YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1562
KARAR NO : 2023/1717
KARAR TARİHİ : 09.05.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2188 E., 2022/195 K.
DAVALILAR :1-…Yapı San. Ve Tic.Ltd.Şti. 2-… vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 01.12.2018
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/651 E., 2021/104 K.

Taraflar arasındaki Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden Konut Alımı Nedeniyle) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmenk kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılardan yüklenici şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereği yapılacak olan binalardan müvekkilinin arsasına denk gelen B blok’un 6. katında yer alan 3+1 dairelerden müvekkilinin belirleyeceği herhangi 2 adet 3+1 bağımsız bölümün müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme gereği adına tescil edilmesi gereken 25 numaralı bağımsız bölümün davalı yüklenici firma adına, 28 numaralı bağımsız bölümün diğer davalı … adına tescil edildiğini, davalı … üçüncü kişi olsa dahi yüklenici firma yetkililerinin ve müvekkilinin vermiş olduğu vekaletnamede adı geçen diğer kişilerin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor ya da kendisinden beklenen özeni gösterdiğinde bilebilecek durumda olduğunun anlaşıldığını, müvekkili adına tescil edilmesi gereken 25 ve 28 nolu bağımsız bölümlerin, müvekkili adına iradesi dışında tescil edilen 27 ve 31 numaralı bağımsız bölümlerden daha az metrekare ölçüde olduğu ayrıca sözleşmede kararlaştırıldığının aksine 31 numaralı bağımsız bölümün 7. katta yer aldığını belirterek, B Blok 25 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili adına tesciline, bu taleplerinin kabulü halinde müvekkil adına iradesi dışında tescil edilmiş olan B Blok 27 ve 31 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptal edilerek davalılar adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının vekil olarak tayin ettiği … … vasıtasıyla seçimlik hakkını kullanarak, ilk olarak 6.kattaki 100-110 metre kare arası olan 3+1 niteliğinde daireyi ve ikinci olarak şerefiye olarak değeri daha yüksek olan 7.kattaki 100-110 metre kare arası olan 3+1 niteliğinde daireyi tercih ettiğini, müvekkili şirketin 7. Kattaki dairenin değeri 6. Kattaki daireye göre çok daha fazla olmasına rağmen davacının bu seçimine 6.katta sözleşmeye uygun başkaca daire verme imkanı fiilen imkansız olduğundan rıza gösterdiğini, sözleşmede kira yardımına ilişkin durum tanzim edildikten sonra hangi arsa sahibinin hangi daireyi tercih edeceğine ilişkin de mutabakata varıldığını, ayrıca ana sözleşmede de görüleceği gibi davacının iddia ettiği gibi en büyük iki daire değil 100-110 m2 arası iki daire almayı kabul ettiğini, ihtarnamede talep edilen bağımsız bölümlerin müvekkili şirketin taahhüt ettiği brüt 100-110 m² den daha büyük brüt 118 m² daireler olup davacının sözleşme gereği bu daireleri tercih etme hakkı bulunmadığını, davacının sözleşmeye uygun olarak brüt 107 m² olan 2 daire alındığını, davacının kendi vekil ettiği kişinin talimatlarına aykırı davrandığı iddiasında ise bu iddiasını vekiline karşı yöneltmesi gerektiğini, müvekkili şirkete karşı böyle bir dava yöneltmesinde hukuki yararı ve haklılık payı olmadığını, diğer davalı müvekkili …’in arsa sahiplerinden olup sözleşmeye uygun olarak kendi tercih ettiği daireleri aldığını, davacının iddiasındaki tercihleriyle ilgili bilgisi bulunmadığını, bu sebeple müvekkili … açısından da davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı şirket arasında düzenlenen sözleşmeye göre davacıya kendi belirleyeceği 6.katta yer alan toplam 2 adet, 3+1 dairenin verileceği, her ne kadar davalı tarafça, davacı adına kayıtlı olan 27 ve 31 numaralı bağımsız bölümlerin davacı tarafından seçildiği savunulmuş ise de dosya kapsamında bu savunmanın ispatlanamadığı, davalı tarafça sunulan 02/10/2017 tarihli sözleşmenin aslının sunulamadığı, kaldı ki bu sözleşme içeriği ile davalı tanık beyanlarının örtüşmediği, bu nedenle de itibar edilmediği, inşaat sözleşmesi uyarınca davacının daire seçim kriterinin 6.katta olmasına yönelik olduğu, davacı adına tescil edilmiş olan 27 numaralı bağımsız bölümün 6.katta bulunduğu, 31 numaralı bağımsız bölümün ise 7.katta bulunduğu, davacı her ne kadar davalı … adına kayıtlı 6.katta bulunan 28 numaralı bağımsız bölümün kendi adına tescilini talep etmiş ise de, davalı …’in, davalı şirketin ortaklarının kardeşi olması dışında kat irtifakı işlemleri ile bir illiyet bağının tespit edilemediği anlaşılmakla, bu nedenle davalı … yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davacının davasının kısmen kabulü ile kısmen reddine, davalı … yönünden açılan davanın kabulü ile, dava konusu … B blok, 6.kat, 25 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davalı … adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile, davacı adına tapuya tesciline, dava konusu İstanbul ili, … B blok, 7.kat, 31 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davacı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile, davalı … adına tapuya tesciline, davalı … yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, dava dilekçesindeki anlatımlarını tekrar ederek, mahkemece davalı … yönünden hatalı değerlendirme yapıldığını, davalı vekilinin …’e ilişkin olarak sunmuş olduğu Bakırköy 42. Noterliğinin 21/06/2018 tarih ve 09149 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olması gereken esaslı hususların düzenlenmediğini ve tamamen formalite olarak imzalanan bir sözleşme olduğunu, sözleşmede en azından arsa sahibinin arsası karşılığında kaç tane daire alacağının veya hangi daireleri alacağının düzenlenmiş olması gerektiğini, oysa sözleşmede arsaya kaç daireli bir bina yapılacağı, bu binada hangi dairelerin arsa sahibine ait olacağının dahi düzenlenmediğini, sundukları Firma Sicil Kayıtları ve nüfus kayıtları ile davalı … ile davalı firma ortaklarından … ve …’nin akraba olduklarının tespit edildiğini, her iki davalı arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamen “vergisel avantajlardan” yararlanmak için imzalanmış muvazaalı bir sözleşme olduğunu, ayrıca söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 21.06.2018 tarihinde imzalandığını, bu tarihin, binanın kaba olarak bittiği, kat irtifakının kurulduğu 21.09.2018 tarihine çok yakın bir tarih olduğunu, dava konusu taşınmazların bulunduğu site yönetimi ile müvekkili arasında aidat alacakları nedeniyle görülmekte olan Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/256 E. Sayılı dosyası kapsamında site yönetimi tarafından sunulmuş olan belgelerde 28 numaralı bağımsız bölümün maliki olarak …Yapı Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. adının kayıtlı olduğunu belirterek, kararının kısmen ret yönünden kaldırılmasını ve davanın tamamen kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı şirket vekili istinaf dilekçesinde özetle, davacının vekili … ‘na dilediği daireyi seçme hakkını da kapsayan vekaletname verdiğini, sözleşmede yer alan tercih hakkını vekili vasıtası ile kullandığını ve tapu devirlerinin gerçekleştiğini, davacı vekilinin kendi iradesi dışında işlem yapıldığı gibi bir iddiası varsa bu iddianın vekili ile kendi arasındaki bir mesele olduğunu, bilirkişi raporunda; davacının adına tescili yapılan 27 ve 31 no.lu dairelerin sözleşmeye uygun olarak 104 m² olduğu ve değerlerinin de aynı olduğu, sözleşmede davacıya verilecek olan dairenin m² sinin 100-110 m2 arası olarak belirtildiği ve aynı katta bu nitelikte başkaca daire bulunmadığı, sözleşmede yazan şekilde 100-110 m² arası dairenin ancak bir üst ve bir alt katta bulunduğu, davacının dava ile talep ettiği dairenin 118 m² olduğu ve değerinin de vekili vasıtası ile tercih ettiği daireden yüksek olduğu tespitlerine yer verildiğini, bu şartlar altında davacının hakkı olandan fazlasını talep ettiğinin ve haksız menfaat elde etmeye çalıştığının aşikar olduğunu, aynı katta sözleşmede belirtilen m² aralığında başkaca daire olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan 01/10/2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya kendisinin belirleyeceği 6.katta yer alan 2 adet 3+1 dairenin verileceğinin belirtilmiş olması, davalı tarafça ileri sürülen, davacı adına kayıtlı olan 27 ve 31 numaralı bağımsız bölümlerin davacı tarafından seçildiği savunmasının ispatlanamamış olması, davalı tarafça bu savunmanın ispatına yönelik olarak dayanılan 01.10.2014 tarihli düzenleme şeklinde vekaletnamenin aynı tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gerekli işlemlerin yapılabilmesi amacıyla verilmiş olması, bu nedenle bu vekalete dayalı olarak … … tarafından imzalanan, bağımsız bölüm numaralarına dair değişikliği içeren 21.09.2018 tarihli tapu resmi senedini davacıyı bağlamayacak oluşu, davalı tarafça dayanılan 02.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme aslının dosyaya sunulamaması, bilirkişi raporuna göre davacının talep ettiği 6.kat 25 ve 28 no.lu bağımsız bölümlerin taraflar arasında imzalanan sözleşmeye uygun olmaması karşısında, mahkemece davanın davalı …Yapı San. Ve Tic.Ltd.Şti. bakımından esastan kabulüne karar verilmiş olmasının usul ve yasaya uygun olduğu, davalı …’in diğer davalı yüklenici şirket ortaklarından …’in kardeşi, diğer bir kısım ortağın da akrabası olması göz önünde bulundurulduğunda, davalı …’in davaya konu taşınmaza ve tevhit öncesi parsellere hissedar olarak katılımının davacı ile sözleşme imzalanmasından yaklaşık 1,5-2 yıl sonra olması, eski 28 parselin belediye tarafından ihdas edildikten 3 gün sonra bu davalıya satılmış olması, mimari proje hazırlanıp inşaata başlandıktan sonra kendisi ile söz konusu sözleşmenin imzalanması ve sözleşmede bir kat karşılığı sözleşmesinde bulunması gereken en önemli unsurlardan olan paylaşım oranı veya arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlere ilişkin bir bilgi yer almaması karşısında, bu hisse edinimlerinin ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici şirketin diğer arsa sahipleri ile yapmış olduğu sözleşmeler gereği edimlerini yerine getirmesi kapsamındaki işlemler olarak kabul edilmesi gerektiği, ayrıca davalı … ile diğer davalı yüklenici şirket arasında sonradan imzalanan söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davacı arsa sahibi ile imzalanan sözleşmede açık bir şekilde verilen yetki gereğince davacı tarafından kullanılan B blok 6.kat 25 ve 28 no.lu dairelere ilişkin tercih hakkına engel oluşturmayacağı, … ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 6.kattaki bağımsız bölümlerin kendisine bırakıldığına dair bir düzenleme yer almadığı gibi kendisine verilecek dairelere dair de bir bilgi bulunmadığı anlaşıldığından, bu davalı bakımından da davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle,
A)1-Davacı vekilinin istinaf talebinin KABULÜNE, davalılar vekilinin istinaf talebinin KISMEN KABULÜ,

2-Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 02/03/2021 tarih ve 2018/651 Esas, 2021/104 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

3-Davanın KABULÜNE,

4-Dava konusu … ada, 29 parsel, B blok, 6.kat, 25 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davalı … adına kayıtlı olan tapu kaydının İPTALİ ile davacı adına tapuya TESCİLİNE,
-Dava konusu … parsel, B blok, 7.kat, 31 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davacı adına kayıtlı olan tapu kaydının İPTALİ ile, davalı … adına tapuya TESCİLİNE,
5-Dava konusu … parsel, B blok, 6.kat, 28 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davalı … adına kayıtlı olan tapu kaydının İPTALİ ile davacı adına tapuya TESCİLİNE,
-Dava konusu … parsel, B blok, 6.kat, 27 bağımsız bölüm numaralı taşınmaza ilişkin davacı adına kayıtlı olan tapu kaydının İPTALİ ile davalı … adına tapuya TESCİLİNE, karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle, davalı şirket yönünden davanın reddi gerektiği yönündeki istinaf itirazlarını tekrarla, diğer davalı … yönünden ise, tıpkı davacı gibi bu davalının da arsa sahibi olduğunu, iyi niyetli 3. şahıs olduğunu, kararda belirtilen ve hukuken sadece yorumdan ibaret olan gerekçeler ile muvazaa olduğunu ispatın mümkün olmadığını, diğer taraftan … üzerine kaydedilen 6.kattaki 28 numaralı bağımsız bölüm ile davacı üzerine kaydedilen 6.kattaki 27 numaralı daire arasında tapu iptalini gerektirecek değer farkı bulunmadığı, aynı nitelikte daire olduğunun bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, davacının bu iki dairenin değiştirilmesini talep etmekte hukuki yararı olmadığını, 6. katta sözleşmede yazan m² aralığında başkaca daire olmamasına rağmen müteahhidin bu daireyi vermeyerek başka kattaki daireyi verme durumu olsa belki davacı davasında haklı olabileceği, ancak aynı katta sözleşmede belirtilen m² aralığında başkaca daire olmadığını, müvekkilinin 7.katta olan 31 no.lu dairenin alınması için davacıyı zorlamadığını, davacının vekili vasıtası ile tercihini bu yönde kullandığını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Kanunun 470- 486. maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı ile davalılardan yüklenici şirket arasında Bakırköy 46.Noterliği’nin 01/10/2014 tarih ve 12203 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davacı arsa sahibi, davalılar ise yüklenici şirket ve yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan diğer bir arsa sahibidir.

Bakırköy 46.Noterliğinin 01.10.2014 tarih ve 12205 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile bu sözleşme kapsamında gerekli işlemlerin yapılabilmesi için davacı tarafından diğer birtakım kişilerle birlikte davalı şirket ortağı olan … ve davacı adına kat irtifakı işlemlerini gerçekleştiren … …’na yetki verilmiş, … … tarafından davacı adına vekaleten imzalanan 21/09/2018 tarihli tapu resmi senedi ile kat irtifakı kurulması işlemi gerçekleştirilmiş ve B blok 6.katta yer alan 27 numaralı bağımsız bölüm ile 7.katta yer alan 31 numaralı bağımsız bölüm davacı adına tescil edilmiş, davacının talep ettiği B blok 6.kat 25 numaralı bağımsız bölüm davalı … adına, B blok 6.kat 28 numaralı bağımsız bölümün ise davalı … adına kaydedilmiştir.

Davacı ile davalı … arasında imzalanan 01.10.2014 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3.sayfanın 4 no.lu yapılacak “inşaattaki bağımsız bölümlerin paylaşımı, konumu ve şekli” bölümünde; “6.normal kattan 1 adet (kendisinin belirleyeceği) 3+1 daire hisse sahiplerinden …’a, 6.kattan 1 adet (kendisinin belirleyeceği) 3+1 daire hisse sahiplerinden …’a anahtar teslim suretinde teslim edilecektir.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu açıklamalardan sonra davalı şirket yönünden yapılan temyiz incelemesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan 01.10.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya kendisinin belirleyeceği 6.katta yer alan 2 adet 3+1 dairenin verileceğinin belirtilmiş olması, davalı tarafça ileri sürülen, davacı adına kayıtlı olan 27 ve 31 numaralı bağımsız bölümlerin davacı tarafından seçildiği savunmasının ispatlanamamış olması, davalı tarafça bu savunmanın ispatına yönelik olarak dayanılan 01.10.2014 tarihli düzenleme şeklinde vekaletnamenin, aynı tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gerekli işlemlerin yapılabilmesi amacıyla verilmiş olması, bu nedenle bu vekalete dayalı olarak … … tarafından imzalanan, bağımsız bölüm numaralarına dair değişikliği içeren 21.09.2018 tarihli tapu resmi senedini davacıyı bağlamayacak oluşu, bilirkişi raporuna göre davacının talep ettiği 6.kat 25 ve 28 no.lu bağımsız bölümlerin taraflar arasında imzalanan sözleşmeye uygun olmaması, diğer davalı … yönünden ise yukarıda istinaf kararında açıklanan gerekçeler karşısında davalıların temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına,

dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.