YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/21672
KARAR NO : 2012/25286
KARAR TARİHİ : 10.12.2012

MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde kira parasının 04.12.2008 gününden başlayarak yıllık 160.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 04.12.2008 dönemi için aylık kira parasının 7.500,00 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı dava dilekçesinde davalının, … Mah. … adresinde bulunan mecurda 04/12/2004 başlangıç tarihli yazılı kira kontratına binaen aylık 1430,00 TL kira bedeli karşılığında oturmakta olduğunu, ödenen miktar emsal ve rayicin çok altında kalmakla 04.12.2008 gününden başlayarak yıllık kira bedelinin 160.000,00 TL olarak tespitini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili, davayı kabul etmediklerini belirterek reddini savunmuştur.Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 7.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.Dosya içeriğine göre tespiti istenen dönem hak ve nesafete göre kira parasının tespiti gereken dönem olup, mahkemece de bu yönde araştırma yapılarak sonucuna göre hüküm kurulmuştur.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Hükme esas alınan birinci bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmek ve bu yönde re’sen araştırma yapılmak suretiyle boş olarak kiraya verilmesi durumunda mecurun yıllık 60.000,00 TL’ye kiraya verileceği bildirilmiştir.Bilirkişi raporuna tarafların itirazları, mahkemece mahallinde yapılan ikinci kez inceleme ile yukarıdaki değerlendirmeden farklı olarak (boş olarak) kiraya verilmesi durumunda aylık 12.500 TL kira bedelinin tesbiti yapılmıştır.
1086 sayılı HUMK’nun 275.maddesinde, çözümü hakim tarafından bilinemeyen özel ve teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişiye başvurulacağı, düzenlenmiştir.
Aynı kanunun 284.maddesinde ise, hakikatin tezahürü için lüzum görürse tahkikat hakimi veya esas davayı rüyet edecek mahkeme evvelki veya yeniden intihap edeceği ehlivukuf vasıtasıyla tekrar tetkikat icra ettirebilir, düzenlenmesi getirilmiştir. (6100 sayılı HMK’nun 281-282.maddeleri) Buna göre hakim, 1.bilirkişi raporuyla durumun gereği gibi aydınlanmadığı kanısına varırsa, yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilecek 2.bilirkişi raporununda yeterli bulunmaması ve çelişkili-birbirine aykırı değerlendirme halinde, 3.bilirkişi incelemesi yaptırılması olanaklı olacaktır. (HGK.04.05.2011 gün ve 19-171/279 K)
Yukarıdaki açıklamalara göre, mahkemece belirtilen esaslar çerçevesinde 3.kez bilirkişi tetkikatının yapılması gerekirken re’sen bir ortalama almak suretiyle kira bedelinin tesbiti için hüküm ittihaz olunduğundan; bu değerlendirme HUMK’nun 275 ve 6100 sayılı HMK’nun 281-282.madde hükümlerine aykırı olup; 3.kez bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle kira parasının tesbiti gerekirken, ortalama kira parasının tesisine dair hüküm kurulması doğru görülmemiştir.Mahkemece, raporlar arasındaki açık çelişki nedeniyle hükme dayanak yapılamamış resen 04.12.2008 dönemi kira parası aylık 7.500,00 TL olarak belirlenmiştir. Açıklanan yönler itibariyle kira parasının belirlenmesi yöntemi usul ve yasaya Y.İ.B.K’na ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırıdır.Mahkemece, her iki rapor arasındaki çelişki giderilmeden ve yukarıda belirtilen esaslara göre kira parası saptanmadan re’sen belirlenen miktara hükmedilmesi Yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.12.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.