YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2008/7839
KARAR NO : 2008/11723
KARAR TARİHİ : 10.11.2008

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili, tarafların taksim konusunda anlaşamadıklarını, bu nedenle taşınmazdaki ortaklığın aynen veya satış yoluyla giderilmesini istemiştir.
Davalılar vekili ise taşınmazın aynen taksim edilmesini belirtmiş, satış istemediğini açıklamıştır.
Mahkemece aynen ve kat mülkiyeti kurularak taksimin mümkün bulunmaması nedeni ile ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi kurulu raporuna göre, dava konusu taşınmaz üzerinde kargir betonarme bodrum+zemin+3 katlı sekiz bağımsız bölümden oluşan bir yapı bulunduğu ve taşınmazın davacı ve davalılar olmak üzere yedi paydaşı olduğu, buna göre herbir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının tamamının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması gerekir.
Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının zemin katında yer alan dükkanların kaba inşaatının bittiği ancak ince işlerinin yapılmadığı, üst katlardaki mesken nitelikli bağımsız bölümlerin inşaasının tamamlandığı ve davalıların kullanımında olduğu, böylece anayapının tüm bağımsız bölümlerinin tümüyle bitmeyen dükkanlar nedeniyle ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumu ile anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasına olanak yoktur. Ancak Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu bakımdan somut olayda; mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin olup olmadığı araştırılarak bulunduğu taktirde binanın bu projeye aykırı olduğu tespit edilmişse, ilgili Belediyeden alınacak ön belgeye göre binanın mevcut durumunun bu projeye uygun hale getirilmesi durumunda sözü edilen projenin imar mevzuatına ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağının, başka bir ifade ile bu durumda projeye onay verilip verilemeyeceğinin saptanması ve Belediye yetkililerinin uygun görmesi üzerine binanın bu projeye uygun hale getirilmesi için taraflara önel verilmesi, Belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin (rolöve projenin) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda Belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalılara süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek (anlaşma yoksa kur’a ile) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile üzerinde yapı bulunan 3 parsel nolu taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.11.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.