Yargıtay Kararı 3. Hukuk Dairesi 2010/18704 E. 2010/21854 K. 28.12.2010 T.

YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/18704
KARAR NO : 2010/21854
KARAR TARİHİ : 28.12.2010

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde kira parasının 20.12.2009 gününden başlayarak aylık net 7.500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile net 6.780 TL tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacılar vekili dava dilekçesinde, 20.12.2009 dönemine ait kira parasının aylık net 7.500 TL olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece; hak ve nesafet kurallarına göre aylık net 6.780 TL kira parasının tespitine karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava konusu taşınmaz, ..., ... cad., zemin ve asma katdan oluşan toplam 268 m2 market olarak kullanılan işyeridir.
Hükme esas alınan tek kişilik bilirkişi raporunda emsallere göre aylık net 6.780 TL kira getirebileceği açıklanmıştır. Raporda dava konusu mecur ile aynı özelliklere sahip hem m2 hem de kira başlangıç tarihleri olarak benzer emsal kira sözleşmeleri incelenmeden soyut ifadeler ile kira parası belirtilmiştir. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli görülmemiştir.
Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.
Ayrıca, kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konu olması nedeniyle taşınmazın doğrudan doğruya kullanımından kaynaklanan masraf kalemlerinden olmayan "vergi" kira tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamaz. Bu nedenle fon ve vergi stopajı düşürülerek "net" olarak kira parasının tespit edilmesi de doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.12.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.