YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1166
KARAR NO : 2023/1982
KARAR TARİHİ : 23.05.2023
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi(Tük. Mah. Sıf.)
SAYISI : 2019/184 E., 2021/167 K.
DAVACI-KARŞI DAVALI : … vekili Avukat …
DAVALI-KARŞI DAVACI : … vekili Avukat …
BİRLEŞTİRİLEN 2010/70 ESAS SAYILI DOSYA BAKIMINDAN
DAVALILAR : 1-… 2-…
DAVA TARİHİ : 12.02.2010
HÜKÜM/KARAR : Asıl Dava Ret, Karşı Dava Kabul, Birleşen Karar Verilmesine Yer
Olmadığına
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada el atmanın önlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne, birleşen davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı … vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı-karşı davalı … vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 312 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan A blok, 3. kat, 5 numaralı bağımsız bölümü arsa sahibi …’dan satın aldığını, dava konusu taşınmazı davalının işgal ettiğini ileri sürerek davalının müdahalesinin önlenmesine ve 1.000,00 TL haksız işgal tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı – karşı dava ve birleşen dava da davacı … vekili, müvekkilinin dava konusu bağımsız bölümü müvekkilinin yükleniciden noter satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, satış bedelini ödediğini belirterek tapu iptal ve tescil, mümkün olmaması halinde 50.000,00 TL tazminatın tahsilini istemiştir.
2.Birleşen davada davalı arsa sahibi … vekili, yüklenicinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi nedeni ile noterden ihtar çekerek sözleşmeyi feshettiğini, dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümü asıl dava davacısı …’a sattığını, alınan para ile inşaatın eksikliklerini tamamladığını savunarak davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile, müdahalenin önlenmesine, koşulları oluşmadığından ecrimisil talebinin reddine, karşı dava açısından tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulü ile 50.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile yüklenici …’dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. 1. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. 1. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı – karşı davada ve birleşen davada davacı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 14.Hukuk Dairesinin 13.11.2012 tarihli ve 2012/11926 Esas, 2012/13212 Karar sayılı ilamı ile İki tarafa borç yükleyen akitlerde, tarafların sözlü iradeleri veya eylemli iradeleri fesihte birleşmemişse, feshin ancak mahkeme hükmüyle olacağı, arsa sahibinin fesih iradesinin yükleniciye ulaşıp ulaşmadığı anlaşılamadığı gibi yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği de yöntemince araştırılmadığı, mahkemece, yerinde yeniden keşif yapılarak sözleşmenin yüklenici tarafından amacına, sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun ifa edilip edilmediğinin saptanarak, inşaatın fiziki gerçekleşme oranının yüzde olarak tespit edilmesi ve oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu asıl dava yönünden elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne, ecrimisil talebinin reddine; karşı dava yönünden; tazminat isteminin kabulü ile 50.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile yüklenici …’dan alınarak davacıya verilmesine, 4.750,00 TL faydalı masraf bedelinin dava tarihinden işleyecek yasal faiz ile davalı … ve …’dan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davalı karşı davacı …’a ödenmesine, birleştirilen dava yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir.
V. 2. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. 2. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davada ve birleşen davada davacı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 14.Hukuk Dairesinin 08.05.2018 tarihli ve 2017/5099 Esas, 2018/3608 Karar sayılı ilamı ile teknik bilirkişi raporunda inşaatın tamamlanma oranının %77,45 olduğunun belirtildiği, inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi gerektiğinden inşaatın getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması, eksik iş varsa bu işlerin bedelinin belirlenmesi, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davalı-karşı dava ve birleştirilen dava davacısı … vekiline mehil verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşmenin ifa ile sonuçlanmış olacağı gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi için bozulmuştur.
3.Asıl davada davacı-karşı davada davalı vekilinin karar düzeltme yoluna başvurması üzerine Yargıtay (kapatılan)14.Hukuk Dairesinin 18.04.2019 tarihli ve 2018/4405 Esas, 2019/3609 Karar sayılı ilamıyla, son tapu kayıt maliki …’ın kötü niyetli olduğu iddia edildiğinden ve davalı … ile davalı yüklenici … arasında yapılan bu satış işlemi …’a karşı TMK 1023 ve 1024 maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden; davacının muvazaaya ilişkin delilleri toplanarak, yapılacak araştırmalar neticesinde, davalı …’ın kötüniyetli olduğunun ispat edilememesi halinde şimdiki gibi karar verilmesi, …’ın kötüniyetli olduğu sonucuna varılırsa; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi, inşaatın geldiği fiziki seviyeye göre, eksik iş varsa bu işlerin bedeli belirlenmeli, varsa eksik iş bedelini depo etmesi için davalı – karşı dava ve birleştirilen dava davacısı … vekiline mehil verilmeli, bu bedel depo edildiğinde sözleşmenin ifa ile sonuçlanmış olacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.
B. Mahkemesince 2. Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile … ile … arasında yapılan devir işleminin muvaazalı gerçekleştiği, …’ın taşınmazın öncesinde İlter’e satıldığını bildiği veya bu hususun herkes tarafından bilindiği nazara alındığında kendisinin de bilmesi gerektiği gözetilerek …’in iyi niyetli olmadığı, davalı-karşı davacı … davalı yüklenici … ile yapmış olduğu satış sözleşmesini davacı-karşı davalı …’a karşı da ileri sürebileceği, karşı davacı …’in eksik imalat bedeli olan 60.112,80 TL’yi vezneye depo ettiği de gözetilerek sözleşme ifa ile sonuçlandığı gerekçesiyle asıl davanın reddini, karşı davanın kabulüne, birleşen davada karşı davada hüküm kurulduğundan karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili temyiz dilekçesinde, müvekkilinin kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığını,tanık beyanlarının duyumdan ibaret olduğunu, davalı satış sözleşmesi gerçek olsa idi yüklenicinin inşaatı bitiremeyeceğini anladığında tapuya şerh koyduracağını, davalının amacının taşınmaza yaptığı hizmet bedelini yükleniciden tahsil etmek olduğunu, eksik işlerin müvekkilinden alınan parayla yapıldığını, kararın hukuka aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl dava, müdahalenin meni ve ecrimisil, karşı dava ve birleşen dava ise tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla ve temyiz edenin sıfatına göre temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı karşı davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmeyen asıl davada davalı karşı davada davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
23.05.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY YAZISI
Karar düzeltme talebi üzerine verilip Mahkemece de uyulmasına karar verilen 18.04.2019 tarihli bozma kararı gereğince …’ın yüklenici ile … arasındaki sözleşmenin varlığından haberdar olduğu bu nedenle kötüniyetli olduğu kabul edilerek …’ın açtığı tapu iptali ve tescil davası bir kısım eksik işler bedeli depo ettirilmek suretiyle kabul edilmiş ise de bu sonuç bozma kararının kapsamına uygun olmamıştır. Uyulan bozma kararında kötüniyetin varlığının araştırılması birinci aşama olarak belirtilmiştir. Kötüniyetin varlığı ispatlandığı takdirde ise uyulan bozma kararı ikinci aşama olarak yapılacak işlemleri göstermiş ve inşaat seviyesinin son duruma göre belirlenmesi hususuna değinmiştir. İnşaatın seviyesi itibarıyla tapu istenemeyecek durumda ise tapu iptali kararı verilmesi bozma kararının kapsamı itibarıyla mümkün değildir.
Bu bozma kararı öncesi yapılan yargılamada alınan 14.02.2014 tarihli bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde yapılması gereken A ve B blokların yapıldığı, C blokun ise yapılmadığı, yapılmayan blokun tüm inşaata oranının % 22,55 olduğu belirtilmiştir. Bozma kararında da buna bağlı olarak inşaatın geldiği seviyenin % 77,45 olduğu saptaması yapılmıştır.
Son bozma kararı sonrası alınan 04.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda da taşınmaz üzerinde A ve B blokların bulunduğu, C blokun ise yapılmadığı belirtilmiştir. Bu haliyle yüklenicinin 2014 te yapılan keşif tarihinden sonra inşaata devam etmediği ve 2020 yılında dahi inşaat seviyesinin % 77,45 oranını geçmediği açıkça anlaşılmaktadır. Son bilirkişi raporunda bunun dışında inşaat seviyesine ilişkin bir tespit yapılmamış sadece davaya konu bağımsız bölümdeki eksiklikler üzerinde durularak bu bağımsız bölümün tamamlanma oranı ve eksikliklerin giderim bedeli belirlenmiş ise de C blokun yapılmadığı açıkça belirlendiğinden yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişlidir.
Bilirkişi davaya konu bağımsız bölümün tamamlanma seviyesini % 70 olarak belirlemiş olup son rapora göre yapılan bloklarda dahi eksiklikler olduğu anlaşılmakta ise de sözleşmeye konu tüm inşaat seviyesinin % 77,45 oranını geçmediği açıkça anlaşıldığından A ve B bloklarda önceki raporun aksine olarak eksiklik olup olmadığının ve inşaat seviyesinin % 77,45 oranının altında ise miktarının ne olduğunun araştırılması somut uyuşmazlık bakımından sonuca etkili olmayacağından yeniden keşif yapılması yönünde bozma kararı verilmesine gerek yoktur.
Yüklenici satış vaadi sözleşmesi yapmak suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa sahibinden olan alacağını temlik edebilir ise de bu temlik gereğince üçüncü kişinin tapuyu isteme hakkının bulunup bulunmadığı, yüklenicinin tabi olduğu koşullara göre belirlenecektir. Yüklenici inşaatı tamamlayarak tapu isteme hakkını elde etmedikçe yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin de tapu isteyebilmesi mümkün değildir. İnşaatın tamamlanma oranı % 90 oranına ulaşmadığı için yüklenici ileriye etkili fesih talebinde dahi bulunabilecek durumda değildir. Bu orana ulaşılmadıkça eksik ve ayıpların giderim bedeli depo ettirilerek birlikte ifa kuralı gereğince temlik alan lehine tapu iptali ve tescil kararı verilmesi mümkün değildir.
Dava konusu bağımsız bölümdeki eksikliklerin giderim bedeli belirlenip depo ettirilerek tapu iptali ve tescil kararı verilmiş ise de sadece temlike konu bağımsız bölümdeki eksik iş bedelleri yatırılarak tescil kararı verilmesi doğru olmamıştır. Yatırılması gereken bedel C blok yapım bedeli de dahil tüm inşaattaki eksikliklerin bedeli olup yükleniciden bir bağımsız bölüm alan kişiden bunu yerine getirmesi beklenemeyeceğinden yeniden süre verilmesine de gerek bulunmamaktadır.
Bu durumda yüklenici henüz davaya konu bağımsız bölüm tapusunu isteme hakkı kazanmadığı için yükleniciden temlik alan …’ın da tapuyu isteyebilmesi mümkün değildir. Bu durumda …’ın tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekir.
Mahkemece verilen karar arsa sahibi tarafından temyiz edilmemiş ise de bu durum kayıt maliki temyiz eden … lehine bozma kararı verilmesine engel değildir. Zira … arsa sahibinden tapuyu devralmış olup devraldığı arsa sahibinin halefi olarak yüklenicinin tapuyu hak etmediğini buna ilişkin itiraz ve defilerini yükleniciye karşı veya onun halefi olan …’a karşı ileri sürebilme hakkına sahiptir. Zira ancak bunu ileri sürebildiği takdirde kendisine yapılan devir işleminin yolsuz tescil niteliğinde olmadığını ortaya koyabilecektir. Temyiz edenin sıfatı itibarıyla da yukarıda belirtildiği şekilde bozma kararı verilmesine engel bulunmamaktadır.
Sonuç olarak …’ın tapu isteyebilmesi koşulları oluşmadığı için tapu iptali talebinin kabulü mümkün bulunmadığı gözetilerek bu sonuca uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı için hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan temyiz edenin sıfatı da gözetilerek hükmün onanması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.