YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/3950
KARAR NO : 2010/4617
KARAR TARİHİ : 20.09.2010
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; tapu iptâli ve tescili ile dava konusu bağımsız bölümler üzerindeki haczin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Mahkemece, ispat edilemeyen davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı şirket ile davalılardan AKE Telekomünikasyon İnşaat, Gıda, Dayanıklı Tüketim Malları Tarım Ürünleri Hayvancılık Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında 17.01.2006 tarih ve “İnşaat Taahhüt Sözleşmesi Arsa Karşılığı” başlıklı adî yazılı sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşme, davacı şirket temsilcisi tarafından arsa sahibi; davalı AKE Telekomünikasyon İnşaat Gıda Dayanıklı Tüketim Malları Tarım Ürünleri Hayvancılık Turizm Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi temsilcisi tarafından ise, yüklenici sıfatlarıyla imzalanmıştır. Davalı şirket, davacının 37 pafta 373 ada 56 parsel sayılı tapu kaydıyla maliki bulunduğu ve Balıkesir İli Oruçgazi Mahallesi’nde bulunan taşınmaza, sözleşmede yazılı koşullarda inşaat yapmayı; ikinci kattaki 3 ve 4 nolu, üçüncü kattaki 5 ve 6 nolu, dördüncü kattaki 7 ve 8 nolu daireleri davacı şirkete teslim etmeyi ve bu bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren bir ay içinde kat irtifakı kurularak sözü edilen bağımsız bölümlerin irtifak paylarını davacıya kayden temlik etmeyi yüklenmiştir. Davacıyla yüklenici şirket arasındaki 17.01.2006 tarihli sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payının temlikini
içerdiğinden, Borçlar Kanunu’nun 213, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Noter Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hükümleri uyarınca, kural olarak resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve dolayısıyla taraflarını bağlamaz. Ancak, diğer ayrık hallerden birisi olan sözleşme konusu tapulu taşınmazın tamamen ya da belirli payının yükleniciye arsa sahibi tarafından kayden temliki halinde; TMK’nın 2. maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflarını bağlayıcı olur. Arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz pay kaydının kayden temliki, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenmiş olduğu edimini ifası amacıyla yapılmaktadır. Yüklenici ise, yasa ve sözleşme koşullarına; fen ve sanat kurallarına uygun şekilde yüklendiği edimini ifa ederek inşaatı yapması halinde şahsi hak elde eder.
Ayni haklar, illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması mülkiyet hakkının doğumu için yeterli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahibi tarafından yüklenciye yapılmış olan temlik, “avans” niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği edimini kural olarak tamamen ifası sonucu, sözleşme uyarınca kendisine verilmesi kararlaştırılan tapulu taşınmaz ya da bağımsız bölümün ayni hak sahibi olabilir.
Tüm bu açıklamalar çerçevesinde somut olaya dönüldüğünde; mahkemenin, öncelikle davayı takip etmeyen yüklenici şirkete, 17.01.2006 tarihli adî yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamının doğruluğuna ve imzaların aidiyetine yönelik olarak HUMK’nın 234. maddesi gereğince “isticvap davetiyesi” gönderilerek tebliğ edilmesi ve isticvab sonucuna göre sözleşmenin, yüklenici şirket ile davacı arasında yapılmış olup olmadığının saptanması gerekmektedir. Sözleşmenin davacı ile yüklenici şirketi bağlayıcı olduğunun mahkemece saptanması durumunda da; sözleşme hükümleri ile davacıya temliki gereken irtifak paylı bağımsız bölümler üzerinde yüklenici şirketin mülkiyet hakkının bulunmadığı gözetilerek uyuşmazlıkların esası çözümlenmelidir.
Yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden, yanılgılı değerlendirme sonucu mahkemece yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 20.09.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.