel sayılı taşınmazın kayıt maliki Nurettin Bayrak, Encümen Kararlarının iptali için idari yargıya başvurmuş, Encümen Kararının iptalinden sonra açtığı tapu iptali tescil davası sonucu … ve … adına oluşan tapular iptal edilerek taşınmaz yeniden 1239 ada 3 parsel numarası ile … adına 11.05.2004 tarihinde hükmen tescil edilmiştir.
Davacı eldeki dava ile taşınmazda kayıt maliki iken binayı yaptığını ve iyiniyetli olduğunu ileri sürdüğünden öncelikle davacının temliken tescil isteminin ilk koşulu olan sübjektif koşulun mevcut olup olmadığını irdelemek gerekmektedir.
Dosya içerisinde bulunan belgelerden taşınmaz … adına kayıtlı iken davacı tarafından işgal edildiği, yine Asliye 1.Hukuk Mahkemesinin 1983/443 Esas sayılı dosyasında … tarafından … ve … aleyhine elatmanın önlenmesi davası açıldığı anlaşılmıştır. Davacı … başlangıçta haksız işgalci olduğu taşınmaza sonradan Belediye Başkanlığından satın alarak malik olmuş ve 07.03.1997 tarihinde de dava konusu binayı yapmak üzere inşaat ruhsatı almıştır. Bu aşamaya kadar davacıyı iyiniyetli kabul etsek bile kayıt maliki davalı da bu arada 20.10.1997 tarihinde Belediye Başkanlığına karşı bedel artırımı davası ile birlikte Belediye Encümeninin bedele dönüştürme kararının 2010/15045 – 2011/1508 iptali için de idari yargıda dava açmıştır. Davacı …, bu davalardan haberdar olmasına rağmen inşaatı yapmaya devam ederek tamamlamıştır. Yukarıda da açıklandığı gibi temliken tescil isteminde bulunabilmek için davacının kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermiş olması gerekir. Dosya içerisindeki belgeler ile açıklanan durum karşısında davacının kendisinden beklenen dikkat ve özeni gösterdiğini söylemek olanaklı değildir. Kısaca söylemek gerekirse temliken tescil davasının sübjektif koşulu somut olayda gerçekleşmemiştir.
Diğer yandan temliken tescil davasında ödenen bedelin daha önce davalı … Başkanlığına ödenmesi nedeniyle zemin bedelinin davalı … Başkanlığından tahsiline karar verilmesi de doğru değildir. Temliken tescil davalarında hasım taşınmaz malikidir. Davalı … Başkanlığına ödenen para ancak sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat davasına konu olabilir. Diğer bir anlatımla, davalı … Başkanlığının davada pasif dava ehliyeti bulunmamaktadır.
Mahkemece açıklanan tüm bu hususlar gözetilerek davalı … aleyhine açılan davanın pasif dava ehliyeti yokluğundan, … aleyhine açılan davanın ise temliken tescil davasının koşulları oluşmadığından reddi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın kabulü doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 10.02.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.