YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/300
KARAR NO : 2023/269
KARAR TARİHİ : 25.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1073 E., 2021/1439 K.
DAVA TARİHİ : 25.12.2017
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/592 E., 2021/48 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı … … İnş. Ltd. Şti ile 10/02/2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmeye göre, yüklenicinin inşaatı en geç 30/12/2011 tarihine kadar eksiksiz olarak bitirip teslim edeceğini beyan ve taahhüt ettiğini, davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin hiçbir edimini ifa etmediğini belirterek taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile ….Mahallesi, 210 cilt, 22180 sayfa, 8703 parselde kayıtlı taşınmazın davacı müvekkili için daha önceki hisse oranında tapusunun iptali müvekkili adına tescili ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konusu yapının iskân alınmaya hazır hale getirileceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olduğu, yüklenicinin dava konusu yapıyı iskân alınmasına hazır hale getirmediği, yapı ruhsatının iptal edildiği, her ne kadar taşınmaz için yapı kayıt belgesi alınmış ise de sözleşme tarihinden itibaren on yıl gibi uzun bir sürenin geçtiği, taşınmaz üzerinde davalının borçları nedeniyle çok sayıda haciz bulunduğu, özellikle SGK borçları ödenmeden ruhsat verilmeyeceği, kendisine yeterli süre tanınmış olmasına rağmen davalı yüklenicinin edimini ifası için gerekli girişimlerde bulunmadığı düşünüldüğünde yüklenici tarafından edimin ifa edildiğinin kabulünün mümkün olmadığı, yüklenicinin edimini yerine getirmediği sürece taşınmazda hak sahibi olamayacağı, davalı yüklenici şirket adına yapılan tescil işleminin haksız olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan 10/02/2011 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve dahili davacılar ile davalı arasında yapılan adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak iptaline, … ili, … ilçesi, … Mahallesi, 4058 parsel üzerinde davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme gereğince davalıya devrettikleri hisselere göre (mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında) üzerindeki hacizlerin baki kalması kaydıyla iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; davacılar ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve davalının sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini, bu durumun bilirkişi raporu ile ispatlandığını, sözleşmeye konu binadaki dairelerin kullanıma hazır hale getirilerek teslim edildiğini, ancak resmi prosedür işlemlerinin tamamlanmasının uzun zaman alması sebebiyle ve davalının içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar sebebiyle tamamen yapılıp bitirilen inşaatın ruhsatının alınamadığını, ruhsatla ilgili olarak ise imar barışı kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuru yapıldığını ve dava konusu binanın ruhsatını almak için gerekli sürecin başlatıldığını, kaldı ki, davacı dosya kapsamında bulunan bilirkişi raporuna göre 30.09.2016 tarihi itibariyle %97 oranında, güncel tarih itibariyle ise de %100 oranında binanın tamamlanmış, bitirilmiş ve sahiplerine teslimi yapılmış olduğunu, davanın kabulü halinde bu binada oturan diğer maliklerin haklarının zayii olacağını, … Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce sunulan ve dosya muhtevasına gelen cevabi yazılardan da açıkça anlaşıldığı üzere, bu yapının artık kaçak yapı olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığını belirterek istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, somut olayda davalı yüklenicinin inşaat ruhsatı almaksızın inşaatı %97 oranında tamamladığı, imar barışı ile ruhsat başvurusunda bulunulduğu ancak ruhsat talebinin reddedildiğinin anlaşıldığı, inşaatın ruhsat işlemlerinin sonuçlandırılmadığı ve binanın ruhsatsız olması nedeniyle hukuk düzenince yapılan bina korunamayacağından yüklenicinin temerrüdünün oluştuğu, davanın kabulü kararının yerinde olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz sebebi olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve sözleşme gereğince yükleniciye devredilen hissenin davacı tarafa iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri, diğer ilgili mevzuat.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.1.Dava, taraflar arasındaki arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Asıl ve dahili davacılar arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yapı kayıt belgesi alınması işlemi, idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin yürürlükte bulunan mevzuatta herhangi bir değişiklik yapmadığından, iskân alınmayan ya da alınamayan yapının yasal hale geldiğinden bahsedilemeyeceği nazara alınarak yapı kayıt belgesinin alınmış olup olmamasının sözleşme kapsamında karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmadığından sözleşmenin geriye etkili feshi isteminin şartlarının oluştuğu anlaşılmaktadır. Mahkemece yüklenicinin edimini yerine getirmemesi sebebiyle sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalıya devri yapılan tapu hissesinin tapu iptal ve davacılar adına tescili gerekir ise de; … ili, … İlçesi … Mahallesi, 4058 numaralı parsel üzerindeki davalı adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacıların sözleşme gereğince davalıya devrettikleri hisselere göre (mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında) üzerindeki hacizlerin baki kalması kaydıyla iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi hatalı olmuştur. Yapılan yargılama ile getirtilen tapu kayıtlarına göre 4058 parselin, mücavirinde bulunan 8701 ve 8702 parsellerle birleştirilmesi neticesi 8703 parsel numarasını aldığı, esasen davacının talebinin de 8703 parseldeki taşınmazın önceki hissesi oranında tapusunun iptal ve tescili talebi olduğu, bu sebeple davacıların paylarının 8703 parsel üzerinden davacıların hissesi belirlenerek tapu iptal tescil talebi yönünden hüküm kurulması gerekirken, bu hususa dikkat edilmeden mevcut olmayan parsel numarası üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bu gerekçeyle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2.1.Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.2. Yukarıda (2) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi