YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/539
KARAR NO : 2019/3835
KARAR TARİHİ : 08.10.2019

Mahkemesi:Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, arsa sahibi tarafından yüklenici şirket ile kefili … aleyhine açılmış olup, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu imalâtların giderim bedelinin tespiti ve 70.000,00 TL’lik kısmının tahsili ile davalının inşaattan el çektirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece eksik ve kusurlu işler ile ceza-i şart alacağı istemleri yönünden ıslahla arttırılan miktar da dikkate alınarak, davanın kısmen kabulüne, diğer taleplerin reddine dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazları ile davalıların diğer temyiz itirazlarına gelince;
Davacı arsa sahibi davasında davalı yüklenicinin temerrüdü, sözleşmeye aykırı eksik ve kusurlu inşaat yapması sebebiyle gecikme bedellerinin (tazminatının) tespiti ile 30.000,00 TL’nin tahsilini, sözleşmenin feshini, sözleşmenin feshi talebi kabul edilmezse eksik ve ayıplı imalâttan kaynaklanan toplam 148.698,14 TL alacağın tespiti ile 70.000,00 TL’sinin tahsilini ve davalıya inşaattan el çektirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Dava dilekçesinin dava konusu kısmında sözleşmenin ileriye yönelik feshinin istendiği yazılmakla birlikte, sonuç ve istem kısmının 2. bendinde ileriye ya da geriye etkili olduğu açıklanmaksızın sözleşmenin feshine denilerek talepte bulunulmuş, mahkemece davanın fesih talebinin ileriye mi yoksa geriye etkili mi olduğu sorulup açıklattırılmamıştır.
Davacının gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi asıl talebi olup, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde terditli olarak eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tespit ve
tahsilini istemiştir. Yargılama sürecinde fesih talebinden vazgeçip gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin istediğine dair bir beyanı olmadığı gibi davanın karara bağlandığı son oturumda dahi fesih şartlarının oluştuğuna dair beyanı mevcuttur. Bilirkişi raporundan sonra gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin ıslah yoluyla arttırarak talep etmesinden davacının asıl talebi olan sözleşmenin feshinden vazgeçtiği sonucunu çıkarmak mümkün değildir. Terditli talep halinde öncelikle asıl talebin, yerinde görülmez ise terditli talebin incelenmesi zorunludur.Sözleşmenin feshi halinde kural olarak müspet zarar kapsamında olan gecikme tazminatı (ceza-i şart) ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli yükleniciden talep edilemez ise de; arsa sahibi davacı ile yüklenici davalı şirket arasında imzalanıp diğer davalının da müşterek borçlu müteselsil kefil olarak imzaladığı … 18. Noterliği’nin 19 Haziran 2013 gün 19334 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 16. maddesinde sözleşme süresi sonunda inşaat tamamlanmadığı takdirde arsa sahibi tarafından ihtar olunma durumunda yüklenicinin arsa sahibine bağımsız bölüm başına aylık o mahaldeki emsal kira bedelini ceza olarak ödemeyi kabul edeceği bu sürenin en fazla 6 (altı) olacağı kararlaştırılmış olup altı harf ve yazısından sonra ay, gün ve yıl şeklinde bir zaman birimi yazılmamış ise de; maddenin yazılışı ve tarafların beyanından zaman biriminin altı ay olarak kararlaştırıldığı yorumlanmalıdır. Bu altı aylık süre feshedilmeyen süredir. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre sözleşme daha sonra feshedilmiş olsa dahi sözleşmede aksi kararlaştırıldığından müspet zarar kapsamındaki gecikme tazminatının (ceza-i şartın) feshedilmeyen süre için istenmesi mümkündür. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin 8. maddesi gereğince 4 aylık inşaat (yapı) ruhsat süresi, 18 aylık inşaat süresi ve 3 aylık iskân müsaadesi (yapı kullanma izin belgesi alınma süresi) süresi olarak toplam 25 ay 19.06.2013 sözleşme tarihine eklendiğinde yapı kullanma izin belgesi de alınarak inşaatın tamamlanıp arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslimi gereken tarih 19.07.2015 olmaktadır. Davalıların temyizinde belirttiği gibi yargılama aşamasında ileri sürülüp delillendirilmemiş olmakla birlikte teslimi gereken tarihin 19.12.2015 olduğu kabul edilse dahi dava bu tarihten sonra 17.05.2016 tarihinde açılmıştır. Davacı arsa sahibi … 22. Noterliği’nden keşide ettiği 03.11.2015 gün 13485 yevmiye nolu ihtarname ile sözleşmenin 16. maddesi gereğince gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin gedirilmesini talep etmiş ve bu ihtarname davalılara 05.11.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir.Bu durumda mahkemece öncelikle HMK’nın 31. maddesindeki hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında davacılar vekiline sözleşmenin geriye etkili mi, ileriye etkili mi feshini istedikleri sorulup açıklattırılmalıdır. Arsa sahibinin bu konudaki beyanı alındıktan sonra yüklenicinin inşaatı sözleşmeye göre tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi de alarak teslim etmesi gereken tarihe kadar teslim etmemesi halinde yüklenici temerrüdü gerçekleşeceği ve arsa sahibi 6098 sayılı TBK’nın 125/II maddesi gereğince sözleşmeden dönebileceğinden, keşfe bağlı olarak bilirkişi kurulundan rapor alınmış ise de; bilirkişiler tarafından bu husus incelenmediğinden, hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi yapı ruhsatı ile imar mevzuatı hükümlerine göre davacı yüklenicinin inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesini de alarak arsa sahibine ait bağımsız bölümleri dava tarihi itibari ile teslim edip etmediği, inşaat seviyesinin ne olduğu, davacının alınacak beyanına göre sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı, fesih koşulları gerçekleşmiş ise fesih halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli istenemez ise de; sözleşmenin 16. maddesi hükmünce feshedilemeyen 6 aylık süre için gecikme tazminatı (ceza-i şart) istenebileceğinden teslimi gereken tarihten dava tarihine kadar 6 ayı geçmemek üzere arsa sahibinin isteyebileceği gecikme tazminat miktarı, fesih şartları gerçekleşmemiş ise davacının terditli talebi olan gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinden davacı arsa sahibinin sözleşmeye göre kendisine bırakılan bağımsız bölümlerdekilerin tamamını, ortak alanlardakilerin arsa payına isabet eden kısmını isteyebileceği gözetilerek davacının eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ve 6 aylık süre ile sınırlı olmaksızın gecikme tazminatı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, değerlendirilerek, sonucuna uygun bir karar verilmelidir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan yanlış değerlendirme eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın kısmen kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalıların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davalının diğer temyiz itirazları ile davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, 5766 sayılı Kanun’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davacıdan, 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden taraflara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 08.10.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.