YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/306
KARAR NO : 2023/55
KARAR TARİHİ : 17.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2528 E., 2021/1869 K.
DAVA TARİHİ : 01.09.2016
HÜKÜM : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahibi ile davalı yükleniciler arasında Zeytinburnu 1. Noterliğinde 15/04/2018 tarih ve 13841 yevmiye sayılı … satış vaadi ve kat karşılığı inşaat
1
sözleşmesi akdedildiğini, Zeytinburnu İlçesi, Merkezefendi Mahallesinde bulunan 512 pafta, 3173 ada, 102 parselde kayıtlı ve aynı mahalle 3173 ada, 109 parselde kaytılı taşınmazın 1/2 paylarının 17/04/2008 tarihinde 3834 yevmiye numaralı satış senedi ile tapuda davalı şirketlerden … İnşaat Dış Tic. Ltd.
Şti.’ye devredildiğini, ancak davalı yüklenicinin sözleşmenin gereklerini yerine getirmediğini belirterek, sözleşmeden haklı olarak döndüklerinin tespiti ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, davalı …’ne devredilen 1/2 tapu paylarının iptali ile davacı adına tesciline, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle davacının uğradığı tüm menfi zararların bilirkişi marifetiyle tespit edilerek davalı şirketlerden tahsiline, dava konusu taşınmazda davalılarca inşa edilen prefabrik yapının 01/09/2015 tarihinden itibaren her ay kira bedelini alan davalı şirketlerin sebepsiz zenginleşmesinden dolayı toplam 12 aylık kira bedelinin tespit edilerek buna ilişkin şimdilik 12.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, ayrıca dava tarihinden karar tarihine kadar doğacak kira bedellerinin de hükme dahil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının arsa üzerindeki mevcut gecekonduyu yıkarak arsayı müvekkiline teslim etmesi gerektiği halde bunu yerine getirmediğini, sözleşmede hukuken ifa imkansızlığı bulunduğunu, buna rağmen müvekkilleri tarafından davacının eşi …’ye sözleşme tarihinden 09/09/2016’ya kadar kira bedeli verildiğini, davacı tarafın parselin tevhidi için müvekkillerini yetkilendirmediğini, müvekkillerinin belediyede şifahen yaptıkları görüşmelerde Belediyenin büyük çapta imar değişikliğine gideceğini öğrendiklerini, yapılan imar planlaması kapsamında davaya konu taşınmazın büyük bir kısmının kara yoluna tahsis edildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicilerin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin geriye etkili olarak feshinin gerektiği, davalılar tarafından sözleşmeye konu 102 parsel üzerine inşa ettikleri 63 m² alanlı tek katlı prefabrik bir yapı ile ilgili olarak davacının ecrimisil bedeli talep edebileceği, buranın dava tarihine kadar 12 aylık getirebileceği ecrimisilden davacının 1/2 payına düşen miktarın 2.280,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında Zeytinburnu 1. Noterliğinde düzenlenen15/04/2008 tarih ve 13841 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde … Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu İstanbul ili Zeytinburnu ilçesi Merkezefendi mahallesi 3173 ada 109 parsel sayılı arsanın 1/2 payı ile aynı yer 3173 ada 102 parsel sayılı arsanın 1/2 payının davalı … İnşaat Dış Tic. Ltd Şti adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, 2.280,00-TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; sözleşmeye konu taşınmazın imar planlaması yüzünden imara kapalı olduğunun davacı
2
tarafa iletildiğini, davacının sözleşmeye konu taşınmazı ari bir şekilde yükleniciye teslim etmeyerek sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, sözleşmede hukuken ifa imkansızlığı bulunduğunu, belediyenin imar değişikliğine gittiğinin sundukları evraktan da sabit olduğunu, taşınmazın bulunduğu mahallede
sürekli imar değişikliğine gidildiğini, bölgenin riskli alan ilan edildiğini, belediyeden aldıkları cevabi yazıya göre bu bölgede hiç kimseye inşaat ruhsatı verilmediğini, buna dair araştırma taleplerinin mahkemece yerinde görülmediğini, kararda müvekkillerinin taşınmaz adına hiçbir şey yapmadıkları yazılı ise de davacının eşine kira ödemeleri yapıldığını, bu ana kadar işlem yapmamalarının sebebinin Büyükşehir Belediyesinin ada ve parselde yapmış olduğu imar çalışmaları olduğunu, davacı ile birlikte belediyeye gidilip sorulduğunda bölgede imar çalışmasının olduğunun, bu sebeple ruhsat veremeyeceklerinin söylendiğini, bu konuda yemin delilleri olmasına rağmen mahkemenin bunu hatırlatmadığını, belediyeye yapmış oldukları başvurunun cevabını bilahare dosyaya sunacaklarını, kararın hukuki gerekçeden yoksun olduğunu, hangi hukuk kurallarının uyguladığının yazılmadığından bahisle İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeden sonra parsellerin tevhit işlemlerinin yapılması, imar durumu alınarak proje hazırlanması ve ruhsat alınması için yasal hiç bir engel bulunmadığının dosya kapsamından anlaşıldığı, bu belirlemelere göre yüklenicilerin kentsel dönüşüm ve imar değişikliği nedeniyle inşaat ruhsatı almalarına engel olacak bir durum olmadığı ortada olduğundan buna dair ayrıca bir yemin delili uygulamasına gerek bulunmadığı, davalı vekilince istinaftan sonra sunulan Belediye yazısına göre, sözleşmeden sonra 18/02/2012 tarihinde plan değişikliği olmuş ise de bilirkişi raporunda yapılan hesaba göre inşaatın zaten 15/03/2010 tarihine kadar bitirilmiş olması gerektiği, buna göre, davalı yükleniciler aradan yaklaşık 8,5 yıl geçmesine rağmen sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediklerinden, davacı arsa sahibi bakımından haklı olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshi şartlarının gerçekleşmiş olduğu belirtilerek incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık taraflar arasındaki sözleşmenin davacı tarafından feshinin haklı olup olmadığı, davacının sözleşmeden kaynaklı bir alacağı bulunup bulunmadığı hususundadır.
3
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK’nın 470-486. maddeleri.
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.1. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.
Davacı arsa sahibi, davalılar ise yüklenicidir.
2.2. Taraflar arasındaki sözleşme tarihi itibari ile dava konusu parsellerin boş arsa halinde olduğu, sözleşme tarihinden sonra parsellerin tevhit işlemlerinin yapılması, imar durumu alınarak proje hazırlanması ve ruhsat alınması için yasal hiçbir engelin bulunmadığı, davacı arsa sahibinin 15/04/2008 sözleşme tarihinden 2 gün sonra 14/04/2008 tarihinde dava konusu taşınmazların 1/2 payını sözleşme gereği davalılardan … İnşaat firmasına tapuda devrettiği anlaşılmıştır.
2.3. Uyuşmazlık, yüklenicilerin kentsel dönüşüm ve imar değişikliği nedeniyle inşaat ruhsatı almalarına engel olacak bir durum olup olmadığı hususundadır. İstinaf dairesinin geri çevirme kararı ile Zeytinburnu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne, dava konusu yerin sözleşme tarihi ve dava tarihi arasındaki ayrıntılı imar durumu sorulmuş, belediye yazı cevabında, sözleşmeye konu parsellerle ilgili olarak dava tarihine kadar her hangi bir imar durumu ve ruhsat başvurusunun bulunmadığı, imar işlem dosyasının olmadığı, 3173 ada 102 parsel sayılı taşınmazın 06/12/2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli imar planında yerleşik meskun alanda bitişik nizam konut alanı ve bir kısmınında yol alanında kaldığı, davalılar tarafından dile getirilen Riskli Alan kararının dava tarihinden sonra 17/07/2017 tarihinde alındığı ve 26/09/2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdiği, bu doğrultuda “Riskli Alan” belirtmesinin 3173 adaya ilişkin parsellerin tapu kütüklerine konulmasına dair yazının da 26/10/2017 tarihinde Zeytinburnu Tapu Müdürlüğü’ne gönderildiği belirtilmiştir. Bu durumda yüklenicilerin kentsel dönüşüm ve imar değişikliği nedeniyle inşaat ruhsatı almalarına engel olacak bir durum olmadığı görülmektedir.
2.4. Yine davalı vekilince istinaf dilekçesinden sonra sunulan Belediye yazısına göre, sözleşmeden sonra 18/02/2012 tarihinde plan değişikliği olmuş ise de bilirkişi raporunda yapılan ve istinaf dairesince de kabul edilen hesaba göre inşaatın zaten 15/03/2010 tarihine kadar bitirilmiş olması gerekmektedir. Buna göre, davalı yükleniciler aradan yaklaşık 8,5 yıl geçmesine rağmen sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediklerinden davacı arsa sahibi bakımından haklı olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshi şartlarının gerçekleştiğinin kabulü yerinde olmuştur.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı
4
vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte
görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harcın davalılardan tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17/01/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.