YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/6633
KARAR NO : 2021/9648
KARAR TARİHİ : 06.10.2021

MAHKEMESİ : … 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen cezai şartın iptali ve kapora bedelinin iadesi davasında verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı …’nın istinaf başvurusunun kabulü ile düzeltilerek yeniden esas hakkında verdiği kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalılar ile aralarında …, …,… Mahallesinde bulunan 387 ada, 10 parselde kayıtlı B blok 2 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin satışı konusunda 25.9.2014 tarihli harici gayrimenkul satım sözleşmelerinin imzalandığını, ancak taşınmazların başka şahıslara satışı suretiyle sözleşmeye aykırı davranıldığını, bunun sonucu olarak alınan 20.000,00 TL kapora, sözleşmenin feshinden kaynaklanan 100.000,00 TL cezai şart ve taşınmazların üçüncü kişilere satışı ile elde edilen değer arasındaki fark gibi zararların oluştuğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL nin davalıların temerrüt tarihi olan 23.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş; 29.09.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporu doğrultusunda taleplerini artırarak toplam 124.000,00 TL’nin 23.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Davalılar vekili, davalı …’ya husumet yöneltilemeyeceğini, talebin zaman aşımına uğradığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olduğunu, buna bağlı olarak sözleşmenin cezai şarta ait hükümlerinin de geçersiz olduğunu, davacıya 1 ve 16 nolu dairenin satışının yapıldığını, karşı tarafın hilesi ile 2 nolu daireye ait ikinci sözleşmenin kötü niyetli olarak imzalattırıldığını, 2 nolu dairenin kendilerine ait olmadığını, vermiş olduğu kaporasını iade etmek için davacıya ulaşmaya çalışmalarına rağmen kendisinin telefonlara çıkmadığını, bu nedenle 1 ve 16 nolu dairelerin 3.kişilere satıldığını, aktin feshinin davacı tarafından gerçekleştirildiğini, faiz istenemeyeceğini belirterek, davanın reddini dilemiştir.
İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile; dava konusu 25/09/2014 tarihli … inşaat B blok 16 nolu bağımsız bölüm ve B blok 2 nolu bağımsız bölümün adi satış sözleşmesi nedeni ile her iki taşınmazda 50.000,00’şer TL’den 100.000,00 TL akitten dönme cezasının TBK.179/3. Maddesince 23/02/2016 (davalının davacının ihtarnamesine cevap vermiş
olduğu 23/02/2016 tarih 2279 sayılı … 6. Noterliğinin cevabi ihtarnamesi ile mezkur borçtan haberdar olup temerrüde düştüğünün kabulü ile) tarihinden itibaren yasal faizi ile davalılardan …’dan tahsili ile davacıya verilmesine, davalılardan … tarafından satılan her iki taşınmaz için 25/09/2014 tarihli adi gayrimenkul satış sözleşmesindeki 10.000,00’ar TL’den 20.000,00 TL’nin (kaporanın) 23/02/2016 (davalının davacının ihtarnamesine cevap vermiş olduğu 23/02/2016 tarih 2279 sayılı … 6. Noterliğinin cevabi ihtarnamesi ile mezkur borçtan haberdar olup temerrüde düştüğünün kabulü ile) tarihinden itibaren yasal faizi ile davalılardan …’dan tahsili le davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiş hükme karşı davalı … vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur.
Antalya Bölge Adliye 3. Hukuk Mahkemesince, davalı …’nın 25/09/2014 tarihli 2 ayrı gayrimenkul alım satım ve komisyon başlıklı sözleşmeler altındaki imzasına yönelik bir itirazının olmadığı, davalı …’nın kendi adına sözleşmeleri imzaladığı, sözleşmelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesine herhangi bir atıfta bulunulmadığı, sözleşmelerde gerek satıcı kısmında gerekse imza bölümünde davalı şirket isminin belirtilmediği ve şirket yetkilisi sıfatı ibaresinin kullanılmadığı görüldüğünden mahkemece davalı şirket hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik görülmediği, sözleşmelere konu bağımsız bölümlerin yüklenicisi davalı şirket olduğundan davalı … ile davacı arasında imzalanmış bulunan harici satış sözleşmelerinin alacağın temliki hükmünde kabul edilmesine imkan bulunmadığı, resmi şekilde yapılması gerekirken, adi yazılı şekilde yapılmış bulunan harici satış sözleşmeleri geçersiz olacağından, geçersiz sözleşmedeki cezai şarta ilişkin hükümlerin de geçersiz olacağı, davacının sadece davalı …’ya ödediği 20.000,00 TL kapora bedelini talep edebileceği, cezai şart bedelini isteyemeyeceği kanaatine varılarak; davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, HMK’nun 353/1.b.2 maddesi uyarınca … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/392 Esas, 2019/335 Karar sayılı, 09.04.2019 tarihli kararının kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına; davanın davalılardan … yönünden kısmen kabulü ile 20.000,00 TL kapora bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’dan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, davanın, davalı … Tekstil Otomotiv Turizm Sanayi ve Ticaret Limited şirketi açısından davalının pasif husumet ehliyeti bulunmadığından reddine, karar verilmiş, karara karşı davacı vekilince temyiz yoluna başvurulmuştur.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dava, harici gayrimenkul satım sözleşmesine aykırı davranılmasından kaynaklı kapora bedelinin iadesi, cezai şart ile yoksun kalınan karın tahsili istemine ilişkindir.
19/07/2013 tarihli … 8. Noterliğinin 03089 nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadine Havi Kat Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” incelenecek olursa; sözleşme arsa sahibi … ve yüklenici müteahhit … İnş. Emlak Teks.Oto.Tur.San ve Tic.Ltd. Şti. arasında yapılmış olup, işbu sözlemeyi müteahhit şirket adına münferiden temsile yetkili şirket müdürü … imzalamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, B blok zemin kat 2 nolu bağımsız bölümün arsa sahibi …’na , 16 nolu bağımsız bölümün ise müteahhit … İnşaat Ltd. Şti.’ne ait olacağı konusunda anlaşılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan 25/09/2014 tarihli Gayrimenkul Alım-Satım ve Komisyon Sözleşmeleri incelenecek olursa; … …, … Mahallesi, … Cad. … İnş. B blok 2 ve 16 nolu bağımsız bölümlerin satışı hususunda anlaşılmıştır. Satıcının veya vekilinin adı soyadı kısmında …’nın isminin yazıldığı , sözleşmenin … tarafından imzalandığı görülmektedir. 1. maddede: Alıcıdan 10.000,00 TL kaparo alınıp satıcıya teslim edileceği , 9.maddede ise: Haksız olarak sözleşmeden vazgeçen tarafın diğer tarafın satış işlemleri için sarfettiği maddi, manevi masrafları karşılamak üzere 50.000,00 TL ödeyeceği beyan ve taahhüt edildiği şeklinde düzenlemenin yer aldığı anlaşılmaktadır.
Taşınmazların satış işleminin TMK. nun 706, TBK.’nun 237, Tapu Kanunun 26. maddeleri gereğince resmi şekle aykırı yapılmaları durumunda geçersiz sayılacağı tartışmasızdır. Bunun istinası ise, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca müteahhidin kendi payına düşen dairesinin adi yazılı şekilde satışının yapılmasıdır. Bu işlem BK’nın 162. (TBK’nın 183.) ve devamı maddelerine göre alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar. Geçerli bir sözleşme nedeniyle tarafların sözleşme ile kararlaştırdıkları cezai şartın geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Dava konusu sözleşmelerde bulunan imzalara yönelik davalı …’nın itirazı bulunmamaktadır. 25/09/2014 tarihli sözleşmelerde davalılardan …’nın diğer davalı … İnş.EmlakTeks.Oto.Tur.SanveTic.Ltd.Şti.’nin temsilcisi olduğuna dair ibare yoktur. Ancak davalı yüklenici şirket kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendi paylarına düşen dairelerin satışının işbu sözleşmeler ile gerçekleştirildiğini; diğer davalı … da şirketlerinin yetkilisi sıfatı ile işbu sözleşmeyi imzaladığını beyan etmiştir. Davalı …’nın sözleşme ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde müteahhit sıfatıyla hareket ettiği anlaşılmıştır. Dolayısıyla sözleşmede imzası bulunan …’nın müteahhit sıfatıyla bu sözleşmelerden kaynaklı olarak sorumlu olduğu kabul edilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince taraflar arasında satışa konu olan 16 nolu dairenin davalı müteahhitlerin payına düşen dairelerden biri olduğu sabittir. Yükleniciye isabet edecek bağımsız bölüme dair harici satış sözleşmesi alacağın temliki hükmünde olup resmi şekilde yapılmasa dahi geçerlidir. Dolayısıyla sözleşmede imzası bulunan davalı … müteahhit sıfatıyla kaparo bedeli ve cezai şarttan sorumludur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince taraflar arasında satışa konu olan 2 nolu dairenin arsa sahibine ait olduğu sabittir. Medeni Kanunun 706, TBK’nın 237 ve Tapu Kanunun 26.maddelerine göre resmi şekilde yapılması gerekirken, adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmesi ve işbu sözleşmeye bağlı olarak düzenlenmiş olan cezai şart hükümleri de geçersizdir. Sözleşmenin geçersiz olması sebebi ile davacı, davalı …’dan kaparo bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir.
O halde mahkemece yukarıdaki açıklamalar dikkate alınarak tüm deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nun 371. maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 06/10/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.