YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/273
KARAR NO : 2023/58
KARAR TARİHİ : 17.01.2023

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
HÜKÜM : Dava Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatının tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı yüklenici vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı paydaş arsa sahibi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı paydaş arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; davacı ve dava dışı paydaşlar ile davalı arasında akdedilen 08/08/2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 17, 21, 25, 29, 33, 37 ve 41 nolu bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından davacı paydaşa teslim edildiğini, teslim edilen bağımsız bölümler 1.590,70 m² olması gerekirken 1.418 m² verilmekle 172,70 m² eksiklik bulunduğunu, eksik ifa edilen bu alan nedeniyle de yapı ruhsatının alındığı 04/01/2011 tarihinden itibaren yapım süresi olan 18 ayın dolduğu 04/07/2012 tarihinden itibaren kira verilmesi gerektiğini ileri sürerek, eksik m²li teslim sebebiyle tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde 15.000 TL tazminat ve mahrum kalınan kira nedeniyle 5.000 TL gecikme tazminatı talep etmiş, 21/06/2019 tarihli ıslah dilekçesiyle 30 no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bakiye m² bedeli yönünden ise 13.015,96 TL’nin dava tarihinden, kira yönünden ise toplam 69.820,27 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek vade farkı ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde; yapılan dairelerden 7 tanesinin davacıya süresinde teslim edildiğini, herhangi bir itirazı kayıt ileri sürmeden teslim aldığını ve aradan 5 yılı aşkın süre geçmekle talebinin zaman aşımına uğradığını, sözleşmede dairelerin 130 m² olacağı kararlaştırılmışsa da teslim edilen dairelerin 170-180 m² civarında olduğunu, yapı ruhsatında toplam inşaat alanının 8477 m² olarak belirtildiğini ve bunun içerisinde 200 m² sığınak, 410 m² ortak alan 698 m² giriş holleri, 73 m² kapıcı dairesi, 86 m² asansör bulunduğunu, ortak yerlerin ve eklentilerin de arsa payına dahil olduğunu, davacı lehine fazla imalat yapıldığını, mahsup itirazında bulunduklarını, kira talebinin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, sözleşme gereğince hissesine karşılık imalatın %40’ının davacıya verileceğinin kararlaştırıldığı, aldırılan bilirkişi raporuna göre binanın (ortak alanlar hariç) toplam brüt alanının 7.012,47 m² olduğu, kararlaştırılan %40 oranının 1.316,01 m² brüt mesken alanına isabet ettiği, davalı tarafından davacıya teslim 17- 21- 25- 29- 33- 37- 41 nolu bağımsız bölümlerin brüt toplam alanının 1.141,42 m² olduğu,174,59 m² brüt mesken alanının davacıya teslim edilmemiş olduğundan davalı yüklenicinin sözleşmedeki taahhüdünü tam olarak yerine getirmediği, dava tarihi itibariyle eksik teslim edilen brüt mesken alanın değerinin 289.096,60 TL olduğu, teslim edilmeyen 174,59 m² brüt alanlı taşınmazın 5 yıl 5 ay 10 gün süre için toplam ecrimisil bedelinin 69.820,27 TL olduğu bildirildiği davalı tarafından davacıya teslim edilmesi gereken m²’nin eksik teslim edilmiş olduğu ve eksik teslim edilen kısım yönünden davacının ecrimisil talep hakkı olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 28779 Ada, 3 parsel üzerindeki 30 No.lu 174,59 m²’lik bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 13.015,96 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 69.820,27 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı yüklenici vekili istinaf başvurusunda özetle; yasaya aykırı mahkeme kararının kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, adi yazılı sözleşmenin davacının da aralarında bulunduğu toplam 6 hissedar ile davalı şirket arasında akdedildiği ve geçerli olduğunun kabulünde zorunluluk bulunduğu, parselin ifraz ve tevhitle 3 no.lu parsel olduğu, sözleşmenin “yapım şartları” başlıklı ikinci paragrafında müteahhidin arsaların yapımını %40 oranıyla üstlendiği ve arsa sahiplerine maksimum 130 m² daire verileceğinin düzenlendiği, davacı paydaş arsa sahibine 7 adet, diğer arsa paydaşlarına ise 11 adet olmak üzere toplam 18 adet bağımsız bölümün verildiği, tevhitle oluşan 3 no.lu parselin toplamı brüt inşaat alanının 7.012 m² olup, tüm arsa sahiplerine verilen 18 adet bağımsız bölümün brüt inşaat alanının ise, 2.827,16 m² olduğu, sözleşmenin yukarıda belirtilen hükmünün bağımsız bölümlerin %40 olarak değerlendirilmesi halinde (44x% 40’a) tekabül eden daire sayısının verilmiş olduğu, yine %40’a tekabül eden inşaat alanının verilmesi olarak değerlendirilmesi halinde de (toplam inşaat alanı brüt 7.012,47x%40) halinde de inşaat alanının verildiği anlaşılmakla mahkemece davanın reddi gerekirken sözleşme hükümleri bir bütün halinde değerlendirilmeden yazılı şekilde hatalı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının 6100 sayılı HMK’nun 353/1.b-2 maddesi gereğince kaldırılarak, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı paydaş vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı paydaş vekili temyiz başvurusunda özetle; sözleşmede arsa sahiplerinin arsa paylarının tek tek belirtildiğini, davacının 2.850 m²lik arsada, 1.337 m² arsa payının olduğunu, inşaatın ortak alanlar dahil toplam daire alanının mimari projede 8.477,00 m² olup davacı arsasına yapılacak toplam inşaat alanının 8.477 m² x 1.337/2.850 =3.976,75 m² olduğunu, davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin toplam inşaat alanı (ortak alanlar dahil) 3.976,75 x 40/100= 1.590,70 m² olması gerekirken 1.418 m² verilmiş olup 1.590,70 – 1.418 = 172,70 m² eksik ifa edildiğini, ortak alan hariç brüt alan hesabında da eksik ifa olduğunu, parselin yüz ölçümü 2.850 m² olup, kat karşılığı olarak verildiği tarihte davacı arsa sahibinin parsel üzerinde (1126/2400 hisse karşılığı olan) 1.337,13 metrekare hissesi bulunduğu, yapılan binada bulunan 44 adet bağımsız bölümün (ortak alanlar hariç) toplam brüt alanı; 7.012,47 m² olduğu, yüklenici %40 oran taahhüt ettiğinden, davacıya isabet eden brüt alan (7.012,47*1126/2400)*%40)1.316,01 m² olduğu, bölge adliye mahkemesince diğer arsa sahiplerine yapılan ifanın davacıya yapılmış gibi hesap edildiğini, yüklenicinin sözleşmeye göre toplam %40 oranında ifada bulunması değil, tek tek her arsa sahibine sözleşmedeki arsa payına göre ifada bulunması gerektiğini, her bir arsa sahibinin alacağının diğerinden bağımsız olduğunu, inşa edilecek dairelerin %40 ‘ının davacıya ait olacağı belirlendiğinden metrekare hesabı yapılması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporlarındaki hesaplamaya göre davalı yüklenicinin sözleşme ile taahhüt ettiği oran ve bağımsız bölüm sayısı bakımından edimini ifa ettiğinin anlaşılmasına ve herhalde davacı paydaş tarafından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, kendisi (davacı) aleyhine sebepsiz zenginleşen diğer paydaşlar aleyhine dava açılabileceğinin tabi bulunmasına göre davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17/01/2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif) (Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, ilk derece mahkemesinin sözleşmeye göre davacıya verilmesi gereken bağımsız bölüm toplam metrekaresinin eksik teslim edildiği, gerekçesiyle davalı yüklenici adına kayıtlı 30 no.lu bağımsız bölüm tapusu 174.59 m²’lik kısmının iptali ile tapuya teslimine karar verilmesine karşılık, davalı yüklenicinin istinaf kanun yoluna başvurusu sonucu Bölge Adliye Mahkemesince, adi yazılı sözleşmede davacının da aralarında bulunduğu taraflar arasındaki sözleşmede arsa sahiplerine %40 oranı üzerinden bağımsız bölüm verileceği, sözleşmenin tamamı değerlendirildiğinde, arsa sahiplerine taahhüt edilen 18 Adet bağımsız bölüm toplam m² si olan 2.827,16 m²’nin verildiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir. Dairemiz, sayın çoğunluğu tarafından bu karar usul ve yasaya uygun görülerek onanmıştır.

Kararı davacı arsa sahibi temyiz etmiştir.

Uyuşmazlık sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilerek, arsa sahiplerine verilen bağımsız bölüm metrekarelerinin toplamına göre mi değerlendirme yapılacağı yoksa davacının kendi arsa payına düşen miktar ve orana göre mi değerlendirme yapılacağı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hisseli taşınmaz üzerinde yapılması halinde kural olarak tüm paydaşlar sözleşmede yer almakla birlikte, sözleşmeyi tüm paydaşların aynı anda yapmaları gerekmez. Farklı zamanlarda hatta farklı koşullarda sözleşme imzalamaları mümkündür. Sözleşmedeki farklı koşullar, diğer paydaşların haklarını etkilemiyorsa, her sözleşme bağımsız olarak değerlendirilir.

Sözleşmelerin bağlayıcılığı ve nispiliği ilkeleri, gereğince her sözleşme tarafları arasında sonuç doğurur.
İfanın yapılmış sayılması sözleşme hükümlerine uyulması halinde mümkündür.

Sözleşmeyi tüm arsa sahiplerinin imzalaması, icazet veya ayrı sözleşme yapılarak sözleşmeye katılmaları tüm paydaşların eşit olarak sözleşmeden yararlanacağı anlamına gelmez. Zira her arsa sahibi hisse oranı, taşınmazının yüklenici açısından arzettiği önem ve değere göre farklı koşullarda yüklenici ile anlaşma yapabilir. Dolayısıyla her sözleşme kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Davacının payına düşen miktarın diğer arsa sahiplerine verilmesi ile davacının sözleşmesel hakları ihlal edilmiş ve davalı yüklenici edimini eksik ifa etmiştir. Diğer arsa sahiplerine yapılan “kötü ifa” ile borçlu borcundan kurtulmaz. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 112 nci maddesi gereğince borçlu, alacaklı yükleniciye karşı borcunu ifa etmemiştir.

Taraflar arasında sözleşme ilişkisi olduğundan sorumluluk öncelikle sözleşmeye göre ve sözleşmenin tarafları arasında doğacağından diğer arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleştiği, edimin tam olarak yerine getirildiği söylenemeyecektir. Zira sözleşmenin nispiliği ve bağlayıcılığı ilkesi gereğince yüklenici davacıya eksik ifada bulunmuştur. Bu yöne işaret eden ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddi gerekirken başvurunun kabulü ile davanın reddine karar verilmesine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı yukarıda açıklanan gerekçelerle usul ve yasaya aykırı olup, onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.