YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/6858
KARAR NO : 2010/11691
KARAR TARİHİ : 23.09.2010
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, dava konusu 4257 Ada 3 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki ortaklığın öncelikle taksim, olmadığı takdirde satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 4257 ada 3 parsel sayılı taşınmazın aynen paylaştırılması, olmadığında satılması yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, davalılar vekili dava konusu taşınmazda kat mülkiyeti kurulmak suretiyle taksiminin mümkün olduğunu belirtmiş mahkemece, taşınmaz üzerindeki hissedar sayısına göre aynen veya ivaz ilavesi suretiyle kat mülkiyeti kurulamayacağından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 699/2.maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı kanunun 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (K.M.K. m.1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve tapuda malik olan her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan kanunun 10.maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, veraset ilamları ve tapu kaydı içeriğinden dava konusu taşınmazın avlulu üç katlı kagir bina olarak tapuda kayıtlı olup bilirkişi raporuna göre de binada zemin+iki kat toplam üç bağımsız bölüm bulunduğu ve tapu kaydındaki 4 hissedardan …’ün öldüğü, mirasçı olarak davalı ve aynı zamanda tapuda paydaş bulunan eşi … ile dahili davalı oğlu …’u bıraktığı anlaşılmıştır. Bu durumda davacı … 32/96, davalı … 32/96, davalı … 23/96, dahili davalı … 9/96 pay sahibi bulunmaktadır. Mehmet ve … mahkemeye sundukları 18.05.2007 günlü dilekçelerinde dava konusu binanın en üst katındaki bağımsız bölümde birlikte oturduklarını beyan etmişlerdir. Bütün bu açıklamaların sonunda üç bağımsız bölümden birinin …’a, ikincisinin …’e, üçüncü bağımsız bölümün ise davalı … ile dahili davalı … beraber rıza gösterdikleri takdirde kendilerinin kullanmakta oldukları bu bağımsız bölüm hisseli olarak hisseler de belirtilerek ikisine birlikte özgülenmek suretiyle taşınmazda bu şekilde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi mümkündür. Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu şartlar yanında yukarıda açıklanan diğer koşulların da varlığı zorunludur.
Mahkemece, öncelikle onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve onay verilebileceğinin saptanması durumunda fiili durumu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünden onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde yukarıda yazılı rıza durumu da belirlendikten sonra Mehmet ve …’ün toplam hisseleri (bir arada) ve bunlar bir kişi kabul edilerek çekilecek kura ile her bir paydaşa bir bağımsız bölüm özgülenmeli, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda hiçbir araştırma ve yeterli inceleme yapılmadan dava konusu taşınmazın aynen paylaştırılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.