YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/3470
KARAR NO : 2010/5829
KARAR TARİHİ : 25.05.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.07.2007 gününde verilen dilekçe ile TMK.m.724 dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 14.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.05.2010 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davacı, davalılardan İbrahim adına kayıtlı olan … Köyü 1148 parsel numaralı taşınmazın 400 metrekarelik kısmını davalı kardeşi …’in de bilgisi dahilinde babası …’den satın aldığını, 25.03.1995 tarihinde noterde düzenlenen muvafakatname gereğince üzerine iyiniyetli olarak bina inşa ettiğini, davalı …’in taşınmazı tapuda davalı …’e devrettiğini belirterek tapu kaydının yaklaşık 310 metrekarelik kısmının iptali ile adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bina ve arsa bedelinin davalı …’den ya da davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.
Davalı …, binanın bulunduğu kısmın ifrazının mümkün olmadığını belirtmiş, diğer davalı duruşmalara katılmamış ve cevap vermemiştir.
Mahkemece, belediye Başkanlığının 14.08.2008 tarihli yazısına istinaden ifrazın mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacı, davalılardan İbrahim’e ait 1148 sayılı parselin 400 metrekarelik kısmını 14.10.1987 tarihinde haricen düzenlenen sözleşme ile malikinden satın almış ve üzerine 25.03.1985 tarihinde noterde düzenlenen muvafakatnameye dayanarak iyiniyetli olarak bina inşa etmiştir. Mahkemece Belediye Başkanlığının 14.08.2008 tarihli yazısına göre ifraz olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de Harbiye Belediye Başkanlığının 18.08.2008 havale tarihli yazısında, taşınmazın bulunduğu kısımda imar planı tadilatı yapıldığı, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Yönetmeliği ile imar planına uygun hazırlanmış bir parselasyon/ifraz projesi sunulması halinde 1148 sayılı parselde ifraz yapılabileceği belirtildiği halde mahkemece bu hususun dikkate alınmaması yerinde görülmemiştir. Belirtilen nedenle öncelikle, içeriği yukarıda açıklanan objektif unsurun gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmeli, kabulü halinde Harbiye Belediye Başkanlığının 18.08.2008 tarihli yazısında belirtildiği şekilde ifraz projesi hazırlanması ve belediyeden onay alınması için davacıya süre verilerek tüm kanıtlar toplandıktan sonra oluşacak sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece açıklanan nedenlerle eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuş olması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 25.05.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.