YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/3980
KARAR NO : 2009/10895
KARAR TARİHİ : 01.12.2009
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı, taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim yoluyla, davalılar ise taşınmaz malın zemini üzerinde mevcut yapının durumu korunarak kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesini istemişler, mahkemece taşınmaz malın zemini üzerinde mevcut olan yapının, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine kurulmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin paylaşmanın bu yolla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12.maddedeki belgelere dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermesi gerekir.
Bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde bodrum ve zemin kattan oluşan, üç bağımsız bölümlü bir yapı mevcut olup, onaylı projesi ve tamamlanmış bölümlerinin yapı kullanma izinleri bulunmaktadır. Her nekadar üç katlı olarak projelendirilmiş ise de, bodrum ve zemin katlar dışında kalan katların yapılmasından vazgeçildiği ve tarafların yapıyı mevcut haliyle uzun süredir kullanmakta oldukları anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmünün uygulanıp uygulanamayacağı bakımından inceleme yapmak gerekirken, mahkemece bu konuda yeterli bir inceleme yapılmadığı, inandırıcı bir gerekçe içermeyen bilirkişi raporu esas alınarak davanın reddine karar verildiği görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir. Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Davacı tarafından dosyaya yapı kullanma belgesi ve mimari proje ibraz edilmiş ise de bilirkişi raporunda mevcut yapı ile proje arasında bir takım farklılıklar bulunduğu bildirilmiş, bu aykırılıkların neler olduğu ve yapının tümünün kargir olup olmadığı hususunda bir açıklama yapılmamıştır.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12 nci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davacı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, paydaşlarca imzalanması gereken belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 01.12.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.