YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/7644
KARAR NO : 2011/11231
KARAR TARİHİ : 30.09.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.11.2005 gününde verilen dilekçe ile tazminat ve sözleşmenin feshi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; sözleşmenin feshi isteminin kabulüne, tazminat isteminin reddine dair verilen 17.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı …, mülkiyeti kendisine ait 1800 (yeni 383 ada 5) ve 1580 (yeni 186 ada 2) sayılı parsellerin kaynak suyu işletilmesi amacıyla 29.06.1995 başlangıç tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığını, 383 ada 5 sayılı parselin davalı tarafından kısmen işletildiğini, 186 ada 2 sayılı parselde tesis yapılmadığını, buradan çıkan kaynak suların boş alana aktığını, bu suretle davalının gelir kaybına neden olduğunu, 10.000,00 TL gelir kaybı zararlarının davalıdan tahsilini, sözleşmeye aykırılık sebebiyle de sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, çekişmenin idari yargı yerinde görülmesi gerektiğini, esasen kaynak suyu işletme kirasının belediye tarafından değil il özel idaresi tarafından yapılabileceğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece sözleşmenin feshine, fesih ile birlikte gelir kaybı zararı istenemeyeceğinden buna ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.
Burada öncelikle hasılat kira ilişkisinde kiracının işletme borcu kapsamının ne olduğu yönü üzerinde durulması gerekmektedir. Çünkü, taraflar arasındaki 29.06.1995 başlangıç tarihli sözleşme, düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 vd. maddelerinde yapılan hasılat kirasına ilişkindir.
Kiracı adi kirada kiralananı kullanmak hakkına sahiptir. Hâsılat kirasında ise kullanma yanında kiralananı işletmek ve ondan semereler almak yetkisi vardır. Adi kiradan farklı olarak kullanmak ve işletmek yetkisi kiracı için aynı zamanda onun yükümlülüğüdür. Bu konudaki BK. m.278 f.1 hükmü “ Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hâsılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir. Bunun nedeni hâsılat kirasının özelliğine dayandırılmaktadır. Bir işletmenin itibarı, şöhreti, verim kabiliyetinin idamesi, müşterilerinin muhafazası gibi hayatiyetini temin eden maddi ve gayrı maddi unsurlar, kira akdi ile kiracıya terk edilmektedir. Bu bakımdan kiracının işletme … daha ziyade bir-mükellefiyet-şeklinde tezahür etmektedir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semere elde edemez, fakat işletme bir iktisadi ve hukuki vahdet olarak bu vasfını devam ettiremezse uğranılacak zarar kiracınınkinden çok daha fazladır.
Özellikle hâsılattan bir miktarın kira bedeli olarak ödenmesi modeliyle kiraya verilen şirketlerde şirketin faaliyetleri ve elde ettiği gelir ya da emtia, kiralayanı da kira gelirleri açısından yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle kiralayan, şirketin faaliyetlerinin kiracı tarafından doğru ve maksimum gelir getirici nitelikte yapılıp yapılmadığını kontrol etme hakkına sahiptir.
Hasılat kirasındaki kiracının işletme mükellefiyetine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
Davalının, kira kapsamındaki 186 ada 2 sayılı parsel üzerinde işletme faaliyetinde bulunmadığı taraflar arasındaki çekişme konusu olmadığı gibi, bu husus mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi raporuyla da sabittir. Kısaca, davalı kiracı sözleşmenin 12/1.maddesindeki işletme yükümlülüğünü yerine getirmediğinden, sözleşmenin feshi istendiğinden müspet zarar kapsamındaki kar kaybı zararı talebinin reddi doğrudur.
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre tarafların bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere yükletilmesine, 30.09.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.