YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/4152
KARAR NO : 2007/7213
KARAR TARİHİ : 15.11.2007
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Davacı vekili, davada; müvekkillerinin mirasbırakanı ile davalı kooperatif arasında Beyoğlu …. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 06.08.1996 tarih ve 18728 yevmiye numaralı “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapıldığını; sözleşme gereğince verilmesi gereken bağımsız bölümlerin verilmediğini ileri sürerek sözleşme konusu (72) numaralı parsele davalının elatmasının önlenmesine ve 18.03.2004 ilâ 15.06.2005 tarihleri arasındaki süre için (6.000,00) YTL ecrimisilin tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, savunmasında özetle, sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatların “kaçak” olduğunu; bu yapıların hukuken yıkılması gerektiğinden, yıkım gerçekleşinceye kadar, muhtesat niteliğindeki bu yapıların tasarruf hakkının tamamıyla bunları kendi parasıyla inşa eden kooperatife ait olduğunu; sözleşmenin feshini dava eden davacıların, sözleşmeye dayanarak hak iddia edemeyeceğini bildirmiş ve davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece dava, inşaatlar “kaçak” olarak yapıldığından; davacıların ancak “yıkım” istemiyle elatmanın önlenmesi davasını açabilecekleri, dava da yıkım istenmediği gibi, tazminatta istenemeyeceği gerekçesiyle reddedilmiş ve verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasındaki sözleşmede; inşaat yapılacak (72) numaralı parselin 37008/238580 oranındaki … payı üzerinde inşaat yapılacağı yazılıdır ve sözleşme bu müşterek paydaş ile davalı kooperatif arasında yapılmıştır. Ancak, paylı mülkiyet şeklinde tapuya tescilli sözleşme konusu taşınmazın diğer paydaşlarıyla davalı kooperatif arasında inşaat yapımına ilişkin ayrı sözleşme ya da sözleşmeler yapıldığına veya onların taraflar arasında yapılan sözleşmeye onay verdiklerine dair dosya kapsamında bilgi ve belge bulunmamaktadır. Oysa, Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korunmasının veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Çünkü, bu işler ve tasarruflar, olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflardandır. Bu yasal nedenle, açıklanan koşullara uygun olarak yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmış olsa da, tarafları bağlamaz.
Diğer yandan, davacılar vekilince de 25.07.2005 tarihli dilekçe ekinde sunulan Üsküdar Belediye Encümenince verilen 20.12.1996 tarih ve 2526; 09.03.2000 gün ve 372 sayılı kararlar ile sözleşme konusu (72) numaralı parsele yapılan inşaatların yıkımına karar verilmiştir. Nitekim, temyiz incelemesi Dairemizce yapılan Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002/1016 Esas ve 2006/69 Karar sayılı dosyası kapsamındaki Üsküdar Belediyesi işlem dosyası incelenmiş ve belirtilen kararların işlem dosyası içinde bulunduğu görülmüştür. Yıkım kararlarına göre, sözleşme konusu (72.) numaralı parsele yapılan inşaatlar, 2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu’na; 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na, 2872 sayılı Çevre Kanunu’na ve nihayet 3194 sayılı İmar Kanunu’na aykırı olarak yapılmıştır.
Tamamen veya kısmen kaçak yapılan inşaatların, imar yasalarına uygun hale getirilmesi mümkün olduğu taktirde; öncelikli edimi kapsamında olduğundan yasal hale getirme işlemlerini yapmakla yüklenici ödevlidir. Bu işlemleri ifadan yüklenicinin kaçınması durumunda ve isterse arsa sahibine de bu işlemler için yetki ve uygun süre verilebilir. Nevar ki, az yukarıda açıklanan Belediye Encümeni Kararları’na göre, inşaatların yasal duruma getirilmesi, yanlar arasındaki sözleşmenin kurulduğu tarihte de ve halende imkânsızdır.
Borçlar Kanunu’nun 20/I.maddesi gereğince; bir sözleşmenin konusu imkânsız ise, o sözleşme batıldır. Bir sözleşme ile yüklenilen edim, eylemli olarak veya hukuksal nedenler yüzünden yerine getirilemiyorsa, o sözleşme “olanaksız” dır. Somut olayda da, emredici hukuk kuralları içeren ve az yukarıda belirtilen İmar Yasaları’na aykırı olarak taraflarca yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, objektif olarak sözleşmenin yapıldığı tarihte dahi imkânsızdır (objektif imkânsızlık). Batıl olan sözleşme esasen hiç yapılmamış sayılır ve yok hükmündedir. Bu yasal nedenle de, taraflar arasındaki sözleşme yok hükmünde olduğundan; davacı taraf, Türk Medeni Kanunu’nun 683. ve izleyen maddeleri hükümlerinin sağladığı mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını kullanabilir. T.M.K’nın 683/III.maddesi, paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını, diğer paydaşları temsilen sağlayabileceği hükmünü öngörmektedir. Buna göre, paydaşlardan her biri bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
Sözleşme konusu (72 numaralı) parselin dosyadaki tapu kayıtlarına göre; davalı kooperatif taşınmaz üzerinde aynî ya da şahsi hak sahibi değildir. Kooperatifin imâl ettiği, inşaatlar “kaçak” olup, ona, taşınmaz üzerinde herhangi bir hak sağlamadığından ve iyiniyetli zilyet de sayılamayacağından, Türk Medeni Kanunu’nun 994.maddesi gereğince taşınmazı “alıkoyma” hakkı yoktur. Yüklenicinin, taşınmaz üzerinde mülkiyet yahut korunması gereken başkaca aynî veya şahsi bir hakkının bulunmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici kötüniyetli zilyet ve haksız işgalci olur (T.M.K.md;995), (Y.15.H.D. 16.12.2003 T, 2003/2810 Esas ve 2003/6035 sayılı Kararı).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.04.1979 tarih, 1979/1-1026 Esas ve 1979/398 sayılı; Y.1.H.D’nin 20.11.1986 gün ve 1986/12182-12162, 04.11.1999 tarih ve 1999/11141-11115 sayılı kararlarında da vurgulandığı üzere; paydaşın üçüncü kişilere karşı tapulu taşınmaza elatmanın önlenmesi davasını aşabilme hakkı vardır. Kuşkusuz verilecek karar, paylı mülkiyetin tümünü kapsar. Kaldı ki, bu hususlar 21.06.1994 tarih ve 30/44 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında da açıkça vurgulanmıştır.
Taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli ve taraflarını bağlayıcı ve yürürlükte ve ayrıca sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatların yasal veya yasal duruma getirilebilecek olması halinde; Borçlar Kanunu’nun 106/II.maddesi gereğince, arsa sahibi, yüklenici temerrüde düştüğünde sözleşmenin aynen ifasını her zaman isteyebileceğinden ve yüklenici de sözleşmeye dayalı olarak inşaat yapılacak taşınmazı zilyetliğinde bulundurma hakkına sahip olduğundan; arsa sahibi ancak, tamamen veya kısmen “Kaçak” olan yapının kal’ini dava ve talep edebilir. Çünkü kaçak yapı, kamu düzeni gereği emredici nitelikteki İmar Yasası kurallarına ve ayrıca sözleşme hükümlerine aykırı olduğundan “ekonomik” değer ifade etmez. Yerel yönetimce yıkımına karar verilen inşaatların esasen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 31/son maddesi gereğince yerel yönetim tarafından yıktırılması zorunlu olduğu gibi, sözleşmenin taraflarınca da yıkımı istenebilir veya yıktırılabilir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin onları bağlayıcı olmaması veya batıl olması durumunda, yukarıda açıklanan hukuksal nedenle, arsa maliki, mülkiyet hakkına dayanarak, taşınmazın kendisine teslimine yönelik irade açıklamasını yükleniciye bildirmesinden sonra yüklenicinin korunması gereken herhangi bir hakkı yoksa taşınmazdan el çekmelidir. Aksi halde, belirtilen nitelikteki bildirimin ulaşmasından sonra, yüklenici kötüniyetli zilyet ve haksız işgalci durumuna düşeceğinden, arsa maliki veya paydaşı onun hakkında elatmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, Türk Medeni Kanunu’nun 995/1.maddesi uyarınca geri vermekle yükümlü olduğu arsayı, haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Az yukarda açıklanan hukuksal sebeple, davacıların inşaat yapılan taşınmaza davalının elatmasının önlenmesi davasını açabilecekleri kuşkusuzdur. Ancak, mahkeme kararının gerekçesinde, kaçak inşaattaki bağımsız bölüm için mi; yoksa arsa payı karşılığı arsa için mi işgal tazminat istendiği, HUMK’nın 381 ve 388.maddelerine aykırı olarak açıklanmadığı gibi; bu hususlar, dava dilekçesinden de anlaşılamamaktadır. Kaçak yapının bağımsız bölümü için haksız işgal tazminat istenmiş ise, işgal tazminatı davasının reddi doğrudur; aksi halde ise, davalı hangi tarih itibariyle kötüniyetli zilyet durumuna düşmüş ise, talep de gözetilerek arsa payları karşılığı haksız işgal tazminatının belirlenmesi gerekir. Eksik soruşturma ile karar verilemez.
Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 15.11.2007 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacı arsa sahipleri, sözleşmeye konu 72 parsel üzerine beş blok halinde yapılan inşaatlardan A Blok 2 nolu daire sözleşme gereği kendilerine ait iken davalı tarafından haksız olarak işgal edildiğini, kooperatif hizmetlilerine ve site bekçisine tahsis edildiğini ileri sürerek davalının bu bağımsız bölüme haksız müdahalesinin men’ine, taşınmazın boşaltılarak kendilerine teslimine ve haksız işgal tazminatına hükmedilmesini istemişlerdir.
3194 Sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca istisnalar dışında her türlü inşaat yapım işleri ilgili merciden alınarak ruhsata (izine) tabi tutulmuştur. Şayet inşaat ruhsatsız (kaçak) olarak yapılmış ise anılan yasanın 32. maddesi hükmünce yıkıma tabi tutulur ve 42. madde uyarınca da ilgililer hakkında yasanın öngördüğü cezai müeyyideler uygulanır.
Somut olayda davalının yapımını üstlendiği inşaatların ruhsata bağlanmadığı, başka bir deyişle kaçak olarak inşa edildiği bunun sonucu olarak da yıkım ve para cezası uygulandığı dosyada bulunan Üsküdar Belediye Encümeninin 20.12.1996 tarih 2526 sayılı ve 09.03.2000 tarih, 372 sayılı kararlarından anlaşılmaktadır. Başlangıçtan beri kaçak olarak yapılan ilgili merciinde yıkımına karar verdiği yasal hale getirilmesi de mümkün olmayan bir yerde parasal bir hak talebinde bulunmak ve bağımsız bölümün teslimini istemek yasaya
aykırılığın devamı anlamına geleceğinden kamu düzenine ilişkin ve re’sen uygulanması zorunlu İmar Yasası hükümlerince arsa sahiplerinin istemleri kabul edilemez. Böyle bir yapının –kaçak oluşu nedeniyle- sadece yıkımı istenebileceğinden, yıkım (kâl) talep edilmeksizin kaçak dairenin teslimi ve ecrimisil istemi ile arsa sahiplerinin açmış oldukları davanın reddedilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu itibarla yerel mahkemenin davanın reddine dair verdiği kararın onanması gerektiği görüşü ile sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyoruz.