YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5686
KARAR NO : 2022/8835
KARAR TARİHİ : 23.11.2022

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi üzerine, ilk derece mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, karşı davanın reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı-karşı davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı-karşı davalı, davalı ile arasında 21/04/1998 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satış vaadi sözleşmesine konu 17 adet gayrimenkulun bedelini davalıya sözleşme tarihinde nakit olarak ödediğini, davalının söz konusu gayrimenkullerin intifa hakkını verip gayrimenkullerin devrini Ekim 1998 tarihinde vereceğini sözleşme ile taahhüt ettiğini, ancak tapuda devir borcunu ifa etmemesi nedeniyle 02/06/2014 tarihinde … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/209 Esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescil davası açıldığını, davanın kısmen kabul edildiğini, 132 ada 6 parsel (sözleşmede 318 nolu parsel) davalı adına kayıtlı olmadığından, 156 ada 14 parsel( sözleşmede 712 parsel) sayılı taşınmazdan da yol geçmek sureti ile ifraz olup yeni parseller oluştuğu ve bu parsellerden olan 156 ada 23 ve 25 parsel olarak kamulaştırıldığından bu taşınmazlar yönünden davanın reddine karar verildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla Amasya İli … İlçesi 132 ada 6 parsel, 156 ada 23, 25 parseller yönünden ifa imkansızlığı ve sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği gayrimenkullerin değerinin tespiti ile şimdilik 500,00TL’nin tahsiline, satış vaadi sözleşmesine konu olan ve tesciline karar verilen taşınmazlar yönünden davalının kusuru nedeniyle geç intikalden kaynaklı zarar ve kazanç kaybının tespiti ile şimdilik 500,00TL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 25/09/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; satış vaadi sözleşmesiyle mahkeme kararı ile ifa ettiremedikleri dava konusu parseller için 177.858,00 TL, mahkeme kararıyla tesciline karar verilen taşınmazlar geç teslim edilmeseydi alabileceği, teşvik, mazot, destek bedeli olarak (tarımsal destekler) müspet zararlar için 28.782,86 TL’nin tahsilini istemiştir.
Davalı-karşı davacı, asıl davanın reddini dilemiş; karşı davada ise, taşınmazlar üzerinde fuzuli şagil olarak bulunan …’nın müdahalesinin men’ine karar verilmesini, taşınmazların ekilip biçilmesi sonucu elde edilen semenden sağlanan yıllık gelirlerin ve taşınmazın kullanılmasından kaynaklanan herhangi bir değer kaybı mevcut ise bu değer kaybının da hesap edilerek geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedelinin mahkeme tarafından belirlenerek her yıl için ayrı ayrı hesap edilerek şimdilik 5.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, 04/10/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; karşı dava olarak açtıkları müdahalenin men-i ve ecrimisil davasını tam ıslah ederek; satış vaadi sözleşmenin ifasına ilişkin sözleşme gereği davacı taraf adına fazladan tescil edilen 2.858,61m2 lik yer için toplam 64.318,72.TL’nin davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; eldeki davanın … İlçesi … Köyü 132 ada 6 parsel, 156 ada 23 ve 25 parsel sayılı taşınmazlar için 1988 yılında akdedilen sözleşmeye ilişkin olduğu, sözleşmenin hali hazırda ifa edilmemiş olduğu ve sözleşmeye konu taşınmazların davacının kullanımında olmadığı gibi kendisine bu süreçte fiilen teslim edilmediğinin de dosya kapsamından sabit olduğu, icra edilen keşiflerde de gerek taraf tanıkları gerekse mahali bilirkişiler söz konusu taşınmazların davacının kullanımında olmadığına yönelik beyanlarda bulundukları, zamanaşımı başlangıç tarihi TBK 149. madde hükmü uyarınca alacağın muaccel olacağı tarih itibariyle işlemeye başlayacağından ve taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 3 nolu bendinde sözleşmenin Ekim 1998 tarihinde yerine getirileceğine dair hüküm bulunduğundan, 1998 yılı Ekim ayı itibariyle alacağın muaccel olduğunun kabulünün gerektiği, bu durumda, eldeki davanın 31/12/2015 tarihinde açıldığı, Kasım 2008 tarihi itibariyle söz konusu sözleşmeden doğan alacak hakkının kullanımında zamanaşımı süresinin dolduğu anlaşıldığından, davalı yanın usulüne uygun zamanaşımı defii dikkate alınarak davacı taleplerinin reddine, taşınmazlar arasındaki m2 birimlerinin farklı olmasının taraf iradelerine uygun olduğu gibi bu nedenle davacının sebepsiz zenginleşmesinden bahsedilemeyeceğinden davalı-karşı davacının davasının da reddine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle, davacı-karşı davalı … vekilinin asıl ve karşı dava yönünden, davalı-karşı davacı … vekilinin ise karşı dava yönünden istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b.1 maddesi gereğince ayrı ayrı esastan reddine, dair verilen karar, davacının temyizi üzerine; Dairemizce verilen 13/04/2021 tarihli ve 2020/12035 E. 2021/4029 K. sayılı kararla; “… Sözleşmeye dayanan davalarda zamanaşımı süresi BK 125. (TBK 146) maddesi gereğince 10 yıldır. Bu sürenin işlemeye başlayacağı tarih sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği tarihtir. Alıcının/tüketicinin ferağ ümidinin bittiği tarihten itibaren bedelin geri alınması için dava açma hakkı başlar. Bu hukuki esaslar YİBK nın 7.6.1939-31/47 sayılı kararı ile kabul edilmiştir. Somut olayda; davacı tarafından … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/209 Esas sayılı dosyası ile davalı aleyhine tapu iptali ve tescili talebi ile dava açılmış olup davalı taraf davayı kabul etmiştir. Ancak mahkemece, dava konusu … Köyü 132 ada 6 parsel sayılı taşınmazda (eski 318 nolu parsel) davalının mülkiyet hakkı bulunmadığından; … Köyü 156 ada 14 parsel sayılı taşınmazda yol geçmek suretiyle yeni parseller oluştuğu ve bu parsellerden olan 156 ada 23 parsel ve 156 ada 25 parsel sayılı taşınmazların yol vasfında olduğu ve mülkiyetinin kamulaştırma işlemi sonucunda Karayolları Genel Müdürlüğü’ne geçtiği, bu parsellerde davalının mülkiyet hakkının bulunmadığından özel mülkiyete elverişli bulunmayan bu parseller yönünden açılan davanın reddine, diğer parseller yönünden taraflar arasında geçerli gayrimenkul satış vaadi olmasına ve davacı tarafından satış bedelinin peşinen ödendiği anlaşılmasına rağmen davalı tarafından tapuda devir işleminin gerçekleşmediği ve davalının da açılan davaya esas yönünden herhangi bir itiraz ileri sürmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm temyiz edilmeksizin 08.09.2015 tarihinde kesinleşmiştir. Bu durumda ifanın imkansız olduğu tarih 08.09.2015 olup eldeki davanın 25.12.2015 tarihinde açıldığı gözönüne alındığında zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca; mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde zamanaşımı nedeni ile davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir…” gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozmaya uyan ilk derece mahkemesince; asıl dava yönünden, mahkemenin 2014/209 E.-2015/585 K. sayılı kararı ile dava konusu taşınmazlardan … İlçesi … Köyü 132 ada 6 parsel sayılı taşınmazda davalının mülkiyet hakkı bulunmadığı, 156 ada 23 ve 25 parsel sayılı taşınmazların ise yol vasfında olması ve mülkiyetinin kamulaştırma işlemi sonucunda Karayolları Genel Müdürlüğü’ne geçmesi sonucunda bu parsellerde mütevaffanın mülkiyet hakkının bulunmaması sebebiyle özel mülkiyete elverişli bulunmayan bu parseller yönünden davanın reddine karar verildiği, bu parseller yönünden taraflar arasında geçerli gayrimenkul satış vaadi olduğu, satış vaadi sözleşmesi gereğince satış bedelinin peşinen ödendiği, işbu taşınmazların özel mülkiyette olması sebebiyle davacının mülkiyetine geçirilemediği ve davacının taşınmazlarının geç intikal edilmesi sebebiyle devlet destekleme teşvikinden mahrum kaldığı anlaşıldığı, karşı dava yönünden; mahkemenin 2015/727 Esas 2019/321 Karar sayılı kararı Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/1373 Esas 2020/1912 Karar sayılı kararı ile miktar itibariyle kesin olmak üzere esastan reddedildiği gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile 206.640,86-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya tahsiline, karşı davanın reddine karar verilmiş; karar, davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle kazanç kaybı yönünde ileri sürülen temyiz sebeplerine göre davalı-karşı davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 21/04/1998 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanmaktadır.
Davacı … tarafından, davalı … aleyhine zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescili talebi ile açılan … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/209E. -2015/585K. sayılı dosyası incelenecek olursa; Davacı vekili, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı taahhüdünü yerine getirmediğinden, davalı adına kayıtlı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olan Amasya İli … İlçesi … Köyü hudutlarında bulunan 318, 579, 712, 713, 87, 393, 403, 469, 471, 710, 711, 347, 351, 355, 390, 11 ve 292 nolu 17 adet parselin şimdiki tapu kayıtlarına göre yeni ada ve parselleri tespit edilerek, davalı adına kayıtlı gayrimenkul satış vaadine konu olan hisselerin tamamının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, davalı ise davayı kabul etmiştir. Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, davanın … köyü 132 ada 31 parsel, … köyü 156 ada 1 parsel, … köyü 156 ada 24 parsel, … köyü 103 ada 9 parsel, … köyü 156 ada 18 parsel, … köyü 126 ada 85 parsel, … köyü 126 ada 56 parsel, … köyü 129 ada 89 parsel, … köyü 129 ada 110 parsel, … köyü 156 ada 22 parsel, … köyü 103ada 8 parsel, … köyü 132 ada 13 parsel, … köyü 131 ada 18 parsel, … köyü 131 ada 25 parsel, … köyü 129 ada 3 parsel, … köyü 154 ada 1 parsel, … köyü 122 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde … adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı … adına tapuya tesciline, dava konusu … Köyü 132 ada 6 parsel sayılı taşınmazda (eski 318 nolu parsel) davalının mülkiyet hakkı bulunmadığından açılan davanın reddine, … Köyü 156 ada 14 parsel sayılı taşınmazda yol geçmek suretiyle yeni parseller oluştuğu ve bu parsellerden olan 156 ada 23 parsel ve 156 ada 25 parsel sayılı taşınmazların yol vasfında olduğu ve mülkiyetinin kamulaştırma işlemi sonucunda Karayolları Genel Müdürlüğü’ne geçtiği, bu parsellerde davalının mülkiyet hakkının bulunmadığı görülmüş ve özel mülkiyete elverişli bulunmayan bu parseller yönünden açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm temyiz edilmeksizin 08/09/2015 tarihinde kesinleşmiştir.
Ankara 25.Noterliği 21/04/1998 tarih ve 20768 sayılı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” incelenecek olursa; Satış vaadinde bulunanın …, satış vaadini kabul edenin … olduğu, 1-Akitlerden …’un, murisleri … ve …’dan intikalen malik ve hissedar bulunduğu Amasya ili … İlçesi … Köyü hudutları dahilinde kain tapunun…17 adet parseldeki 1/2’şer hisselerinin tamamını toplam 15.000.000TL(onbeşmilyon) lira bedelle …’ya satmayı, …’nın satın almaya karşılık olarak vaad ve taahhüt eylediği, 2-Satış bedeli 15.000.000TL Onbeşmilyon lira taraflar arasında nakten ve tamamen tediye ve tahsil edilmiş olduğu beyan ve edildiği, 3-Bu onyedi adet gayrimenkuldeki hisselerin ferağ takririnin Ekim 1998 ayı içinde ilgili tapu dairesinde alıcı lehine verileceği, 4- Satış vaadine konu bu onyedi parselden istifade hakkının bu günden itibaren …’ya ait olduğu belirtilmiştir.
Mahkemece hükme esas alınan 17/09/2019 tarihli bilirkişi ek raporunda; dava konusu … Köyü 132 ada 6 parselde kayıtlı ve 9.179,89 m2 yüz ölçümlü arazinin dönümünün serbest piyasa ve ekonomik şartlar dahilinde dava tarihi itibariyle toplam değerinin (9.179,89×14,00TL/m2=) 128.518 TL olacağı, … Köyü … Mevkiinde olup, tapuda yol vasfında maliye hazinesi adına kayıtlı dava konusu taşınmazlardan; 1.141,12 m2 alana sahip 156 ada 23 parselde kayıtlı taşınmazın serbest piyasa ve ekonomik şartlar dahilinde dava tarihi itibariyle toplam değerinin ( 1.141,12 m2x22,5TL/m2=) 25.675 TL olacağı, 1.051,79 m2 alana sahip 156 ada 25 parselde kayıtlı taşınmazın serbest piyasa ve ekonomik şartlar dahilinde dava tarihi itibariyle toplam değerinin (1.051,79 m2x22,5TL/m2=) 23.665TL olacağı belirtilmiş, ayrıca 17 adet parselde kayıtlı toplam 107.103,38m2 yüz ölçüme sahip tarım arazilerine 2005-2015 yılları için 10 yıllık devlet destekleme miktarının genel toplam olarak 28.782TL olacağı sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Yukarıda açıklanan bilirkişi raporunda dava konusu parsellerin yüzölçümünün tamamı için bir hesaplama yapılmış mahkemece işbu rapor nazar alınarak hüküm kurulmuştur. Davacıların murisi ile davalı arasında imzalanan 21/04/1998 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalının 17 adet parseldeki 1/2 şer hissesinin tamamını toplam 15.000.000TL(onbeşmilyon) bedelle …’ya sattığı görülmüştür. Yani davalının satış vaadine konu ettiği taşınmazlar ilgili parsellerin yarı hisseleridir.
O halde satış vaadine konu parsellerden mahkeme kararı ile ifa ettirelemeyen dava konusu parseller için sözleşmede belirtilen 1/2 hisse yani ilgili taşınmazlar üzerinde davalı … adına kayıtlı hisseler yönünden hesaplama yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile taşınmazın tamamı için bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaya göre karar verilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacının sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle hükmün davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.11.2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.