YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1450
KARAR NO : 2023/1151
KARAR TARİHİ : 21.03.2023

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
HÜKÜM : Kabul

Taraflar arasında görülen tapu iptal tescil ve alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14.Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan … ile davalılardan müteahhit … arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müteahhidin binanın kaba inşaatını tamamlayarak kendisine düşen daireleri noter sözleşmeleri ile değişik tarihlerde müvekkillerine sattığını, 30/03/2005 tarihi itibariyle dava açılmak üzere tapudan durum sorulduğunu, yerin tamamının 10/02/2005 tarihinde 5.000 TL bedelle …’e satıldığına dair derkenar alındığını, bu kişinin tapuda verdiği adres ile avukatın adresinin aynı olduğunu, bu şahsın daha sonra bu yeri satmış olduğunu, daha sonra hisse satışı yasak iken … …’ün 12/15 hisse sahibi olduğunu, bu hissenin 7/15 hissesini üzerinde iptal ederek 5/15 hissesini 26/10/2005 tarihinde Alman vatandaşı … …’a sattığını, 3/15 hissenin de tekrar …’a 08/07/2005 tarihinde geçtiği, çekilen ihtar ve 06/02/2009 tarihinde tapudan alınan derkenardaki kayıtlarından anlaşıldığını, bu kişilerin de vekili olan Av. … tarafından ilk ihtardan bir sene bir ay sonra bu üç kişi adına aynı noterden 25/11/2005 tarihinde 11107 yevmiye ile tekrar ihtar çekildiği ve tekrar tahliye ve kira istendiğini, her iki ihtarda da Av. …’ın kiraların kendi hesabına yatmasını istediğine göre, bu işin kazancının ona ait olduğunu, olayları organize eden kişinin o olduğunu, müvekkillerinin bu durumdan haberi olmadığını, müvekkillerinin iyi niyetle kat karşılığı sözleşme ile kaba inşaat olarak müteahhitten yer aldıklarını ince işlerini yaparak buraya girip oturmaya başladıklarını belirterek davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacılar vekili 18.12 2014 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; tescil talepleri kabul edilmediği taktirde bilirkişi raporunda belirtilen alacak miktarları üzerinden alacağının davalılardan tahsili ile hüküm altına alınmasını talep etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalı … cevap dilekçesinde; davayı kabul ettiğini belirtmiştir.

2. Davalı yüklenici … cevap dilekçesinde özetle; sözleşme gereği üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini tapuların kendisine devredilmediğini belirtmiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 07/06/2012 tarihli ve 2009/99 Esas, 2012/531 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar ve davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan)14. Hukuk Dairesinin 14.05.2013 tarihli ve 2013/2932 Esas, 2013/7269 Karar sayılı kararıyla “Davalı … yargılama sırasında asli müdahale talebinde bulunarak davacılar tarafında yer almak istemiş, mahkemece de istemi kabul edilmiştir. Davalı …’nin öncelikle arsa maliki sıfatıyla davacılara karşı sorumluluğu bulunmaktadır. Ayrıca, anılan arsa malikinin tüketici sıfatı bulunmadığı halde harçsız dilekçeyle asli müdahilliğinin kabulü HMK’nun 65 ve 120. maddelerine aykırıdır. Bu nedenle, Raziye’nin davacılar yanında asli müdahilliğine karar verilmesi doğru değildir.

“Taleple bağlılık ilkesi” başlığını taşıyan HMK’nun 26. maddesi uyarınca hakim tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup, talepten fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Somut olayda, davacılar dava konusu taşınmazların adlarına tescilini talep etmişler, bu istemlerini yargılama sırasında değiştirmeden devam ettirmişleridir. Mahkemenin davacıların bu istemleri dışında sözleşmede ödedikleri bedeli hüküm altına alması HMK’nun 26. maddesi hükmüne aykırıdır.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölümleri alan davalıların iyi niyetli olduklarını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, temliken tescile dayalı olarak açılan tapu iptal tescil kabul olmazsa bedel alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası.

Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanununun 162 ilâ 181 nci maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre bir kısım davalılar aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup; davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli mülga Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Temlik, borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş olan borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten mülga Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir”. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi mülga Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını mülga Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder”. Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin anahtar teslim olarak kararlaştırıldığı, yapılan yapının yapı ruhsatına aykırı olarak inşa edildiği, dolayısıyla iskan belgesinin de bulunmadığı, bu durumda yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediği ve sözleşme gereği kendisine düşen bağımsız bölümleri hukuken elde edemediği sabittir. Yüklenici tarafından hukuken elde edilemeyen bağımsız bölümlerin satılması ve satın alan kişilere tapularının verilmesi mümkün değildir. Mahkemece yükleniciden bağımsız bölümleri satın alan davacıların bu bağımsız bölümlere karşılık gelen hisselerin tapularının iptaline karar verilmesi doğru olmamıştır. Bozmadan sonra davacıların bedel yönünden terditli olarak alacak talebini ıslah ettiği anlaşıldığından temyiz eden davalılar …, …, …, …, …, …, …, …, …, … yönünden temyiz itirazları kabul edilerek, davacıların satın almış olduğu bağımsız bölümlere karşılık gelen bu davalılara ait olan hisselerin bedeli açısından yükleniciye karşı bedel yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın tapu iptal ve tescil yönünden kabul edilmesi doğru olmamış, yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.(1)no.lu bentte açıklanan sebeplerle bir kısım davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. (2)no.lu bentte açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden tarafa iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere

21.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.