YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/5373
KARAR NO : 2006/9642
KARAR TARİHİ : 23.11.2006
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı … vekili ile davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporlarında, somut emsal olarak incelenen Saraylar Mahallesi 1466 Ada 8 ve l parsel sayılı taşınmazlar rapordaki açıklamalara göre (dosyada tapu kayıtları yoktur) …’a satış işlemlidir. Bankaların alıcı durumunda olduğu taşınmaz mal satışları emsal alınamaz, bankalararası ticari rekabet kuralları çerçevesinde gerçekleşen bu tür satışlarda, diğer bir bankanın yanından veya karşısından veya daha merkezi yerden veya ticari faaliyetin daha canlı olduğu mevkiden yer alabilmek amacına dayalı olarak mal sahipleri gerçek değerin üzerinde teklifler ile gidilebilmekte veya alıcı bankanın yukarıda sayılan amaçları doğrultusunda pazarlık yapma olasılığı ortadan kalkmakta olduğundan ve malın satışı rayicin üzerinde bedellerle gerçekleşebileceğinden özel amacı olan bu satışların emsal alındığı raporlara itibar edilemez.
Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsallerden üçünün üzerindeki binaların değerinin dahi arsa satış değerini karşılamadığından, diğer taşınmazın satış değerinin ise rayicin çok altında olduğu ve az vergi ödemek amacıyla düşük gösterildiğinden somut emsal olarak incelenmeyeceği ve dosyada incelenecek başka emsal kayıt olmadığı belirterek emsal incelemesi ve dava konusu taşınmazla karşılaştırması yapılanmaksızın genel nitelikteki değerlendirmelerle yetinilmiş olmakla bu rapora itibar edilemez.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaş- tırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
Anılan Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek
değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce … vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir. Emsalin ve dava konusu taşınmazın … vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir. İncelenen emsal imar parseli olup ta dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası gözeti- lerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. Tüm bu hususlar gözetilmeden davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulması,
2-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın m2 değerinin belirlenmesinde dava tarihinde geçerli olan resmi birim fiyatlarına ilişkin listeye göre III/A sınıfı binalara takdir edilen 264 YTL/m2 esas alınması gerekirken 200 YTL./m2 fiyatı uygulanarak binaya düşük değer takdir edilmesi,
3-Dava konusu taşınmazda malik olup, haklarında red kararı verilen davalılar … ve …’nun paylarının da iptaline karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Mahkemece tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunların imar parseli olup olmadığı sorulup saptandıktan ve yukarıdaki bozma bentlerinde yazılı açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 23.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.