YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/8778
KARAR NO : 2013/12097
KARAR TARİHİ : 24.09.2013

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03.04.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı …, kızı ile evli olan davacıya ileride torunlarına kalması koşuluyla inşaat yapmasına izin verildiğini, davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Davacı vekili, 25.06.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile davaya konu taşınmazın yargılama sırasında bir başka kişiye satılması nedeniyle seçimlik hakkını kullanmış, taşınmazı devralmış olan …’e karşı davaya devam etmiştir.
Davalı … vekili, davalının iyiniyetle taşınmazı satın aldığını, açılan davanın şartlarının müvekkili açısından gerçekleşmediğini ve taşınmazın ifrazının mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz kadastro tespiti sonucu bir kısım davalılar murisi … adına 14.12.1966 tarihinde tespit ve tescil edilmiş, … 1. Noterliğinin 09.06.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacının kayınvalidesi olan …’ya satılmış ve bu satış vaadi tapuya şerh verilmiştir. Yukarıda belirtildiği üzere öncelikle davaya konu olayda subjektif iyiniyetin araştırılması gerekir. Dosya kapsamından davacının elattığı taşınmazın davalı kayınvalidesi …’ya ait olduğunu bilerek bina yaptığı, anlaşıldığından sübjektif iyiniyet koşulu gerçekleşmemiştir.
Kabule göre de, … Belediye Başkanlığının 22.02.2012 tarihli yazısında 162 parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanununa göre ifrazının mümkün olmadığı belirtilmiştir. 16.02.2012 tarihli fen bilirkişi raporunda taşınmazın mücavir alan içinde olup imar planının bulunmadığı, köy yerleşik alanı içerisinde olduğu, ifrazının ancak genel bir yola en az 10 m genişliğinde 20 m derinliğinde cephesinin bulunması ve … çevre planı hükümlerine göre ise kadastral bir yola en az 10 m cephesi bulunması ve bölünen her parçanın 500 m2 büyüklüğünde olmasının gerektiği anlaşılmıştır. Yukarıda açıklandığı gibi, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gerekir. İfrazın mümkün olmaması halinde davanın niteliği gereği pay tesciline olanak yoktur.
5393 Sayılı Belediye Kanunun 34/i maddesinde Belediye Encümeninin görevleri arasında diğer kanunlarla verilen görevleri yerine getirmek sayılmış olup 3194 Sayılı İmar Kanunun 16. maddesi gereğince belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu
Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanacağı hükme bağlanmıştır. Mahkemece, teknik bilirkişiye ifraz projesi hazırlatıp bu projeye göre ifrazının mümkün olup olmadığı hususunda onay makamından görüş alınmadan ifrazının mümkün olduğunun kabulü de doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 24.09.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.