YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/7178
KARAR NO : 2009/10152
KARAR TARİHİ : 12.11.2009
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, projeye aykırılıkların giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden bir kısım davalılar Vek.Av… geldi. Aleyhine temyiz olunan davacı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin de bağımsız bölüm maliki oldukları dava konusu anataşınmazda davalılardan … ile …’un 1 nolu garaj ile 3 nolu mesken nitelikli taşınmazlarının arasındaki betonu kırmak suretiyle birleştirip tek hacim haline getirerek diğer davalı şirkete mobilya mağazası olarak kiraya verdiklerini, tapu kaydına göre mesken nitelikli bir taşınmaz malın işyeri olarak kullandırılmasının mimari projeye aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın işyeri olaraK kullanımına son verilerek yıkılan bölümün onarılmasını, her iki bağımsız bölümün projesine uygun eski hale getirilmesini, aksi taktirde davalı şirketin taşınmazdan tahliyesini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; kat mülkiyetli dava konusu anataşınmazın 1 nolu bağımsız bölümünün 12/180 arsa paylı garajın davalıların murisi … adına, 3 nolu bağımsız bölümünün ise 3/180 arsa paylı mesken olarak davalılardan … ve … adına 1/2’şer hisse olarak tapuda kayıtlı bulunduğu, 01.04.1968 tarihinde kat mülkiyetine geçilen anataşınmazın yönetim planının 3. maddesinde; yalnız daire ve katların ancak
ikametgah olarak kullanılmak üzere satılabileceği, otel, pansiyon ve mektep gibi kullanmak isteyenlere satılamayacağı, aynı yönetim planının 5.maddesinde ise; her hissedarın (kat malikinin) kendi kullanım ve yararlanmasına özgülenen daire veya katlarını, diğer hissedarların (maliklerin) rıza ve muvafakatlarını istihsale (almaya) lüzum olmadan otel, pansiyon ve mektep dışında kiraya verebileceklerinin otel, pansiyon veya mektep olarak kiraya vermeleri halinde diğer hissedarların (kat maliklerinin) buna müdahaleye (karşı çıkmaya) haklarının olduğunun, hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesine göre; yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Ayrıca yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Dava konusu bağımsız bölümlerin kullanma maksat ve şekillerini, yönetim planındaki düzenlemeye bakarak saptanacağından öncelikle yönetim planının 3. ve 5. maddelerini ayrı ayrı yorumlamak gerekir. 3.madde; kat maliklerinin dairelerini elden çıkarmalarından yani mülkiyet haklarını satış yoluyla devretmelerinden sonraki durumu düzenlemektedir. Ana taşınmazda bağımsız bölüm satın alanların bu yerleri salt mesken olarak kullanabilecekleri belirtilmiş olmasına karşın 5.maddede ise kat mülkiyeti kurulduğu sırada mevcut maliklerin bağımsız bölümlerini otel, pansiyon ve mektep olarak kiraya veremeyeceklerini düzenlemiş ve bu üç şekildeki kullanımı yasaklamıştır. Kullanım hakkının sınırları dışında kalan hususlarda kiraya vermeyi serbest bırakmıştır ve bunun için de diğer kat maliklerinin onayınn alınmasına gerek bulunmadığını hiç bir kuşku ve duraksamaya yer vermeyecek biçimde hüküm altına almıştır. Ana taşınmazda halen malik olanların hakları ve borçları ile anataşınmazdaki bağımsız bölümleri ileri bir tarihte satın alacak olanların hak ve borçlarını birbirine karıştırmamak gerekir. Tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan dava konusu bağımsız bölüme malik olan davalıların bu yeri, yönetim planında düzenlenen kullanım şekli dışında diğer davalıya kiraya vermediklerine, diğer bir anlatımla otel, pansiyon ve mektep olarak kullandırmak amacını gütmediklerine göre, mevcut kullanımın yönetim planına ve yasaya aykırı bir yönü bulunmamaktadır.
Mahkemece tüm bu hususlar gözönünde bulundurularak tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan dava konusu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesine ilişkin davanın reddi yerine kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 625,00 TL. vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.11.2009 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Karşı Oy
Dava mesken nitelikli bağımsız bölümün mobilya mağazası olarak kullanılması nedeniyle meskene dönüştürülmesi, uygun sürede meskene dönüştürülmezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesi, projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava konusu taşınmazda 01.04.1968 tarihinde kat mülkiyeti kurulmuştur. Kat mülkiyeti kurulurken verilen yönetim planı 07.03.1964 tarihli olup Kat Mülkiyeti Yasası yürürlüğe girmeden önce düzenlenmiş irtifak hakkı tesisi mukavelesidir. Bu mukavelede bağımsız bölümlerin kullanım şekli düzenlenmiş olup, 3.maddesinde daire ve katların ancak ikametgah olarak kullanılmak üzere satılabileceği açıkça belirtilip parantez içinde de (otel, pansiyon ve mektep gibi kullanmak isteyenlere satılamayacağı) açıklanmıştır. Parantez içindeki ifade ikametgah olarak kullanma şartına istisna getirmek değil bu kullanım ile ne anlatılmak istendiğini açıklamak ve vurgulamak amacıyla örnekleme şeklinde otel, pansiyon ve mektep sayılarak “gibi” sözcüğü ile de benzeri tüm ticari faaliyetleri yasaklamıştır. Yoksa otel, pansiyon ve mektep dışındaki ticari faaliyetler için satılabileceğini düşünmek madde içinde çelişki yaratır. Mukavelenin 3.maddesindeki dairelerin satımında dikkate alınacak bu hususa paralel olarak 5.maddesinde de kiraya verme konusunda düzenleme yapılmak istenmiş, ancak madde metnindeki cümle aynen “…hisedarların rıza ve muvafakatlarını istihsale lüzum olmadan” denilerek bitirilmiş olup, ne şekilde kullanıma rıza gösterildiği yazılmamış, parantez içinde otel, pansiyon, mektep olarak kullanılmak üzere kiraya verilemeyeceği ayrıca ve açıkça belirtilmiştir. Mukavelenin 5.maddesinde rıza ve muvafakat aranmadan meskenin işyeri olarak kiraya verilebileceğine dair hiç bir ifade yer almamıştır. Mukavelede yer almayan bir hususun yasaya aykırı bir şekilde yorumla doldurulması mümkün değildir. Bundan ayrı irtifak mukavelesinin (yönetim planının) üçüncü ve beşinci maddeleri birbirlerini tamamlar nitelikte olup ayrı ayrı yorumlanarak kat mülkiyetine geçiş sırasındaki maliklerin hakları ile sonradan malik olanların hakları arasında farklı düzenlemeler getirildiğinin kabulü mülkiyet hakkının özüne aykırı olur.
Anataşınmazda Kat Mülkiyeti Yasasının yürürlüğe girmesi ile kat mülkiyetine geçilirken dava konusu bağımsız bölüm mesken niteliği ile tapuya tescil edilmiş, irtifak mukavelesi de yasaya aykırı hükümler taşımadığından yönetim planı olarak kabul edilmiştir. Bir an için yönetim planının (irtifak mukavelesi) 5.maddesinde işyeri kullanımına rızanın varlığı kabul edilse bile Kat Mülkiyeti Yasasının 51.maddesi gereğince irtifak mukavelesindeki bu düzenlemeye dayanılarak kat mülkiyetine geçiş sırasında bu husus tapuya şerh verilmemekle hukuki değerini yitirmiş, artık Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesi hüküm ifade etmeye başlamış olur.
Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesinin ikinci fıkrası kat malikleri kurulu oybirliği ile karar vermedikçe mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılamayacağını hükme bağlamıştır. O halde Yasaya göre aslolan meskenin ikametgah olarak kullanılmasıdır. Meskenin işyeri olarak kullanılabilmesi kat malikleri kurulunun bu yönde oybirliği ile karar alması ve anılan maddenin üçüncü fıkrası gereğince bunun kat mülkiyeti kütüğüne şerh verilmesi ile mümkündür.
Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda mahkeme kararının onanması gerektiği düşüncesiyle çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.