YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/14478
KARAR NO : 2013/1650
KARAR TARİHİ : 11.02.2013

Davacı … ile davalılar … vd. aralarındaki ortaklığın giderilmesi davasına dair Afyonkarahisar 1.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 07.02.2012 günlü ve 2011/750-2012/163 sayılı hükmün temyiz isteminin reddi hakkında Dairece verilen 18.09.2012 günlü ve 2012/8162-2012/9689 sayılı ilama karşı davalılardan … tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalıların müşterek malik bulundukları taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve temyiz süresinin iki hafta olduğu karara yazılmıştır. Gerekçeli karar 22.02.2012 günü davalı …’e bizzat tebliğ edilmiş ve bu kişi tarafından da 06.03.2012 günü karar temyiz edilmiştir. Kararı inceleyen Dairemizce HUMK nun 437. maddesinde öngörülen sekiz günlük temyiz süresinin geçmiş olduğu gerekçesiyle temyiz isteminin reddine karar verilmiştir. Davalı vekilinin karar düzeltme dilekçesi ile tüm dosya içindekilerin yeniden incelenmesi sonucunda; yerel mahkemenin yasaya aykırı olarak 8 günlük temyiz süresinin iki hafta olduğunu belirtmek suretiyle davalıyı yanıltıp yasal hakkını kullanmaktan alıkoyduğu kanısına varıldığından, davalı temyizinin süresinde kabulü gerektiği anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 18.09.2012 gün ve 2012/8162-9689 sayılı temyiz isteminin reddine ilişkin kararın kaldırılmasına karar verilip yapılan incelemede:
Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın ortaklar arasında satış yoluyla giderilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre, dava konusu taşınmazın üzerinde dört paydaş ile beş adet bağımsız bölümden oluşan yığma kargir yapı mevcuttur. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10.maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine, 11.02.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.