YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/7242
KARAR NO : 2013/10573
KARAR TARİHİ : 17.06.2013

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın iptali ve tahliye

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağının tahsili için tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere,talep konusu döneme ilişkin üfe artış oranına göre de kira farkı ödenmediğinden temerrüdün oluştuğunun anlaşılmasına göre davalı vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazına gelince;
Davacı dava dilekçesinde, davalının 05.11.2007 tarihli kira sözleşmesi ile müvekkilinin kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinde kira parasının her yıl % 15 oranında arttırılacağının kararlaştırıldığını, davalının kira sözleşmesinden kaynaklanan artış farklarını yatırmadığını bu nedenle 2009 Kasım ayından 2010 Ekim ayına ve 2010 Kasım ayından 2011 Eylül ayına kadar olan kira artış farkları olan 3. 459 TL nin tahsili için icra takibi yaptığını, davalının takibe itiraz ettiğini, itirazın haksız olduğunu belirterek itirazın iptaline ve tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davalı kira sözleşmesinde belirlenen artış oranının ilk dönemde tarafları bağlayacağını, kira parasının aylık 700,00 TL olduğu hususunda tarafların sözlü olarak anlaştığını, bu miktar üzerinden kira parasını yatırdığını, davacının yatırılan kira parasına itiraz etmediğini belirterek davanın reddine karar karar verilmesini istemiştir.
Taraflar arasında 05.11.2007 tarihli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira parası 600 TL olup, kira sözleşmesinin 6.maddesinde kira bedelinin %15 oranında arttırılacağı kararlaştırılmıştır.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344.cü maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü, aynı Kanunun 7.maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme
Kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Az yukarıda yazılı olduğu üzere Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanununun 2 ve 7.maddesi gözetildiğinde, TBK.nun yürürlüğünden önce serbest irade ile düzenlense de sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. O halde, eldeki davalarda TBK.nun 344.maddesinde belirlenen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek sonuca gidilmelidir.
Somut olayda, davacı 2009 Kasım ayından 2011 Eylül ayına kadar olan kira dönemi için sözleşmenin 6. maddesinde belirtilen her yıl için %15 artış şartını ileri sürerek kira farkları toplamını istemiştir. Sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre kira alacağı belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenle hükmün tahliyeye ilişkin bölümünün oybirliğiyle ONANMASINA, 2.bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün alacağa ilişkin kısmının oyçokluğuyla BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 17.06.2013 tarihinde karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Kira sözleşmesi taşınır veya taşınmaz bir malın veya bir hakkın geçici bir süre bir bedel karşılığında başkası tarafından kullanılmasına ilişkin olup, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Özgür irade ile belirlenen sözleşme koşulları tarafları bağlar. Özellikle TBK. 347.maddesi hükmü uyarınca kiracı tarafından süre bitiminden onbeş gün öncesinden sözleşmenin feshedileceği bildirilmediği takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşmenin uzun süreli olması veya sözü edilen Yasa maddesi hükmü uyarınca yıldan yıla kendiliğinden uzaması halinde taraflar her yıl için artış oranını kararlaştımış iseler bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar.
Kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan kira parasının tespiti davası ise istenilen kira dönemi için kira parasının günün koşullarına göre belirlenmesini sağlayıp, sözleşmenin sadece kira parasına ilişkin bölümünde değişiklik yapar. Kira artış oranı ile varsa diğer koşullarda bir değişiklik yapmaz. Aksi halde TBK.nun 26.maddesinde düzenlenen sözleşme serbestisinden söz edilemez. Nitekim HGK.nun 20.10.2004 tarih 2004/6-434 E-564 K. Sayılı kararı da bu doğrultudadır.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi ise madde gerekçesinde de açıklandığı üzere Borçlar Kanunu’nda yer verilmeyen 6570 Sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan yeni bir maddedir. Yenilenen kira dönemlerde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira tespit davalarında Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine ortaya çıkan kanun boşluğunu doldurmak amacıyla uygulamada kabul ettiği kira parasının tespitinde uyguladığı yöntem ve esaslar 18.01.1964 gün ve 1964/2 E. 4 K. Sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı gözönünde tutularak kira tespit davalarına özgü kira bedelinin belirlenmesi amacıyla yasal bir düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme ile yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kabul edilmiştir.
Yukarıda açıklanan gerekçelere göre kira tespit davası açılıp yeni kira bedeli belirlenmedikçe sözleşme serbestisi içinde kira sözleşmesinin hükümleri tarafları bağlar. Bu nedenle sayın çoğunluğun alacağa ilişkin bozma görüşüne katılamıyor, hükmün alacağa yönelik bölümünün de onanması gerektiğini düşünüyoruz. 17.06.2013