YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/8548
KARAR NO : 2010/4539
KARAR TARİHİ : 25.03.2010
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
Dava konusu taşınmazın değerlendirilmesine İstiklal Mah. 198 ada 20 parsel sayılı, üzerinde kat mülkiyeti kurulu taşınmazın 5 nolu işyeri nitelikli bağımsız bölümünün satışı emsal olarak incelenmiştir.
Kat mülkiyetli ya da kat irtifakı kurulu yapılardaki bağımsız bölüm satışlarında binanın niteliği, inşaat kalitesi, bağımsız bölümlerin iç düzeni, cephesi gibi hususlar satış fiyatının belirlenmesinde etkili olup, ortak yerlerden yararlanma oranı dahi satış fiyatında dikkate alındığından bu gibi satışlarda binanın değeri satış değerinden düşülmüş olsa bile yanılgıya sebebiyet verecek nitelikte olduğundan arsa değerlendirmesinde emsal olamaz.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Mahkemece tarafların vereceği yada resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup ta dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
Mahkemece açıklanan hususlarda bilirkişi kurulundan ek rapor alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.03.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.