YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/13397
KARAR NO : 2012/14293
KARAR TARİHİ : 10.12.2012
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.08.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı … yönünden reddine, … için karar kesinleştiğinde talep halinde tefrikine dair verilen 10.07.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davalılardan … hakkında açılan davanın yasal şartları oluşmadığından reddine, davalı … hakkındaki davanın ise tefrikine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri
sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile
karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davalılardan … dava konusu taşınmazda paylı malik iken davacının “Arsa Satış Senedi” başlıklı 17.06.1993 tarihli adi yazılı sözleşme ile taşınmazdan 100 m2 yeri haricen satın alarak ev yaptığı, sonraki tarihlerde imar uygulaması sonucu davacının evinin bulunduğu yerin 2737 ada 16 sayılı parsel üzerinde kaldığı ve bu parselin de davalı … adına tescil edildiği dosya içerisindeki tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanununun 724. maddesi gereğince açılacak tapu iptali ve tescil davalarının binanın yapıldığı tarihte taşınmazın maliki kim ise ona karşı açılması gerekir. Ancak, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Davaya konu olayda taşınmazın imar uygulaması sonucunda davalı …’e geçtiği anlaşılmaktadır.
Davaların ayrılması 6100 sayılı HMK’nın 167. maddesinde açıklanmıştır. Aralarında bağlantı bulunmayan, ancak birlikte açılan davaların ayrılmasına karar verilebileceği gibi, yargılamanın daha iyi yürütülmesini sağlamak için aralarında bağlantı bulunan davaların da ayrılmasına karar verilebilir. Davaların ayrılması şartlarının bulunduğu durumlarda, mahkeme talep üzerine veya kendiliğinden davaların ayrılmasına karar verebilir. Ayrılmasına karar verilen dava için, aynı mahkemede ayrı dosya açılır ve ayrı esas numarası verilir.
Somut olayda, her iki davalı yönünden taleplerin aynı sebepten doğduğu, birlikte görülmesini gerektirecek bağlantının bulunduğu açıktır. Davanın, davalılar … ile …’in huzurunda görülmesi gerekirken, mahkemece, ilk malik … hakkındaki davanın usul hükümlerine aykırı şekilde ayrılmasına ve yine usul hükümlerinde yer almayan bir şekilde kararın kesinleşmesinden sonra ve talep halinde ayrı bir esasa kaydına karar verilmiş olması doğru değildir.
Mahkemece, Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazıl şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde iadesine, 10.12.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.