YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/14141
KARAR NO : 2011/745
KARAR TARİHİ : 27.01.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, irtifak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın irtifak hakkının idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hükme yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Dosyanın incelenmesinde davalılardan … karısı ….’nin dava dilekçesinde gösterilen adrese çıkartılan uzlaşma çağrısının adreste tanınmadığından iade edilmesi üzerine idarece, Kamulaştırma Yasası’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 7. maddesi çerçevesinde adı geçen davalının adresinin tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden ve zabıta aracılığıyla araştırmasının yapıldığı, bu araştırmalara rağmen adresinin tespit edilemediği, kim olduğunun bilinmediği anlaşılmakta olup, mahkemece zabıta aracılığı ile yaptırılan adres araştırması sonucu ölü olduğu belirtilen davalının Dairenin geri çevirme kararı sonrasında yukarda belirtilen kurumlardan tekrar adresinin ve mirasçılarının araştırılmasına karşın nüfus kayıtlarından açık kimliği ve mirasçılarının belirlenemediği görülmüştür. Bu nedenle kim olduğu ve mirasçıları tespit edilemeyen davalı …’ye kayyım tayin edilmesi için davacı tarafa süre verilmesi, atanacak kayyıma dava dilekçesinin yöntemince tebliğinin sağlanması ve ortaya koyacağı deliller toplanıp savunması çerçevesinde değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yöntemince taraf teşkili sağlanmadan adı geçen davalının yokluğunda yargılama yapılıp hüküm kurulması,
2-Kabule göre de; irtifak hakkı tesis edilmek amacıyla yapılan kamulaştırma işleminde kamulaştırma bedeli, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile irtifak hakkı tesis edildikten sonraki değeri arasındaki farktan ibarettir. Taşınmazın niteliğine göre Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin üçüncü fıkrası hükmü gereğince taşınmazın tamamının bir bütün olarak değeri tespit edildikten sonra aynı maddenin son fıkrası uyarınca irtifak kurulması nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğünün oran ve tutarının gerekçeleri ile belirtilmesi gerekir. İrtifak kurulması nedeniyle taşınmazda oluşacak değer düşüklüğünün oranı, taşınmazın cinsi, niteliği, kullanım şekli irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerji nakil hattı vs.) taşınmazda kapladığı alan ve yeri, istikameti dikkate alınarak belirlenir. Yargıtay uygulamalarında, taşınmazın niteliğine uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum söz konusu olmaması halinde arsalarda irtifak nedeniyle olabilecek değer kaybının irtifaktan etkilenen alanının mülkiyet değerinin %50’sini aşmaması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmaz üzerinden boru hattı geçirmek üzere irtifak hakkı tesisinde, irtifakın geçtiği yere ve alanına, taşınmazın yüzölçümüne ve niteliği ile Daireye intikal eden benzer dosyalarda uygulanıp uygun bulunan oranlara göre bu değer kaybının %3,67 oranından fazla olamayacağı da düşünülmeden nasıl hesaplandığı anlaşılmayan ve denetlenemeyen rapora itibar edilmesi,
3-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Emsal kayıtlar Tapu Müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında göz önünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m2 değerlerinin ilgili Belediye Başkanlıklarından (2006 yılı itibarıyla) getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda Barbaros mahallesi 166/13, 1808/4, 1447/15,1198/2 ve Hayrullah Mahallesi 1345/236 parsel sayılı taşınmazlar emsal olarak incelenmiş, ancak dava konusu taşınmazla emsal taşınmazların üstün ve eksik yönleri aralarındaki farklılıklar ve bunların taşınmazın değerine olan etkileri yeterince karşılaştırılıp belirtilmemiş, emsallerin İmar Yasası uyarınca düzenleme görüp görmedikleri araştırılmamış ve yine dava konusu taşınmaz ile somut emsallerin değerlendirme tarihinde (2006 yılı) bulundukları cadde ve sokak itibariyle belediyece emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m² değerleri sorulup saptanmamış, genel ifadelerle dava konusu taşınmaza 19,50 YTL/m² değer belirleyen bilirkişi kurulu raporuna göre hüküm kurulmuştur.
Mahkemece, yukarıdaki açıklanan hususlarda eksikler tamamlanarak bilirkişi kurulundan ek rapor alınmadan hüküm kurulması,
4-4646 Doğalgaz Piyasası Kanunu’nun 12.maddesinin a bendi uyarınca; ancak, Botaş A.Ş. tarafından mülkiyet kamulaştırması yapılan taşınmazların kullanım hakkı Botaş A.Ş.’ye ait olmak üzere mülkiyeti Hazine adına tescil edilebilir. Somut olayda, sadece irtifak hakkı tesisi amacıyla kamulaştırma yapıldığı dikkate alınarak, davaya konu irtifak hakkının Botaş A.Ş. adına tapuya tesciline karar vermek gerekirken, kullanım hakkı davacıya ait olmak üzere irtifak hakkının Hazine adına tesciline karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.01.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.