YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/10918
KARAR NO : 2007/1545
KARAR TARİHİ : 26.02.2007
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi istemine ilişkindir. Yargılama sırasında davalı anataşınmazın üzerinde bulunan binanın ortaklığının Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesine göre kat mülkiyetine çevrilerek giderilmesi isteminde bulunmuş, mahkemece dava konusu taşınmaz malın ortaklığının satılarak paraya çevrilmesi suretiyle giderilmesi yolunda hüküm kurulmuştur.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmaz malın üzerinde bulunan binanın herbiri bağımsız olarak kullanılmaya elverişli iki adet bağımsız bölümü bulunduğu, tapu kaydına göre de dava konusu taşınmaz malın biri davalı diğeri de davacı olmak üzere iki paydaşının bulunduğu anlaşılmaktadır.
Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Yasasının 699/2. maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.
Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (Kat Mülkiyeti Yasasının 1. Maddesi), yapının tümünün kargir olması (madde 50/2) ve herbir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12 maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.
Somut olayda dava konusu taşınmazda her bir katta birer bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bilirkişinin saptamalarına göre bina kargir olarak yapılmıştır ve tapu kaydına göre de iki paydaşı bulunmaktadır. Bu niteliğine göre her bir paydaşa birer bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmazın açıklanan özellikleri itibarıyla kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olduğu anlaşılmaktadır. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarıda açıklanan diğer şartlarında varlığı gerekecektir. Bu bakımdan öncelikle onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının, onay verilebileceğinin saptanması halinde fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurularak değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da toplanarak varsa fiili taksime göre olmadığı takdirde çekilecek kura ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ortaklığın satış yolu ile giderilmesi gerekecektir.
Mahkemece yukarıda açıklanan konularda hiç bir araştırma yapılmadan dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim imkanı bulunmadığından satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir..
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.2.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.