YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/3107
KARAR NO : 2021/2678
KARAR TARİHİ : 15.03.2021

MAHKEMESİ : …. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalıya iş yerini kiraya verdiğini, kira bedelinin tespiti davasının sonucunda, aylık asgari kira bedelinin 01/04/2010 tarihinden itibaren 14.000,00 TL olarak tespitne karar verildiğini, ödenmiş kira bedelleri ile kesinleşen asgari kira bedeli arasındaki farkların ve yıllar içinde kira bedeline ÜFE oranında yapılması gereken artırımlardan kaynaklanacak kira farklarının fark faturası kesilerek davalı kiracıdan ihtarname ile talep edildiğini, kira bedelinin tespiti kararının onanmasıyla birlikte Mayıs 2012 itibariyle 151.183,76 TL toplam kira fark bedeli hesap edildiğini ve fatura edildiğini, 73.209,67 TL ciro iade faturası alındıktan ve davalı kiracının bir takım ödemeleri düşüldükten sonra, Nisan 2010 – Mayıs 2012 arası dönem kira bedelleri için ÜFE oranına göre tahakkuk eden kira farklarını ve sonrasında Mayıs 2014 tarihine kadar her ay doğan kira farklarının … İcra Müdürlüğü’nün 2014/13559 Esas sayılı dosyasıyla talep edildiğini, kira sözleşmesinde; kira bedelinin artışı konusunda hüküm bulunduğunu, tarafların kira ilişkisinin başlangıcındaki iradesinin ilk beş yıl kademeli artışla belirlenen kira bedeline sözleşmenin uzaması halinde beş yıldan sonra dolar bazında taraflarca asgari %3 oranında artırım yapılması yönünde olduğunu, sözleşmeyle USD bazında belirlenen kira bedelinin kira tespit kararıyla TL’ye çevrilmiş olduğunu, bu nedenle dolar bazında asgari %3 oranında yapılması kararlaştırılan artış yerine 12 aylık ÜFE ortalaması oranında artış yapılarak kira fark ve ÜFE fark faturalarının düzenlendiğini belirterek, davalının itirazının iptalinine ve davalı aleyhine %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı; kira bedelinin tespiti kararı ile brüt kiranın TL cinsinden belirlendiğini, mahkeme kararında kira bedelinin artışına dair bir koşul getirilmediğini, kira sözleşmesinde döviz cinsinden belirlenen kira bedeli ile öngörülen artış hükmünün kira bedelinin mahkeme kararı ile TL cinsinden belirlenmesi sonrası geçerli olmayacağını, bu nedenle mahkemece tespit edilen kira bedeline atış yapılamayacağını ve fark bedel talep edilemeyeceğini, davacı tarafça kira artışı konusunda bir ihtarname gönderilmediğini ve taraflarca da bir artış oranı belirlenmediğini, belirli ve muayyen artış şartının olmadığı sözleşmeye dayalı olarak kira bedelinin artırılamayacağını belirterek davanın reddine ve davacı aleyhine kötüniyet tazminatına karar verilmesini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; kira sözleşmesinde döviz cinsinden belirlenen kira bedeli için 5. yıldan sonrası için ”belirli ve hesaplanabilir” artış şartının en az %3 olmak üzere taraflarca saklı tutulduğu, tarafların artış iradesi bulunduğu, davalının da bazı aylarda kira bedelini fiilen artışlı ödediği, kira bedelinin tespiti kararında artışa ilişkin bir hüküm bulunmadığından bu boşluğun TÜİK tarafından belirlenen 12 aylık ÜFE endeksi üzerinden doldurulmasının uygun olduğu, takip tarihi itibariyle takibe konu 2010/4-2014/5 arası döneme ilişkin olarak bakiye kira alacağının 107.794,55 TL ana para, 25.693,54 TL işlemiş faiz olduğu, taleple bağlılık ilkesi gereği, davacı icra takibinde 21.302,84 TL işlemiş faiz talep ettiğinden davanın kısmen kabulü ile takibin 129,097.34 TL üzerinden devamına ve davacı lehine 25.819,46 TL icra inkar tazminatına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; uyuşmazlık konusu olmayan, 04/03/2003 tarihli kira sözleşmesinin 10.3. maddesinin kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma olmadığı, anlaşmanın ileride sağlanmaya çalışılacağı ve ileride yapılacak anlaşmanın sınırlarını belirleyen bir ön anlaşma olduğu, uzayan dönem için davacının belirtiği kira artışının uygulanamayacağı, talep konusu dönemler için kira bedelini belirleyecek herhangi bir davanında bulunmadığı, 01/04/2011 tarihinden itibaren başlayan dönem ve sonraki dönem için de kira bedelinin en son mahkemece tespit edilen 14.000,00 TL olarak kabul edilmesi gerektiği, 09/07/2014 tarihi itibariyle davalının ödemediği kira bedeli 4.594,66 TL ve 18.831,85 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 23.426,51 TL bakımından borçlu olduğu gerekesiyle davalının istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile itirazın 4.594,66 TL asıl alacak ve 18.831,85 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 23.426,51 TL üzerinden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, fazlaya dair istemin reddine, 4.594,66 tl asıl alacak miktarı üzerinden %20 inkar tazminatının davalıdan alınıp davacıya verilmesine, şartları oluşmadığından davalı tarafın kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/2003 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesinde ciro kirasına ek olarak USD cinsinden aylık asgari kira bedeli ilk yıl için 3.255 USD +KDV, ikinci yıl için 3689 USD + KDV, üçüncü yıl için 4.123 USD + KDV dördüncü yıl için 4177 USD + KDV, beşinci yıl için ise 4231 USD + KDV olarak belirlenmiş, sözleşmenin 10.3. maddesinde “ Beş yılın sonunda taraflar, serbest iradeleri ile çevrede oluşan rayice ve emsallere göre ve kira bedeline her yıl dolar bazında bir evvelki yıla göre %3’ten az olmamak üzere bir kira artışı belirleme
haklarını saklı tutmuşlardır. Ödemelerde … Bankası’nın ödeme günündeki ABD doları döviz satış kuru esas alınacaktır. Şöyleki bu tarz bir kira artışı, kiraya verenin kira tespit davası açma hakkına halel getirmez.” düzenlemesine yer verilmiştir. Sözleşme ile kararlaştırılan asgari kira bedeli …. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010/1721 E 2011/1333 K sayılı ilamıyla 01.04.2010 tarihinden itibaren brüt 14.000 TL olarak tespit edilmiş ve Yargıtayca söz konusu hüküm onanarak kesinleşmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme hükmünden tarafların iradelerinin asgari %3 artış oranı üzerinde uyuştuğu anlaşılmakla taraflar sözleşme hükmü ile bağlıdır. Bu durumda bölge adliye mahkemesince sözleşmede öngörülen %3’lük artış oranının geçerli olduğu dikkate alınarak bu artış oranına göre davalının takibe konu dönem bakımından borçlu olduğu kira bedeli hesaplanarak ve davacının ÜFE oranında artış talep ettiği gözetildiğinde takip konusu dönemde ÜFE oranının %3 artış oranının altında kaldığı dönem var ise bu dönem için %3’ten az olan ÜFE oranın esas alınması suretiyle davalının usuli kazanılmış hakkına riayet edilerek hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ve anılan gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine, HMK’nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 15/03/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.