YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/11330
KARAR NO : 2012/14292
KARAR TARİHİ : 11.12.2012
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … ve Su İşleri Bakanlığı, Hazine ve Orman Yönetimi tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı Anadolu Hayat Emeklilik A.Ş. ve arkadaşları 02.04.2008 günlü dilekçeleriyle, davalı Yönetimler ve … aleyhine açtıkları davada, Ömerli Beldesi 1 ada 51 sayılı parselin 4127 sayılı Yasa ile değişik 2924 sayılı Yasanın 11 ve 12. maddeleri gereğince hak sahibi olarak belirlenen …’e satılıp, onun adına tapuda kayıt edildiği, daha sonra bu kişi tarafından kendilerine satıldığı, imar uygulaması ve parselasyonda 1 ada 64 parsel sayısı aldığı, Hazine tarafından bu parselin bir bölümünü eylemli orman olduğu, niteliğini yitirmediği halde, orman dışına çıkarılmasının ve 2924 sayılı Kanun hükümlerin göre satılmasının yasal olmadığı, satışın iptali ve adlarına tescili iddiasıyla açtığı davanın kabulüne, parselin 9788 m² bölümünün tapu kaydının iptaline ve Hazine adına orman olarak tesciline ilişkin Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/53-2006/316 sayılı kararının, Yargıtay denetiminden de geçtikten sonra kesinleştiği, bu şeklide zararlarının oluştuğu, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 7.500,00.-TL’nin yasal faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak kendilerine verilmesini istemişlerdir. Davalı … ise, davalı sıfatıyla Hazine, Çevre ve Orman (Orman ve Su İşleri) Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğü aleyhine 17.02.2009 tarihli dilekçeyle Ömerli Beldesi 1 ada 51 sayılı parselin, 4127 sayılı Kanun ile değişik 2924 sayılı Kanunun 11 ve 12. maddeleri gereğince hak sahibi olarak belirlendiği ve kendisine satıldığı, kendisinin de daha sonra 05.10.1998 tarihinde bu yeri Anadolu Hayat A.Ş. 51.035.248.000,00.- TL bedelle sattığı, Hazine tarafından bu yerin bir bölümü için açılan tapu iptal tescil davasının kabulü ile parselin 9788 m² bölümünün tapu kaydının iptal edilip, orman niteliğiyle Hazine adına tescil edildiği, tapu maliklerinin açtığı tazminat davasının Ümraniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/165 esasında devam ettiği, bu şekilde oluşan zararının şimdilik 7.500,00.-TL’sinin davalılardan müteselsilen alınarak yasal faiziyle birlikte kendisine verilmesini istemiş, davalar birleştirilmiştir. Davacılar ve birleştirilen dosya davacısı dava değerini 76.745.-TL olarak ıslah etmişlerdir. Mahkemece, Anadolu Hayat Emeklilik A.Ş. ve arkadaşları tarafından Çevre ve Orman Bakanlığı (Orman ve Su İşleri Bakanlığı) ile Orman Genel Müdürlüğü aleyhine açılan davanın idare mahkemesine açılması gerektiğinden, yargı yolu görevsizliği nedeniyle reddine, Hazine ve … aleyhine açılan davanın kısmen kabulüne, 61.912,51.-TL tazminatın 02.04.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılar Hazine ve …’ten müşterek ve müteselsilen alınarak davacı şirketlere verilmesine, davacı …’in davasının kısmen kabulüne, 62.211,71.-TL tazminatın dava tarihi olan 23.05.2008 gününden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden alınarak davacı …’e verilmesine, … tarafından Orman ve Su İşleri Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğü aleyhine açılan davanın yargı yolu nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, davalı … ve Su İşleri Bakanlığı ile Hazine ve Orman Yönetimi tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya ve dosya kapsamına göre dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptali üzerine tapuya güven ilkesi gereğince Medeni Kanunun 1007. maddesi ve gereğince açılan tazminata ve satıcının tekeffül borcu nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
1996 yılında yapılan kullanım kadastrosu sırasında Ümraniye İlçesi, Ömerli Köyü, 1 ada 51 parsel sayılı 100920,39 m² yüzölçümündeki taşınmaz, 09.09.1996 tarih 1565 sayfa numaralı tapu kaydı uygulanarak 6831 sayılı Kanunun 2/B madde uygulaması ile orman rejimi dışına çıkarıldığından söz edilerek, bu parselin … Koray, Selim Koray, Semra Turgut, Süleylaman Yerçil’in zilyetliğinde olduğu kütüğün beyanlar hanesine yazılmak suretiyle ve tarla niteliği ile Hazine adına tespit edilmiş, ORKÖY tarafından 10.08.1998 tarihinde …’e satılarak 10.09.1998 tarihinde tapuya tescil edilmiş, ondanda 05.10.1998 tarihinde yapılan satış yoluyla Anadolu Hayat A.Ş’ye geçmiş ve 14.06.2000 tarihinde yapılan imar uygulaması ile 83418,97 m² yüzölçümündeki 1 ada 64 parsele şuyulandırılmış, 101.527,37 m2 yüzölçümündeki 1 ada 64 parsel, 14.06.2010 tarihinde Mipaş Mühendislik İth. İhr. Paz. A.Ş. ve paydaşları adına tapuya kayıt edilmiş, en son 111.131.537 toplam paydan, 1.274.782 payı Mipaş Mühendislik; 500 payı İş Koray Turizm Ormancılık, Madencilk, İnşaat Taahhüt A.Ş.; 500 payı Anadolu Hayat Emeklilik A.Ş. 9.855.755 payı ise Koray Yapı Endüstri ve Ticaret A. Ş adına kayıt edilmiştir.
1) Orman Genel Müdürlüğü ve Orman ve Su İşleri Bakanlığı görevlilerinin eylem ve işlemleri nedeniyle doğan zararın tazmini için açılan davada İdare Mahkemesinin görevli olduğu gözetilerek, Orman Genel Müdürlüğü ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının davalarının yargı yolu görevsizliği nedeniyle reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gibi, Orman Genel Müdürlüğünün satıcının zapta karşı tekeffülü hükümlerine ve Medeni Kanunun 1007. maddesi hükmüne göre açılan tazminat davasında davalı sıfatının bulunmadığı gözetilerek, aleyhlerine açılan davaların reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığına göre, Orman Genel Müdürlüğü ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2) Maliye Bakanlığını temsilen Hazine vekilinin karar düzeltme isteminin incelenmesinde; tapusu iptal edilen 1 ada 64 sayılı parselin toplam 11.131.537 toplam paydan, 1.274.782 payı Mipaş Mühendislik adına kayıtlı olduğu, bu şirketin davacı ya da katılan sıfatıyla davada yer almadığı halde, tapusu iptal edilen taşınmazın tamamı için zarar hesaplanıp hüküm kurulması yasal değildir.
Diğer taraftan; mahkemece dava sebebi başka deyişle “maddi vakıalar”, dava sebepleri ve hukuki sebeplerin ayrımına girilmeden, kimin kime karşı hangi nedenle sorumlu olduğu gerekçe gösterilip açıklanmadan, keşifte dinlenen inşaat mühendisi bilirkişinin emsal araştırmasına girmeden düzenlediği raporda soyut olarak bildirdiği değer, yine Or-Köy Genel Müdürlüğü tarafından bu yerin 2924 sayılı Kanun hükümlerine göre satışı sırasında …’e ödemek zorunda kaldığı bedelin dava tarihine uyarlanmasına esasına dayanan mali müşavir bilirkişi raporu esas alınarak, tapu maliki Anadolu Hayat Emeklilik A.Ş. ve diğer tapu maliki davacıların zararı olarak tesbit edilen 61.912,51.-TL’nin davalılar Hazine ve Rahmi Güneşten müteselsilen alınarak bu şirketlere verilmesine, yine …’in bu bölüm için Or-köy Genel Müdürlüğüne ödediği satış bedelinin, dava tarihine uyarlamasıyla bulunan 62.211,71.- TL’nin ise, dava tarihi olan 23.05.2008 tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden alınarak davacı …’e verilmesine karar verilmiştir.
Her şeyden önce birden fazla kişinin davalı sıfatı taşınması veya bir borç nedeniyle birlikte sorumlu olmaları ya da, hepsinin müteselsil olarak bir borç ve zarardan sorumlu olmaları ancak, sözleşmeye, yasa hükmüne ve haksız fiile dayanabilir. Böyle bir durum yoksa birden fazla kişinin birlikte müteselsil olarak sorumlu olduklarına mahkemece karar verilemez. Davacı şirketler tarafından davalı Rahpmi Güneş’in Borçlar Kanunun 189 ve devamı maddelerinde düzenlenen satıcının zapta karşı tekeffül hükümlerine göre sorumlu tutulduğu, Hazinenin ise Medeni Kanunun 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulması nedeniyle sorumlu tutulduğu, iddiaya göre tazminat alacağı farklı nedenlerden kaynaklandığı için, Hazine ve …’in, davacı şirketlerin zararlarından müteselsil olarak sorumlu olduğuna karar verilemeyeceği gibi, Hazine hem davacı şirketlere hem de davalı ve karşı davacı …’e ayna anda tazminat ödemeye mahkum edilemez. Mahkemece, davalı …’in zapta karşı tekeffül hükümlerine göre sorumlu olup olmadığı araştırılarak, sorumluluğu var ise, tapu maliki şirketlerin zararının bu kişiden alınarak davacı şirketlere verilmesine, …’e ödemesine karar verilen zararın miktarına, alım satım işlemi nedeniyle ödedikleri ve edindiklerine göre tapu sicilinin tutulması nedeniyle oluşan zararı söz konusu ise, bu miktarın Hazineden alınarak, davalı ve karşı davacı …’e ödemesine karar verilmesi gerekirken, kendi içinde çelişecek ve infazı mümkün olmayacak biçimde, tapu maliki davacı şirketlerin tapu kayıtlarını iptali nedeniyle oluşan zararlarının, … ve Hazineden müteselsil olarak alınıp davacı şirketlere verilmesine ve …’in muhtemel zararını da Hazineden alınarak …’e verilmesine hükmedilmesi doğru değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E., 2010/668 K. sayılı kararında değinildiği gibi, sözleşmeden doğan bir ilişkinin bulunduğu hallerde sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanamaz. Bu halde, borçlar Kanununun 189 ve devamı maddelerinde düzenlenen satıcının zapta karşı tekeffül hükümleri uygulanmalıdır.
Somut olayda; kayden satılan taşınmaz davacı alıcıya teslim edilmiş, üçüncü kişinin (Orman Yönetimi ve Hazinenin) zaptı sağlayacak bir ayni hakkının bulunduğu ve bu hakkın mahkeme kararıyla da tespit edildiği, ayrıca; bu hakkın satım sözleşmesinin kurulmasından önce ve kurulması sırasında da mevcut olduğu, bu hakkın varlığının gerek satıcı davalı, gerekse alıcı davacı tarafından bilinmediği, böylece borçlunun tekeffülünün şartlarının somut olayda gerçekleştiği kabul edilmelidir.
Borçlar Kanununun 190/3. maddesi gereğince, satıcı, dava kendisine ihbar edilseydi ne derece elverişli bir sonuç sağlayacak olduğunu kanıtladığı oranda sorumluluktan kurtulur. İhbarın yapılmaması halinde, alıcının hakları mutlaka tamamen ortadan kalkmamakta, ancak satıcı daha elverişli sonuç alınacağını ispat ettiği takdirde ve oranda alıcı bu hakları kaybetmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E., 2010/427 K. sayılı kararında belirtildiği gibi bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilir.
Gerçek zararın hesabında ilke; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 esas, 2003/125 karar; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas, 2010/427 sayılı ilâmları).
Diğer taraftan; mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanun ile değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), TURGUT VE DİĞERLERİ – TÜRKİYE Davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış, KÖKTEPE – TÜRKİYE davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının, 1 Nolu Ek Protokol’ün 1. maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 E., 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 E. 2010/318 K sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; Tapu işlemleri kadastro tesbit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan T.M.K. m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Medeni Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Borçlar Kanununun 125. maddesine göre Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilirler.
Davanın niteliğine göre, tazminat miktarının belirlenirken öncelikli konu, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin hesaplanması olup, arazi niteliğindeki taşınmaz başka deyişle tarım alanlarında net gelir esas alınarak, arsa niteliğindeki taşınmazlar içinde emsal karşılaştırması yapılarak değer belirlenmelidir. Oysa mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın bulunduğu yerin arsa mı ? arazi mi ? olduğu konusunda yöntemine uygun araştırma yapılmamıştır.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay’ca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.4.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar; Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevabî yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Yapılan araştırma sonunda tapusu iptal edilen taşınmazın arazi olduğu saptanacak olursa değeri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde, ekilecek ürünlerin ve bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar gözönünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tesbitinde etkisi olan diğer tüm unsurlar dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek saptanması için; şayet tapusu iptal edilen taşınmaz arsa niteliğinde olduğu belirlendiği taktirde de değerinin, tapu iptal kararının kesinleştiği gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre, tapu iptal kararının kesinleştiği tarih itibarıyla değerinin hesaplanması zorunludur. Bu itibarla; emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tesbiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gereklidir. Bu durumda taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse resen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için;
Yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, yerel mahkeme kararı davacılar tarafından temyiz edilmediğinden, taraflar yönünden usûli kazanılmış hak konusu da dikkate alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporuyla hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ: 1) Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle; OrmanYönetimi ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının temyiz itirazlarının REDDİNE,
2) İkinci bentde açıklanan nedenlerle; davalı Hazinenin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 11.12.2012 günü oy birliği ile karar verildi.