YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/10877
KARAR NO : 2011/19020
KARAR TARİHİ : 29.11.2011

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hak saklı tutularak 20.000 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacılar vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davacılar Vek.Av. … geldi. Aleyhine temyiz olunan Davalı vek.Av. … geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlar ile birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkanın mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; “Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir. Gerekçesiyle” davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler.
Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği….bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği,…Medeni Kanunun (eski) 908.maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından … bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.
Somut olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkanı, (bina projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılğı olmalıdır.
Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyed olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.
Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın – Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch…Ayrıca bkz.Burak Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).
Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkum edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.
Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 825 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.11.2011 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında ise hiçbir ücret ödenmediğini, haksız kullanımın karşılığının ecrimisil olduğunu belirterek ikame olunan davada tapu kaydının davacılar üzerinde 1/2 şer oranında bulunması esasına dayandırılmıştır.
Davaya konu edilen bölüm, kira kontratında dükkanın mütemmim cüz’ü niteliğinde banka şubesi girişi dışında ayrı bir girişi olmayan ve tapu kaydında bağımsız bölüm olarak kayıtlı da bulunmayan bir bölümdür.
Dava konusu yerin ecrimisile tahammül edebilecek bir yerde olmadığı savunma dilekçesinde belirtilmiştir. Kira kontratında belirtilen dükkanın mütemmim cüz’ü niteliğinde görüldüğü savunulmaktadır.
a) Tapu kaydında kira sözleşmesinin 01.01.2003 tarihinden başlamak üzere 10 yıl müddetle davalı lehine kira şerhi mevcuttur.
b) Dosyada yapı izin belgesi yoktur. Yapı projesinin tasdikli bir örneği mevcut olup, “Bodrum katta yakıt deposu, sığınak, duş, merdiven boşluğu ve asansör boşluğu ve arka bahçeye çıkış yer almakta, dava konusu bodrum katta ortak alanlar yer almakta olup, projede sığınak olarak yer alan alanın davalı tarafından kullanıldığı” belirlenmiştir.
c) Belirtilen bu niteliğine göre sığınağın “Ecrimisile tahammüllü olamayacağı” en önemlisi ise “Projesine uygun olarak kullanılması” gerektiği ifade olunmuştur.
Somut olayda ortak mülkiyet hükümlerine tabi olan sığınak için müdahalede bulunan ve sığınağın tadilatı da yapılarak davalı tarafından kullanılan kısım için davalının “uyarılması” gerekir, eski hale getirilmesi bakımından davacılar tarafından dosyaya bir kanıt sunulmamış olmasına göre davanın bu niteliğinin gözönüne alınarak reddi isabetlidir.(1, 2, 3)
Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken iyiniyet kurallarına uymak zorundadır. (M.K. 2.md.) Aksi bir şekilde davranış biçimi karşısında-Venire Contro Factum Probirium-Çelişkili Davranış Yasağı-Kuralı çıkacaktır. İyiniyet kurallarına uymak ve denetlemek görevi re’sen incelenmelidir.(4)
Özel ortak amaçlara olayımızda sığınak için amaçlarda ve tahsis edilen ortak yerlerin bu özel amaç kaldırılmadığı sürece herhangi bir gelir getirmez ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından bu yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. Davaya konu edilen yerin sığınak, olup özel bir amaçla tahsislendiğinden ecrimisile yönelik talebin reddi gerekecektir. (634 Sayılı Kanunun 4.md.) (5) (6) (7) (8)
Bu nedenlerle sayın çoğunluğun bozma gerekçelerine katılmadığı ve kararın onanması gerektiği yönündeki düşüncem ve karşı oyumdur. 19.01.2012

1)Yargıtay 18.H.D. 13.11.2006 gün 2006/6384-9043 K.
2)Yargıtay 18.H.D. 17.02.2005 gün 2007/9227-2005/940 K.
3)Yargıtay 18.H.D. 05.02.1998 gün 12095-775 K.
4)Yargıtay 18.H.D. 05.02.2009 gün 10436-701 K.
5)Yargıtay 18.H.D. 11.12.2006 gün 7513-10438 K.
6)Yargıtay 18.HD. 13.11.2006 gün 6384-9043 K.
7)Yargıtay 18.HD. 16.06.2005 gün 4035-6376 K.
8)Yargıtay 18.HD. 01.03.2005 gün 13150-2072 K.