YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6043
KARAR NO : 2021/2022
KARAR TARİHİ : 06.12.2021

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

– K A R A R –
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 06.12.2021 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan inşaatta tüm maliklerin ortak kullanımında bulunan bina dış cephesi zemin imalatı, otopark, sığınak, ve yağmur atık sularının tahliyesi gibi bölümlerde eksik ve ayıplı yapılan bölümlerin tespiti ve tazminata ilişkindir.
Mahkemece davacı site yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığından bahisle usulden red kararı verilmiş, ve verilen bu hüküm çoğunluk kararı ile onanmıştır.
Yüklenici davacı inşaatı tamamlayarak teslim etmiş ve kat mülkiyeti kanununa göre site yönetimi oluşmuştur. Site yönetimi tüm maliklere temsilen dava konusu eksik ve ayıpları mahkeme aracılığıyla tespit ederek gerekli ihtarları bildirmiş ve ihtar sonucu eksik ve ayıplar giderilmediği için bu davayı açmıştır. Tespit edilen dava konusu eksik ve ayıplar tüm malikleri ilgilendiren bölümlere ilişkindir. Usul ekonomisi açısından davanın en kısa süre de ve en az giderle sonuçlandırılması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak site yönetimi oluşmuş ve tüm kat maliklerini ilgilendiren hususlarda site yönetimi gerekli tespitleri yaptırarak söz konusu davayı açmıştır. Kat maliklerinin site yönetimini temsiline yönelik herhangi bir itirazları söz konusu değildir. Bu nedenle site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunmadığına yönelik sayın çoğunluk kararına katılamamaktayım.

MUHALEFET ŞERHİ

Eldeki davada, taraflar arasındaki uyuşmazlık, yüklenicinin inşa ettiği binanın ortak alanlarında bulunan eksik ve ayıplı işlerin tamir edilmesi veya yenisinin yapılması için açılan davalarda, bina yönetimi/site yönetimini dava ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusundadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi hükümlerine göre yapılan binalarda, dış cephe, asansör, binanın ortak merdivenleri, çatı, otopark, yeşil alanlar, ana su boruları, pis su boruları gibi ortak alanlar, tüm kat malikleri tarafından kullanılan ortak alanlardır. Yüklenici tarafından imal edilen binalarda ferdi mülkiyete geçildikten sonra zamanaşımı süresi içinde binanın ortak alanlarında eksik ve ayıplı işler olduğunun anlaşılması halinde, bu eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili veya bina yönetimimin ortak alanlarda yaptığı bakım ve onarım giderlerinin tahsili amacıyla, bina/site yönetiminin dava ehliyeti bulunup bulunmadığı, bu tür davaların bina yönetimi veya site yönetimi tarafından açılıp açılamayacağı öğretide ve Yargıtay uygulamalarında tartışmalıdır.
Yargıtay tarafından, 2010 yılına kadar olan dönemde verilen kararlarda, eser sözleşmesi veya eser sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan binalarda iskan alınıp kat mülkiyetine geçildikten sonra, dış cephe, otopark, yeşil alan, ortak çatı, binanın ana temiz ve pis su boruları, ısı yalıtımı gibi ortak alanlarda eksik veya ayıplı işler olduğunun anlaşılması halinde, bu eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi, tamiri veya yenilenmesi amacıyla açılan davaların, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca oluşturulan site yönetimi veya bina yönetimi tarafından açılıp açılamayacağı, bunların dava ehliyeti olup olmadığı tartışmalıdır. Buna karşılık, bu tür davaların, kat maliklerinin tamamı veya tüm kat malikleri tarafından ortak vekâletname verilen bir avukat marifetiyle açılabileceği konusunda tartışma bulunmamaktadır.
Yargıtay 13. HD. 03.10.2011, 2011/5061 E. 2011/13755 K, sayılı kararında “…Kat mülkiyetine tabi toplu yapılarda birden fazla blok olması veya birden fazla parsel üzerinde bina olması halinde sadece ortak alanlarla sınırlı olmak üzere eksik ve ayıplı işler nedeniyle tüzel kişiliği bulunmamasına rağmen zaruret hali ve pratik olması nedeniyle site yönetiminin aktif dava ehliyeti olduğu kabul edilir… Bunun aksinin kabulü halinde uyuşmazlıklar çözümsüzlüğe terk edilmiş olur…” şeklinde karar vermiştir.
Günümüz modern toplum hayatında, kat mülkiyetine tabi bina ve site olarak ifade edilen toplu yaşam alanlarında milyonlarla ifade edilecek sayıda insan yaşadığı, bu durumun modern şehir hayatının kaçınılmaz bir sonucu olduğu dikkate alındığında, bina veya sitedeki ortak asansörün bozulması, binanın dış cephesindeki yalıtımın kendiliğinden düşmesi, asansör, merdiven, otopark gibi ortak alanlarda önemli eksik ve ayıpların olması nedeniyle can ve mal güvenliğinin ciddi risk altında olduğu durumlarda, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin tamiri, yenisiyle değişimi veya bedel iadesi amacıyla açılacak davaların, sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin tamamı veya tamamının ortak vekâletname verdiği bir avukat marifetiyle dava açılabileceğini kabul etmek, adalet ve hakkaniyetle bağdaşmaz. Örneğin; Ankara, İzmir veya İstanbul gibi büyük şehirlerde sayısı binlerle ifade edilebilecek site ve toplu yapı olduğu dikkate alındığında, ortak alan sayılan binaların dış cephe, asansör, merdiven, otopark veya yeşil alanlarında yapılan imalatlarda eksik veya gizli ayıplar olduğunun anlaşılması halinde, ortak alanlarda bulunan asansörlerin peş peşe bozulması, pis su borularındaki kırık ve çatlaklar nedeniyle su sızıntısı meydana gelmesi durumunda, site yönetimi veya bina yönetiminin dava ehliyetinin olmadığını kabul etmek, burada yaşayan insanların hayatını çekilmez hale getireceği tartışmasızdır.
Yukarıda yapılan açıklamalardan anlaşıldığı üzere, toplu yapılarda, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için açılacak davalarda, bina yönetimi, site yönetimi veya toplu yapı yönetiminin dava ve taraf ehliyeti olduğunu kabul etmek modern toplum hayatının zorunlu bir sonucudur. Toplu yapılardaki bağımsız bölüm sayısının bazı durumlarda, binlerle ifade edildiği dikkate alındığında, bina veya site yönetiminin dava ehliyeti olmadığını kabul etmek, hukuk devletinde adalete erişimi engelleyen önemli bir hak ihlali sayılır. Bu nedenle, toplu yapılarda, ortak alanlarda bulunun eksik ve ayıplı işler bedelinin yükleniciden tahsili için açılacak davalarda site yönetimi veya bağımsız blok yönetimlerinin dava ehliyetine sahip olduğunu kabul etmek gerektiği düşüncesinde olduğumdan, çoğunluk görüşüne muhalifim. 19.01.2022