YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/383
KARAR NO : 2011/1848
KARAR TARİHİ : 16.02.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.07.2000 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, karşı davada ecrimisil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine (tazminat kabul), karşı davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen 23.02.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflarca istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayalı temliken tescil, ikinci kademede ise tazminat istemlerine ilişkindir.
Davalılar, davanın reddini savunmuş, karşı davada ise 1987-1992 dönemleri için ecrimisil talep etmiş, davacı ve karşı davalının 31, 32 ve 40 sayılı parsellerdeki payını da haksız yere elinden çıkardığını belirterek tazminat isteminde bulunmuştur.
Mahkemece, iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden bahisle asıl dava reddedilmiş, 1439 ada 1 sayılı parseldeki binada davacının payı gözetilerek 29.527,68 TL, binanın enkaz bedelinden 18.365,96 TL, 25 numaralı parsel yönünden 1.939,40 TL ve 1.221,23 TL’nin davacıya ödenmesine, karşı davanın kısmen kabulü ile 1 sayılı parsel için 153,26 TL, 25 sayılı parsel için 122,60 TL ecrimisilin faizleriyle birlikte davacıdan alınarak davalılara verilmesine, 31, 32 ve 40 sayılı parseller yönünden istenen tazminatın da kısmen kabulü ile 5.215,14 TL’nin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte davacı ve karşı davalıdan alınarak davalı ve karşı davacılara verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı, davalı ve karşı davacılar ile davaya davacı yanında feri müdahil olarak katılanlar temyiz etmiştir.
1-Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, temliken tescil davasına konu 1 ve 25 sayılı parsellerin davacı adına imar yoluyla tescil edildiği, davalı ve karşı davacıların açtığı muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası sonucu her iki taşınmazda da davalı ve karşı davacılara pay verildiği, 1 ve 25 sayılı parseller üzerindeki binanın davacı … tarafından taşınmazların tam pay olarak maliki olduğu dönemde kendi malzemesi ile yapıldığı, her iki parseldeki yapı değerinin arsa değerinden daha fazla olduğu anlaşılmaktadır.
Türk Medeni Kanunun 684 ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Türk Medeni Kanununun 683.maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı, kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca,bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).
Asıl davadaki istemin dayanağı Türk Medeni Kanunun 724.maddesidir. Anılan hükme göre “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;
a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tesçil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
Somut uyuşmazlıkta, davacının 1 ve 25 sayılı parseller üzerindeki binayı mülkiyetinin kendine ait bulunduğu bir dönemde yapmış olması sebebiyle, karine olarak iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir. Kaldı ki, hayatın olağan akışına göre şehir merkezinde bulunan ve mülkiyetinin başkasına ait olduğu veya başkaların da paydaş bulunduğu bir taşınmaza, ilerde mülkiyetin elinden çıkma endişesi taşıyan bir kişinin kendi malzemesiyle yapı yapması düşünülemez. Dolayısıyla, mahkemenin kabul ettiğinin aksine davacı, çekişmeli taşınmazlar üzerindeki yapıları iyiniyetle yapmıştır.
b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr. Şeref Ertaş. Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333). Eldeki davada mevcut bilirkişi raporlarına göre, bu koşul da gerçekleşmiştir.
c-Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.
Bütün bu saptamalara göre, davalıların paylarına göre arazi bedeli davalılara ödenmek üzere depo ettirilerek asıl davanın kabulü için gerekli koşullar mevcut olduğu halde, iyiniyet unsurunun gerçekleşmediğinden bahisle reddi doğru değildir.
2-Ecrimisil; taşınmaz malikinin, taşınmazının haksız olarak elinde bulunduran kötüniyetli zilyetten isteyebileceği en az kira kaybı zararıdır. Ecrimisil talebinin kabulü için, belirtildiği üzere zilyedin haksız olması gerekir. Davalı ve karşı davacılar, 1987-1992 dönemleri için ecrimisil talep etmişler ise de, bu dönemde taşınmaza davacı ve karşı davalı maliktir. Taşınmazı elinde bulundurma sebebi de mülkiyet hakkından kaynaklandığından, kötüniyetli zilyet olduğu kabul edilemez. Dolayısıyla, karşı davadaki ecrimisil isteminin açıklanan nedenle reddi gerekir.
3-Yine karşı davada, davacı ve karşı davalının 31, 32 ve 40 sayılı parsellerdeki payını satarak elinde çıkardığı ileri sürülüp, tazminat istenmiştir. Bunun sebebi, dava dilekçesinde açıklanmış değildir. Mahkeme kararının gerekçesinde de, dava kısmen kabul edilmesine rağmen gerekçesi belirtilmiş değildir. Davacı ve karşı davalının tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için, haksız bir fiilinin bulunması, bir zararın ortaya çıkması, zararla davacının eylemi arasında uygun illiyet bağı olması gerekir. Karşı davadaki bu talebin nedeni karşı davacılara açıklattırılmalı, bu istek belirtilen koşullar çerçevesinde incelenerek sonucuna uygun hükme bağlanmalıdır. Bu istemin de eksik inceleme ve araştırmayla kabulü doğru değildir.
Karar, açıklanan nedenlerle davacı ve karşı davalı yararına bozulmalıdır.
4-Yukarıdaki bentlerde belirtilen bozma nedenlerine göre davalı ve karşı davacıların temyiz itirazlarının incelenmesi gerekmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1., 2. ve 3.bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün davacı ve karşı davalı yararına BOZULMASINA, 4.bent uyarınca davalı ve karşı davacıların temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 16.02.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.