YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/8600
KARAR NO : 2012/11078
KARAR TARİHİ : 27.09.2012

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 01.03.2012 gün ve 2012/2305 – 2934 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ferağa icbar davası olup, mahkemece davanın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3 maddesi gereğince hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle reddine karar verilmiştir. Davacının temyizi üzerine karar Dairemizin 01.03.2012 tarihli 2012/2305 – 2934 esas ve karar sayılı ilamı ile onanmıştır.
Davacı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden … davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Ayrıca, Borçlar Kanununun 170. maddesi gereğince “bir akdin konusu olan borcun varlığı bir olayın gerçekleşmesine ertelenmiş ise o sözleşme koşula bağlı sözleşme olur” şeklinde ifade edilen hüküm bulunmaktadır. Görülüyor ki, geciktirici şartta kural olarak taraflar işlemin durumunu değil, hükümlerinin işlemeye başlamasını ileri de gerçekleşmesi muhtemel olayın oluruna bağlamaktadır. Gerçekten de bir satış vaadi sözleşmesinde ifanın talep edilebilmesi ileride gerçekleşecek bir olayın varlığına bağlanabilir. Hukukumuzda buna geciktirici şart denilmektedir.
Eldeki dava, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi gereğince tapu iptali ve tescil isteminden ibarettir. Dava konusu taşınmaz mülga 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu gereğince 07.10.1949 tarih 14 sıra numaralı tapu kaydı ile … … … adına tescil edilmiştir. Tapu kaydının incelenmesinde; beyanlar hanesinde taşınmazın 4753 sayılı Yasanın 7. maddesine göre 25 yıl takyitli olduğunun yazılı olduğu görülmüştür. Bu taşınmaz 28.11.1951 tarih 3966 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesi ile davacıların murisi …’a tapu maliki … … … tarafından satışı vaat edilmiş, ferağının sözleşmenin 3. sayfasında “Kanunen beklemeye mecbur olduğu müddetin hitamında” verileceği belirtilerek tarlanın zilyetliğinin davacıya teslim edildiği yazılmıştır. Yani, sözleşme şarta bağlı olarak yapılıp, taşınmazın zilyetliği davacıya teslim edilmiştir. Taşınmazın bulunduğu yerde 1965 tarihinde kadastro çalışmaları başlamış ve dava konusu taşınmaz tapu maliki … … …’in 1959 tarihinde öldüğü, mirasçılarının bilinemediği, ancak taşınmazın … tarafından 28.11.1951 tarihli noter senedi ile satın alındığı ve alındığı tarihten itibaren de … ve mirasçılarının zilyetliğinde olduğu belirtilerek o tarihte yürürlükte olan Kanunu Medeninin 448.maddesi uyarınca Hazine adına tespit edilmiştir. Kadastroca yapılan bu tespite … mirasçısı … tarafından itiraz edilmiştir. Bunun üzerine tapulama komisyonu 17.11.1965 tarihli kararında muteriz …’un sunduğu 28.11.1951 tarihli satış vaadi sözleşmesi üzerinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazın tapu maliki … … … tarafından …’a satışının yapıldığı, ancak bu taşınmazın 4753 sayılı Kanunun 7. maddesi gereğince takyitli bulunduğu ve halen bu yeri … mirasçılarının kullandığı, yine bu yere tapu ile malik olan … . …’in de 1959 yılında ölmüş olup mirasçıları bilinmediğinden ve taşınmaz 1949 tarihinden itibaren 25 yıl takyitli bulunduğundan kayıt maliki … … … adına tespit olunmasına ve 1951 yılından beri … mirasçılarının satın almak suretiyle tasarruflarında bulunduğu 4753 sayılı Yasa gereğince 25 yıl takyitli olduğunun kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmesine karar verilmiştir. Bu karar malmüdürlüğüne ve muterize tebliğ edilerek itiraz edilmemesi nedeniyle 17.01.1966 tarihinde kesinleşmiştir. Kadastro tespit tutanağı ise 15.06.1966 tarihinde kesinleşmiştir. Davanın açıldığı 23.11.2010 tarihi itibariyle de dava konusu taşınmaz … … … adına kayıtlıdır. Yargılama sırasında alınan veraset ilamı gereğince tapu maliki … …’nın mirasçısı bulunmaması nedeniyle son mirasçı olan Hazine adına mirasçılık sıfatından dolayı 21.03.2011 tarihinde tescil edilmiştir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz 4753 sayılı Yasaya göre 25 yıl süreyle takyitlidir. Bu yasada takyitli olan taşınmazın satışının vaat edilemeyeceğine dair bir hüküm yoktur. 4753 sayılı Yasaya göre tapunun oluştuğu 07.10.1949 tarihinden sonraki 25 yıl 07.10.1974 tarihinde dolmaktadır. Takyit nedeniyle ve satış vaadi sözleşmesindeki şart nedeniyle sözleşmenin ifa olanağı bu tarihte doğacağından davacının dava açma … bu tarihten sonra doğacaktır. Bu tarih tapulamanın kesinleştiği 15.06.1966 tarihinden sonraki bir tarihe rastladığından olayda kadastro öncesine dayanan bir sebep bulunmamaktadır. Yani davacılar kadastro öncesi bir nedene dayanarak eldeki davayı açmamışlardır. Bu nedenle olayda, 766 sayılı Yasanın 31/2 ve 3402 sayılı Yasanın 12/3 maddelerinin uygulanmasına imkan yoktur.
Diğer taraftan 4753 sayılı Yasaya göre dağıtılan topraklar 1757 sayılı Yasa hükümlerine tabi tutulmuştur. 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası 25.06.1973 tarihinde kabul edilerek yayım tarihinde yürürlüğe girmiş ve 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Yasası ile eklerini yürürlükten kaldırmıştır. Ancak, 1757 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Yasası 10.05.1978 tarihinde Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Sonraki tarihlerde konu ile ilgili olarak 24.05.1982 tarihli 1982/1-1 esas ve karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; 1757 sayılı Yasayla yürürlükten kaldırılmış olmasına karşın 4753 sayılı Yasa döneminde kendisine toprak verilenlerin 1757 sayılı Yasa döneminde de 4753 sayılı Yasadaki kısıtlamalara bağlı olup olmayacaklarında ihtilaf olduğu belirtilerek, “her yasa kural olarak yürürlüğü zamanındaki olaylara uygulanıp ilişkileri düzenleyerek hak ve yetkiler doğurur. Yasa sonradan yürürlükten kalksa bile hak ve yetkiler hangi nitelikte ve hangi sınırlar içinde doğmuş ise kendilerini oluşturan yasa hükmüne bağlı olarak o biçimde varlıklarını saklı tutarlar. Yasanın sonradan yürürlükten kalkmış olması doğmuş hak ve yükümlülükleri ortadan kaldırmaz” şeklinde içtihat oluşmuştur. Yani, kararda toprak hangi yasaya göre verilmişse, kendisine toprak verilenlerin yükümlülükleri yönünden de o yasa hükümlerine bağlı tutulması gerektiği kabul edilmektedir(TODAİ Dergisi, Cilt:8, Sayı:1, Mart 1995 Bülent Serim). Bu durumda 4753 sayılı Yasa ortadan kalkmış olsa da, yürürlüğü zamanında yukarıda da değinildiği üzere taşınmazların satış vaadi sözleşmesi ile satışının vaat edilmesini engelleyen bir hükmü bulunmamaktadır. Satış vaadi sözleşmesinin de ifa olanağı 25 yıllık takyidatın bittiği 07.10.1974 tarihinde doğmaktadır. Davaya konu olayda kadastro öncesi nedene bağlı tapu iptali ve tescil istemi söz konusu olmadığından, 3402 sayılı Yasanın 12/3 maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre uygulanamayacaktır.
Dava 23.11.2010 tarihinde yani sözleşmenin ifa olanağının gerçekleştiği tarihten sonra açılmıştır. Ancak satış vaadi sözleşmesinde ve kadastro tutanağının içeriğinde de belirtildiği üzere dava konusu taşınmaz sözleşme tarihinden itibaren davacıların zilyetliğinde bulunmaktadır. Bu nedenle olayımızda zamanaşımı da sözkonusu değildir. Bir tasfiye Yasası olan 3402 sayılı Kadastro Yasasının 46. maddesi ise Hazine adına kayıtlı taşınmazlarda iktisabı düzenlemektedir. Dava konusu taşınmazın 4753 sayılı Yasa gereği … … …’e temliki yapılmış olup, kadastro sırasında da bu kişi adına tescil edilmiş ve dava açıldığı tarih itibariyle de taşınmaz bu kişi adına tapuda kayıtlıdır. Son mirasçı olması nedeniyle Hazine adına yargılama sırasında tescil edilmiştir. Yani taşınmaz 4753 sayılı Yasanın ek ve tadilleri uyarınca Hazine adına 3402 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden önce tescil edilmemiş ve davacılar da zilyetliğe dayanarak dava açmamış olduklarına göre 3402 sayılı Kadastro Kanununun 46/son maddesinin de olayda uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Sonuç olarak satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı ve şartın gerçekleştiği tarihin kadastronun kesinleşmesinden sonraki tarihe denk gelmesi, satılan taşınmazın alıcısı olan davacılara teslim edilmiş olması ve davacılar tarafından kullanıldığının tartışmasız olması nedeniyle olayda hak düşürücü süreden ve zamanaşımından bahsedilemeyeceğinden mahkemece, davanın kabulüne karar vermek gerekirken hak düşürücü sürenin geçmiş olduğundan bahisle davanın reddi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 01.03.2012 tarih 2012/2305-2934 esas ve karar sayılı onama ile KALDIRILARAK, hükmün BOZULMASINA, peşin
yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 27.09.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.