YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/20309
KARAR NO : 2012/2939
KARAR TARİHİ : 09.02.2012
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Dava dilekçesinde kira parasının 31.12.2008 gününden başlayarak aylık 30.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; davacı şirkete ait olan iki adet taşınmazın, davacı şirketin tasfiye sürecine girmesi nedeniyle yapılan araştırmada … A.Ş. Tarafından davalıya kiraya verildiğinin tespit edildiğini belirterek her iki dükkan için 31.12.2008 tarihinde başlayan dönemde kira parasının aylık toplam 30.000,00 TL olarak tesbitini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, taraflar arasında kira sözleşmesi olduğunun sabit olduğu ve taraflar arasındaki kira akdine dayalı kira bedelinin artırımına yönelik iş bu davanın, kira başlangıç döneminden sonraki üç yıldan çok daha sonra açıldığından yeni dönem kira parasının, hak ve nesafet uygulamak suretiyle 31.12.2008 tarihinden itibaren 10/A’da kayıtlı taşınmaz için aylık 10.000,00 TL, 10/B’de kayıtlı taşınmaz için aylık 12.000,00 TL olarak tespitine ve davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafça süresinde temyiz edilmiştir. Mahkemece davaya konu taşınmazlara ilişkin kira parasının tespitinde, dosyaya sunulan bilirkişi raporları dikkate alınmak suretiyle hüküm kurulmuştur. Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli ve ecrimisil rayiç kira bedellerini içeren bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.
Bundan ayrı olarak, kira tespit kararlarının asıl görevi sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. Buna göre kira tespit davasına ilişkin ilamda hem tespit, hemde tespit edilen kira parasının tahsili talep edilemez. Çünkü tespit edilen kira alacağının talep edilebilmesi için ifa zamanının gelmiş olması gerekir. İfa zamanı için alacağın muaccel olması başka bir deyişle alacaklının edayı takip ve bu sebeple borçluyu dava edebileceği zamanın gelmiş olmasına bağlıdır. 1979/1 E. 1979/3 K. 12.11.1979 gün ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için o kararın kesinleşmiş olması gerekir. Bu nedenle kira parasının tespitine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra ancak kira parasının tahsili talep edilebileceğinden, mahkemece yukarıdaki hususlar dikkate alınmaksızın ve davada yalnızca kira parasının tespiti istenildiği halde talep dışına çıkılmak suretiyle” tahsile de hükmedilmesi doğru görülmemiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.02.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.