YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1192
KARAR NO : 2023/1993
KARAR TARİHİ : 24.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1168 E., 2022/34 K.
DAVALILAR : 1-… vekili Avukat … 2-… vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 16.08.2019
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/285 E., 2021/240 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı … yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunu esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davacının hissedarı bulunduğu 338 ada, 52 parsel hakkında davalı yüklenici … ile Zonguldak 1. Noterliğinde 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeden sonra davalının arsayı diğer davalı şirkete devrettiğini, sözleşme gereğince davacıya verilmesi gereken dairelerin tapularının verilmemesi nedeniyle açılan Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/610 E. sayılı tapu iptali ve tescil davasında da şirkete husumet yöneltildiğini, sözleşmenin 3. maddesi uyarınca, davacıya maliki bulunduğu 52 parsel üzerine, parselin alt ve üst kotunda (A ve B Blok) olarak 6 kat ve 18 bağımsız bölüm yapılacağı, bu iki ayrı bloktan davacıya toplam 4 daire verileceği, sözleşmenin 4. maddesinde de, inşaat ruhsatı alındıktan sonra arsa üzerinde yapılacak imar tadilatı ile ortaya çıkabilecek fazlalıkların, arsa sahibi ile davalı arasında eşit olarak paylaşılacağının belirtilmiş olduğunu, sözleşmeye konu bina inşaatlarının yapımı aşamasında imar tadilatı sonucu, sözleşmenin 3. maddesinde yazılı 6 kattan fazla yapıldığı gibi, sözleşmede yazılı (A ve B) blok adlı iki blok dışında, (C ve D) blok adlı iki ayrı blok daha inşa edilerek toplam dört blok olarak yapıldığını, fazladan yapılan bu dairelerin, sözleşmenin 4. maddesi gereği davacı ve diğer hissedarlar ile davalı arasında eşit olarak paylaşılması gerekirken davalı tarafından 3. kişilere satılıp devredildiğini, fazladan yapılan dairelerin ve daire değerlerinin tespiti ile, tespiti yapılan sözleşme fazlası dairelerin toplam değerinin yarısından, davacının hissesine düşen kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı yüklenici ve diğer davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; aynı konuda müvekkilleri aleyhine, Zonguldak 2.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/610 E. ve 2017/554 K. sayılı dosya ile dava açıldığını, derdestlik itirazında bulunduklarını, davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, inşaatların bitmesi ile dava konusu dairelerin anahtarlarının davacıya teslim edildiğini, teslim sonrası dava konusu dairelerin tasarrufunun davacıya geçtiğini, aynı zamanda C Blok, 1.kat, 8 no’lu dairede davacının kendisinin ikamet ettiğini, diğer 3 dairenin ise davacı tarafından kiraya verildiğini, davacının ikamet ettiği C Blok, 1.Kat, 8 no’lu bağımsız bölümün yapı kullanma ruhsatının 15.06.2012 tarihinde alındığını, Kat Mülkiyetine 2015 yılı Ağustos ayında geçildiğini, diğer 3 daire ile ilgili olarak binanın yapı kullanma ruhsatının 22.01.2013 tarihinde alındığını, henüz kat mülkiyetine geçilmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı … arasında Zonguldak 1. Noterliği’nde 24.08.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacının işbu dava ile taraflar arasındaki sözleşmenin 3. maddesi uyarınca sözleşme fazlası olarak yapılan dairelerin toplam değerinin yarısından davacının hissesine düşen bedelin tahsiline karar verilmesini talep ettiği, taraflar arasındaki sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK.’nun 126/4 maddesi ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK md. 147/6 maddesi gereğince eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu ve sürenin teslimden başlayacağı, yapı kullanma izin belgesinin 15.10.2012 tarihinde düzenlendiği, davacının tapu iptal ve tescil talebi ile açmış olduğu Mahkemenin 2015/610 E. sayılı dosyasında 23.11.2015 tarihli cevaba karşı cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan ettiği, davalıların süresi içerisinde zamanaşımı definde bulundukları, Mahkemenin 2015/610 E. sayılı dosya kapsamı, yapı kullanma izin belgesi tarihi ve taşınmazların teslim tarihi birlikte değerlendirildiğinde dava tarihi itibari ile beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, her ne kadar davacı tarafından Zonguldak 2. Noterliği’nin 28.08.2014 tarih ve 13389 sayılı ihtarname ile davaya konu alacaklarının saklı tutulduğunun davalı tarafa ihtar edildiği ve bahsi geçen ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasında zamanaşımı süresinin dolmadığı ileri sürülmüş ise de; bahsi geçen ihtarname ve mahkemenin 2015/610 E. sayılı dosyasında sözleşmenin 3. maddesi uyarınca sözleşme fazlası olarak yapılan dairelerin toplam değerinin yarısından davacının hissesine düşen bedelin ödenmesine ilişkin bir talebinin bulunmadığı, sadece bahsi geçen hakkını saklı tuttuğu, dava edilmeyen alacak için hakkın saklı tutulmuş olmasının zamanaşımını kesmeyeceği, davalı şirket ile davacı arasında sözleşme imzalanmadığı gerekçesiyle davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı … yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı arsa sahibi vekili istinaf dilekçesinde; sözleşmeye açıkça aykırı davranarak davacıya verilmesi gereken dairelerin tapusunu vermediği ve davalı şirketin kredi borcu karşılığı bu daireler üzerine ipotek koyulduğunu, davalıların kredi borcunu ödememesi üzerine davacının C Blok, 1 Kat 8 nolu dairesinin, alacaklı Garanti Finansal Kiralama A. Ş.’ye devredilerek tapusunun bu şirkete geçmesi üzerine, her iki davalıya karşı tapu iptali ve tescili davası açıldığını, her ne kadar sözleşmenin tarafı … ise de, sözleşme konusu binaların yapıldığı arsayı davalı şirkete devredenin davalı … olduğunu, davalı şirketin de davalı …’nin kurduğu şirket olduğunu, talep edilen sözleşme konusu tüm dairelerin de davalı şirket adına kayıtlı olduğunu davacının sözleşmeden doğan proje dışı yapılan dairelerdeki hissesinin, davalı şirketten tahsil edileceğini, bu nedenle şirket yönünden, psaif husumet yokluğundan davanın reddi kararının hatalı olduğunu, 6098 sayılı TBK’nun 147/6. maddesinde yer alan “yüklenicinin yükümlülükleri ağır kusuruyla hiç yada gereği gibi ifa etmemesi dışında” ifadesini taşıyan ilk cümlesinden hiç söz edilmediğini, bu ifade ile ayrık bir durum ifade edilmiş olup, bu durumda açılacak davalar maddede geçen 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunduğu, davalı şirketin dayanılan sözleşmenin tarafı olmadığı ve sözleşmenin nispiliği kuralı gereği sözleşmeden kaynaklı hak ve borçlar sözleşmenin tarafları nezdinde doğacağı anlaşılmakla, mahkemece sözleşmenin tarafı olmadığı anlaşılan davalı şirket yönünden davanın husumetten reddi kararının yerinde olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147/6.’nın uygulanmasını gerektirir şekilde davanın ayıplı imalata dayalı bir dava olmadığı gibi davalı yüklenicinin de akdi hiç veya gereği gibi ifa etmeme durumu bulunmadığından uygulanacak zamanaşımı süresi 5 yıl olduğu, davalının zamanaşımı defi karşısında, işin teslimi ile dava tarihi arasında 5 yıllık zamanaşımı süresi dolduğu, davadan önce çekilen ihtarname zamanaşımını kesen neden olmadığından mahkemece davalı yüklenici yönünden açılan davanın zamanaşımı nedeniyle reddi kararının yerinde olduğu belirtilerek davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı arsa sahibi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmeye açıkça aykırı davranarak davacıya verilmesi gereken dairelerin tapusunu vermediği ve davalı şirketin kredi borcu karşılığı bu daireler üzerine ipotek koyulduğunu, davalıların kredi borcunu ödememesi üzerine davacının C Blok, 1 Kat 8 no.lu dairesinin, alacaklı Garanti Finansal Kiralama A. Ş.’ye devredilerek tapusunun bu şirkete geçmesi üzerine, her iki davalıya karşı tapu iptali ve tescili davası açıldığını, her ne kadar sözleşmenin tarafı … ise de, sözleşme konusu binaların yapıldığı arsayı davalı şirkete devredenin davalı … olduğunu, davalı şirketin de davalı …’nün kurduğu şirket olduğunu, talep edilen sözleşme konusu tüm dairelerin de davalı şirket adına kayıtlı olduğunu davacının sözleşmeden doğan proje dışı yapılan dairelerdeki hissesinin, davalı şirketten tahsil edileceğini, bu nedenle şirket yönünden, psaif husumet yokluğundan davanın reddi kararının hatalı olduğunu, 6098 sayılı TBK’nın 147/6. maddesinde yer alan “yüklenicinin yükümlülükleri ağır kusuruyla hiç yada gereği gibi ifa etmemesi dışında” ifadesini taşıyan ilk cümlesinden hiç söz edilmediğini, bu ifade ile ayrık bir durum ifade edilmiş olup, bu durumda açılacak davalar maddede geçen 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı … arasında Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatta imar artışı nedeniyle fazladan yapılan dairelerin bedelinin davacıya ödenmesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108 nci maddeleri, 126/4. maddesi, 355 ve devamı maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesi, 147/6. maddesi ile 470 ve devamı maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2. Davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı … arasında Zonguldak 1. Noterliği’nde akdedilen 24.08.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmenin 3. maddesinde; “söz konusu taşınmaz üzerine parselin alt ve üst kotunda ayrı ayrı 2 Blok (A ve B) halinde konutlar inşa edileceği. A Blok olarak adlandırılan üst kottaki Blokta 6 kattan oluşan 18 bağımsız bölüm yapılacağı, oluşacak bağımsız bölümlerden 9 (dokuz) adet mesken ruhsatlı bağımsız bölümün, (1. kattaki 3 daire, 2. kattaki 3 daire, 3. kattaki 3 daire). Alt kotta yapılacak 8 kattan oluşan Bloktan 16 bağımsız bölümden, 3 (üç) adet mesken ruhsatlı bağımsız bölümün, (3. kattaki 1 daire, 4. kattaki 1 daire, 5. kattaki 1 daire)’ nin arsa sahiplerine, geri kalan tüm bağımsız bölümlerin …’ye ait olacak şekilde paylaşılacağı, arsa sahiplerine teslim edilecek dairelerin anahtar çekmece olarak arsa sahiplerine teslim edileceği” ve sözleşmenin 4. maddesinde; “Arsa üzerinde yapılacak yapıların kullanım amacının konut olduğu. Yürürlükteki İmar kanunu ve mevzuatında ortaya çıkabilecek değişiklikler konusunda tüm yetkiler ve yükümlülüklerin işi yapan …’ye ait olduğu, İnşaat ruhsatı alınması sırasında, ya da ruhsat alındıktan sonra, arsa üzerinde yapılabilecek imar tadilatı vb. işlemlerde işi yapan kişinin yetili olduğu, bu gibi durumlarda ortaya çıkabilecek fazlalıkların, arsa sahipleri ile müteahhit … arasında eşit olarak paylaşılacağı” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Öte yandan davacı arsa sahibi, sözleşme gereği kendisine isabet eden ve fiili teslim yapıldığı anlaşılan C Blok 8, D Blok 8, 9 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin maliki olmadığı gerekçesiyle 17/09/2015 tarihinde açtığı Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/610 esasına kayıtlı davada, yüklenici … ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca mülkiyeti davacıya ait olduğu halde, diğer davalı Simgehan Mühendislik…A.Ş. adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin mevcut tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ettiği, D blokta yer alan bu 3 bağımsız bölüm davalı şirket adına kayıtlı iken, C blok 8 no.lu bağımsız bölüm dava dışı Garanti Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlı olması sebebiyle davacı tarafından bu kez 24/05/2017 tarihinde açılan birleşen Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/147 esas sayılı dosyasında da Garanti Finansal Kiralama A.Ş’ye karşı C blok 8 no.lu bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili talebinde bulunmuş olup, işbu davaların derdest olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu somut olayda arsa hissedarı davacı sözleşmenin 4. maddesi uyarınca sözleşme fazlası olarak yapılan dairelerin toplam değerinin yarısından davacının hissesine düşen bedelin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, her ne kadar mahkemece yapı kullanma izin belgesinin 15.10.2012 tarihinde düzenlendiği, davacının tapu iptal ve tescil talebi ile açtığı Mahkemenin 2015/610 E. sayılı dosyasında 23.11.2015 tarihli cevaba karşı cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan ettiği ve davalıların süresi içerisinde zaman aşımı definde bulunduğu gerekçesiyle davalı … yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmişse de, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca anahtar çekmece teslim kararlaştırıldığı ve devam eden maddelerde kat mülkiyeti kurulacağı öngörüldüğünden, yüklenici …’nin sözleşmeye uygun şekilde edimini ifa ettiğinden söz edilebilmesi için yüklenicinin sözleşme gereğince arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurup, yapı kullanma izin belgelerini alıp, fiilen teslim ve tapu kaydı üzerinden de davacıya devretmesi gerektiğinin kabulünde zorunluluk bulunmaktadır. Zira mülkiyet hakkının tesisi için tapu kaydında tescil şartı bulunduğu göz önüne alındığında yalnızca fiili teslimle zilyetlik tesis edilerek, edimin ifa edildiği sonucuna ulaşılamayacaktır. Kaldı ki davacı arsa hissedarı da sözleşme gereği kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin maliki olmadığından bahisle tapuların iptali ile adına tescili için 17/09/2015 tarihinde Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/610 esasına kayıtlı dava ile 24/05/2017 tarihinde birleşen Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/147 esasına kayıtlı tapu iptali ve tescil talepli davalar açmıştır.
Sonuç olarak yüklenici …’nin Zonguldak 1. Noterliği’nde akdedilen 24.08.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıya karşı üstlendiği edimleri gereği gibi ifa ettiği ve buna bağlı olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlayacağı söylenemeyeceğinden, ilk derece mahkemesinin davanın davalı … yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine dair kararı ile bölge adliye mahkemesinin bu hususa ilişkin verdiği istinaf başvurusunun esastan reddine dair kararı yerinde olmadığından, ilk derece mahkemesince işin esasının incelenebilmesi için bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24/05/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.