YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/5546
KARAR NO : 2008/6371
KARAR TARİHİ : 28.10.2008

Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı … vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Davacı-birleşen davanın davalısı … davasında; yanlar arasında 07.12.1987 tarihli sözleşme ile tarihsiz olarak yapılan ikinci sözleşme gereğince maliki bulunduğu …, …, … mevkiinde bulunan (16) pafta numaralı ve (7242) parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmaza inşaat yapmayı ve (16) daireli (B1 bloku) 31.12.1995 tarihinde teslimini yüklenmiş olmasına karşın davalı Kooperatifin teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini istemiştir.
Davalı-birleşen davanın davacısı … Konut Yapı Kooperatifi ise, yanlar arasında adi yazılı şekilde yapılan iki sözleşmenin de kapsamının doğru olduğunu bildirerek; arsa sahibi …’nın salt kusuru ve temerrüdü sonucu inşaatlara izinsiz ve ruhsatsız başlandığını; ancak, yüklenilen edimin ifa olunduğunu, ek sözleşmenin (4.) maddesi gereğince (B1) bloktaki (16) dairenin yerine (B2) bloktaki 16 daireyi teslime hazır olduklarını ileri sürerek, sözleşme konusu 7242 parselin tapu kaydının iptâli ile kooperatif adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece davacı …’nın davasının kabulüne ve yanlar arasındaki yapılan 07.12.1987 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve buna ek düzenlenen inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine; davacı … Kooperatifi’nin açmış olduğu tapu iptâli ve tescil davasında, 16 daire ve eklentilerinin bulunduğu (B2) bloğun tapusu arsa sahibi üzerinde kalmak kaydıyla, …, …, … Mevkii, pafta (16), parsel (7242)’de kayıtlı taşınmazın (B-1, B-3, B-4, B-5, B-6) bloğun bulunduğu ifraz edilerek, … adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı … Kooperatifi adına tesciline karar verilmiş; verilen karar davacı-k.davalı … vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasında adi yazılı şekilde yapılan 07.12.1987 tarih ve “Kat (Daire) Karşılığı İnşaat ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile bu sözleşmeye ek olarak yapılan tarihsiz ve “İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmeyi, … arsa sahibi; kooperatif ise, yüklenici sıfatlarıyla imzalamışlardır. Bu sözleşmeler, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi hükmünde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olup; karşılıklı hakları ve borçları içeren, tam iki yanlı “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmaz yahut tapulu taşınmaz payını kayden temlikini de içerdiğinden, kural olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noter Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmadıkça geçerli olmaz. Ancak, taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse yahut yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bölümünü yapmış ve arsa sahibi inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veya arsa payı yüklenici adına geçirilmiş ise, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gereğince “dürüst davranma” kuralı uyarınca, adi yazılı şekilde yapılan yani zorunlu şekil koşuluna uygun yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yanları bağlayıcı olur. Somut olayda ise; yanlar arasında belirtilen sözleşmelerin taraflarını bağlayıcı olduğu hususunda taraflar arasında HUMK’nın 237. maddesi hükmü gereğince “kesin hüküm” sayılan … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/433 Esas ve 2004/576 Karar sayılı kesinleşen hükmü ile saptanmış bulunmaktadır.
Ek sözleşmenin birinci maddesinde; inşaat yapılan parselin ifrazı düzenlenmiş ve bu kapsamda (B-1) ve (B-2) blokların bulunduğu kısım ile (B-3, B-4, B-5, B-6) blokların bulunduğu kısım olarak iki parçaya ifrazının yapılacağı, (B-3, B-4, B-5, B-6) blokların yapılacağı arsa kısmının tapusunun kooperatife hemen nakledileceği açıklanmıştır. Bu sözleşmenin ikinci maddesi gereğince de, ((B-1, B-2) bloklarının bulunduğu arsa kısmına ait tapunun onun uhdesinde kalacağı kararlaştırılmıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerinin edimi, sözleşme koşulları gereğince tapulu taşınmaz payını ya da tapulu taşınmazı kayden yükleniciye devretmek; yüklenicinin karşı edimi ise, sözleşme konusu taşınmaz ya da taşınmazların yasa ve sözleşme hükümlerine; fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaat yapmak ve yapılan inşaattaki bağımsız bölüm ya da bölümleri arsa sahiplerine teslim etmektir. Yüklenici üstlenmiş olduğu işleri, sorumlu bir meslek adamı olarak teknik ve sanat kurallarına ve özellikle 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine uygun olarak yapmakla ödevlidir. Esasen, yüklenicinin belirtilen bu ödevleri, Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi hükmü gereğince arsa sahibine karşı olan “özen borcu” gereğidir. 3194 sayılı Yasanın 21. maddesi gereğince aynı Kanunun 26. maddesinde belirtilen istisna dışında yapılacak tüm inşaatlar, yapı ruhsatına bağlıdır ve ilgili belediye veya valiliklerden ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşaat yapılması durumunda, aynı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince yapı yani inşaat, ilgili belediye veya valilikçe yıktırılır ve ayrıca 42. madde gereğince de ceza yaptırımı uygulanır. 3194 sayılı Yasa, kamu düzeni gereği emredici hukuk kurallarını içermektedir. Bu yasal nedenlerle, yüklenici ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak inşaat yapması için zorlanamaz ve de yapamaz. Yargılama aşamasındaki tarafların açıklamaları değerlendirildiğinde; yüklenici kooperatifin ruhsat almadan, onaylı projesi olmadan inşaata başladığı ve devam ettiği ve halende yapı ruhsatı almadığı sonucuna varılmaktadır. Diğer yandan, dava dosyası ekindeki … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2004/433 Esas ve 2004/576 Karar sayılı dosya kapsamında bulunan … Belediye Başkanlığı’nın 28.02.2001 gün, 5-717 sayılı yazısı ile, 28.05.2001 gün, 5-1422 sayılı yazıları kapsamından da; inşaatların bu belediyece mühürlendiği, inşaatların ruhsatsız olduğu ve inşaat projelerinin de bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki ek sözleşmenin (5.) maddesinde … Belediyesi tarafından 28.05.1987 tarihinde onaylanmış projeye göre inşaatın yapılacağına dair hüküm düzenlenmiş ise de; bu düzenlemenin gerçeği yansıtmadığı, az yukarıda açıklanan sebeplerle sabit bulunmaktadır. O halde, yüklenici kooperatifin karşı edimini ifa ettiğinden sözedilemez. Kooperatifin sözleşmeler gereğince tapu kaydının devrini isteyebilmesi için öncelikle az yukarıda açıklanan hukuksal sebeplerle inşaatların “yasal” şekilde yapılmış olması ve ek sözleşmenin 1 ve 2. maddelerinde ifraz işleminin yapılmasının da 3194 sayılı İmar Yasası’nın hükümlerine uygun olarak yapılabileceğini yetkili belediyece bildirilmiş olması zorunludur.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden ve hiçbir araştırma yapılmadan yukarıda açıklandığı üzere, yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Tüm bu sebeplerle, yüklenici kooperatifin, karşı edimi kapsamında olduğu üzere; inşaatların yasal hale getirilebilmesinin mümkün olup olmadığının mahkemece … Belediye Başkanlığı’ndan sorulması ve yanlar arasındaki sözleşme koşullarına göre de yasal hale getirilmesinin olanaklı olduğunun bildirilmesi durumunda yüklenici kooperatife gerekli işlemleri yapabilmesi için yetki ve yeterli süre verilmesi; inşaatın yasal hale getirilmiş olması durumunda sözleşmelerin hükümleri değerlendirilerek davaların sonuçlandırılmasına; inşaatların yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun olarak yasal hale getirilmemesi veya getirilmesinin imkânsız olduğunun belediyece bildirilmesi durumunda ise; arsa sahibinin davasının kabulüne ve yanlar arasındaki sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine ve yüklenici kooperatifin davasının ise reddine karar verilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 25.01.1984 tarih ve 1984/3-1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince; olayın özelliği ve niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi hükmü gözetilerek ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilebilir. Somut olayda ise; belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında öngörülen koşullar gerçekleşmediği halde; mahkemece, yazılı şekilde sözleşmelerin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Eksik soruşturma ve değerlendirme sonucu karar verilemez. Açıklanan tüm bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı-birleşen davanın davalısı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın bu davacı-davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalı …’ya geri verilmesine, 28.10.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.