Yargıtay Kararı 6. Hukuk Dairesi 2022/4952 E. 2023/4302 K. 18.12.2023 T.

YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4952
KARAR NO : 2023/4302
KARAR TARİHİ : 18.12.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/296 E., 2022/61 K.
DAVA TARİHİ : 26.02.2018
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/93 E., 2019/318 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 18.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacı vekilleri Avukat ..., Avukat ... ile davalı asil ... ve vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahipleri ile yine dava dışı yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti. arasında Büyükçekmece 2. Noterliğinin 20.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacaklarla birlikte taşınmazı arsa sahiplerinden devralarak sözleşmenin tarafı haline geldiğini, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ilamı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, daha sonra müvekkilinin inşaatın tamamlanması için 26/04/2014 tarihinde Ferit Akdağ-Akkonak Yapı İnşaat ile sözleşme imzaladığını, ilk yüklenici ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti.’ye avans niteliğinde verilen ve davalıya satılan 1007 ada 10 parsel 2. Blok A Giriş 7 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı ... Turizm Eğitim ve Yatırım Tic. San.Ltd Şti.’den değil üçüncü bir kişiden satın aldığını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadan tapu siciline güvenen iyiniyetli kişi olarak satın aldığını, davacı kooperatifin fesih davasına 28/04/2010 tarihinde katılmasına rağmen tapuya dava ile ilgili bir bildirimde bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava dışı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında Büyükçekmece 2. Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve 008812 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin imzalandığı, davacının arsa maliki olarak işbu sözleşmenin tarafı haline geldiği, daha sonra söz konusu sözleşmenin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 karar sayılı ilamı ile geriye etkili olarak feshedildiği, işbu kararın 23.10.2012 tarihinde kesinleştiği, davacının davaya konu taşınmazı işbu kararın kesinleşmesinden sonra15.05.2013 tarihinde dava dışı yükleniciye devrettiği, yüklenici tarafından ve üçüncü kişiler tarafından yapılan devirler sonucu davalının malik olduğu, her ne kadar Yargıtay içtihatları gereği, yükleniciye devredilen pay avans niteliğinde olduğundan, yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediği taktirde aynı Yasanın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmayacağı belirtilmişse de, arsa sahibinin sözleşmenin feshine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra davaya konu taşınmazı devrettiği, arsa sahibinin, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebileceği, arsa sahibinin bu duruma kendisinin sebebiyet verdiği, bu halde tapu siciline güvenerek iyiniyetle mal iktisap eden davalının iyiniyetinin korunması gerektiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinafında, dava konusu gayrimenkulün yükleniciye 15.05.2013 tarihinde temlik sebebi 'kat karşılı inşaat sözleşmesi' olarak gösterilerek devredildiğini, davalı üçüncü kişinin, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, arsa payı karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte olduğunu ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devraldığını, yükleniciye devredilen pay avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığını, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanununun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığını, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Kanun'un 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının da mümkün olmadığını, dava konusu gayrimenkulün halen inşa edilmiş olmadığını, 14.02.2019 tarihinde yapılan keşifte inşaat seviyesinin %50 olarak tespit edildiğini, davalı tarafın ise gayrimenkulü 2015 yılında iktisap ettiğini, bu tarihte gayrimenkulün inşaat seviyesinin keşifte tespit edilen oranın da çok altında bir seviyede olduğunu, 2007 yılından beri inşa edilememiş bir projenin söz konusu olduğunu, projenin yaşadığı sıkıntıların tüm çevre sakinlerince bilinmekte olduğunu, en ufak bir araştırmayla bu hususun tespit edilebileceğini, proje natamam seviyede olmasına ve tapu kütüğüne; 'kat karşılığı inşaat sözleşmesi' kapsamında temlik edildiği açıkça derç edilmiş olmasına rağmen davalının dava konusu gayrimenkulü temlik aldığını, bu nedenle MK m.1024/1'de düzenlenen; ''bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz'' hükmü gereği iyiniyet iddiasında bulunamayacağını, tapu devrinin sözleşme feshinden sonra yükleniciye yapılmış olmasının davalıyı iyiniyetli 3. şahıs konumuna getirmeyeceğini, müvekkilinin, projenin devamını sağlayabilmek amacıyla, ek avans tapular karşılığında inşaata devam edeceğine dair yazılı taahhütte bulunan eski yükleniciye süre ve bir kısım avans tapular temlik etmek zorunda kaldığını, ancak eski müteahhidin projeyi bitirmeye yönelik hiçbir girişimde bulunmaması üzerine, daha önce feshedilmiş olan sözleşmenin yenilenmediğini, dolayısıyla dava konusu gayrimenkulün devir sebebinin geçersiz olması sebebiyle tapu kaydının yolsuz duruma büründüğünü, yüksek mahkeme içtihatlarının da bu yönde olduğunu, davalı tarafın kötüniyetli olduğunu, sözleşmesi feshedilen yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine, müvekkili kooperatifin 2014 yılında dava dışı AK KONAK YAPI- Ferit AKDAĞ isimli firmayla anlaşma sağladığını, bu anlaşmada, davalı gibi yolsuz tescil konumunda olan gayrimenkul maliklerinin inşaat bedelini Ak Konak Yapı-Ferit AKDAĞ'a ödemeleri durumunda kendilerine karşı tapu iptal tescil davası ikame etmeyeceği vaadinde bulunduğunu, yolsuz tescil konumunda olan bir çok kayıt malikinin yeni yüklenici ile anlaşıp inşaatın tekrar canlanmasını sağladığını, keza projede toplam 296 bağımsız bölüm ( 196 adet 1007 ada 6 parsel, 100 adet de 1647 ada 6 parselde olmak üzere) olmasına rağmen sadece yaklaşık 80 adet yolsuz tescile karşı dava yoluna başvurulduğunu, davalı tarafın, inşasında hiçbir sorumluluk almadığı, başkasının emeğiyle inşa edilmekte olan bir gayrimenkule konma derdinde olduğunu, dava konusu gayrimenkulü değerinin çok altında aldığından ötürü projenin yeni yüklenicisi ile anlaşma yoluna gitmediğini belirterek, kararın kaldırılmasını ve talepleri gibi davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafça, yargılamanın hiçbir aşamasında, sözleşme feshedilmiş olsa dahi dava dışı yükleniciyle sözleşme ilişkinin sürdürüldüğü, projenin devam ettirildiği ileri sürmediği halde, bu vakalar ilk defa istinaf aşamasında ileri sürülmüş olduğundan, HMK'nın emredici düzenlemeleri karşısında, davacı vekilinin istinaf dilekçesindeki buna yönelik beyan, iddia ve taleplerinin dikkate alınmayacağı, yükleniciden pay alan 3.kişilerin iyi niyetli olup olunmayacağı hususunun ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin başında veya ifası sırasında devri yapılan taşınmazların bulunması ve bundan sonra sözleşmenin geriye dönük feshedilmiş olması halinde değerlendirilebileceği, mahkemenin kabulü ve yukarıda dikkate alınmadığı açıklanan istinaf sebebine göre davalının iyi niyetli olup olmadığı hususunda ayrıca bir istinaf değerlendirilmesi yapılmasına gerek bulunmadığı dikkate alındığında incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuş, 17.11.2023 tarihli ek dilekçesi ile sözleşme konusu iki parsele ilişkin halen iskan ruhsatının alınmadığını, sözleşmenin geçmişe etkili feshinden sonra Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde devam eden 2022/962 Esas sayılı davada kolluk araştırma tutanağında inşaata ...Yapı İnşaat- Ferit Akdağ’ın devam ettiğinin belirtildiğini, Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde devam eden 2023/61 Esas sayılı davada dava dışı ilk yüklenici ... adlı firmanın ba/bs formlarının incelenmesinde davaya konu projelerde bir faaliyetinin bulunmadığının belirtildiği, Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde devam eden 2022/839 Esas sayılı davada yer alan tanık beyanlarını sunduğu görülmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava dışı ilk arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes ile dava dışı yüklenici ... Ltd. Şti. arasında Büyükçekmece 2. Noterliği’nin 29.03.2006 tarih ve 08812 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Buna göre 1007 ada 2 parsel ve 1647 ada 2 parsel üzerinde inşa edilecek taşınmazdaki bağımsız bölümlerin %35’i arsa sahibine, %65’i yükleniciye ait olacaktır.
- Sözleşmeye göre; arsa sahipleri sözleşme konusu taşınmazları kooperatife satacaklarını bildirmiş, kooperatife devir yapılması halinde tarafların şimdiden bu devir işlemine muvafakat ettiği, devir halinde arsa sahibine ait sorumlulukların devir alan kooperatife ait olacağı, yüklenicinin yükümlülüğünün aynen devam edeceği kararlaştırılmıştır.
2.1. Dava dışı ilk arsa sahipleri Ayhan Bacınıoğlu ve Galip Erciyes ile davacı kooperatif ve dava dışı S.S. Anarşe Konut Yapı Kooperatifi arasında 03.04.2006 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş, Büyükçekmece 2. Noterliği’nin 29/03/2006 tarih ve 08812 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 1007 ada 2 parsel ve 1647 ada 2 parselin kooperatifler tarafından arsa sahiplerinden sözleşmedeki şartlarla devir ve satın alınacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşmeye göre davacı kooperatife 60 adet daire düşeceği kararlaştırılmıştır.

2.2. Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16.05.2012 tarihli kararı incelendiğinde, davacıların arsa sahipleri ve davaya katılan sıfatı ile arsa sahiplerinden taşınmazı satın alan kooperatifler olduğu, davalının yüklenici ... Ltd. Şti. olduğu, dava tarihinin 18.04.2007 olduğu ve talebin davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile taraflar arasındaki Büyükçekmece 2. Noterliğinin 29/03/2006 tarih ve 8812 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmenin tadili niteliğindeki, Büyükçekmece 2. Noterliğinin 08.01.2008 tarih ve 794 yevmiye no.lu Sulh Protokolünün feshi talebi olduğu, sözleşme konusu taşınmazlar üzerindeki inşaat seviyelerinin %45 ve %25 seviyesinde olduğu, yüklenicinin verilen sürelere rağmen inşaatı sözleşmelere uygun olarak bitirip teslim etmediği, geriye etkili feshin şartlarının oluştuğu gerekçesi ile davacıların davasının kabulü ile Büyükçekmece 2. Noterliğinin, 29.03.2006 tarih ve 8812 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesinin ve bunun tadili niteliğindeki, Büyükçekmece 2. Noterliğinin 08.01.2008 tarih ve 794 yevmiye no.lu sulh prototolünün feshine karar verilmiş, davalı vekili tarafından 09.07.2012 tarihinde temyiz edilmiş ise de; Temyiz-Harç tamamlatılması hakkında çıkartılan muhtıranın davalı vekiline 03.08.2012 tarihinde tebliğ edildiği, iş bu tebliğ tarihlerinden itibaren temyiz eden davalının, temyiz harcını ve temyiz posta giderlerini tamamlamadığından, temyiz talebinin mahkemenin 01.10.2012 tarih ve 2007/362 esas, 2012/446 sayılı ek kararı ile temyiz talebinden vazgeçmiş sayılmasına yönelik karar verildiği, iş bu ek karar davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av....'a 15.10.2012 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, taraflarca iş bu ek karara karşı süresi içerisinde, temyiz yoluna müracaat edilmemekle mahkemenin iş bu kararının 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.
2.3. Davacı kooperatif vekilince, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16.05.2012 tarihli ilamı feshedilmiş olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye feshedilen sözleşme kapsamında avans olarak devri yapılan dava konusu 7 numaralı bağımsız bölümün tapu iptali ve adına tescili istenmiş ise de dosya kapsamındaki tapu kayıtlarının incelenmesinde;
- Sözleşme konusu İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, Gürpınar Mahallesi, 1007 ada, 2 no.lu parsel iken imar uygulaması sonucu 1007 ada 10 nolu parsel haline gelen taşınmazda; kat irtifakının 11.11.2009 tarihinde kurulduğu dava konusu, 2. Blok, A Giriş, No:7 no.lu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu ve bu taşınmazın önce kat irtifakı ile dava dışı ilk arsa sahibi Ayhan Bacınoğlu adına tescil edildiği, 13.11.2009 tarihinde satış işlemi ile davacı kooperatife devredildiği, 15.05.2013 tarihinde davacı kooperatif tarafından kat karşılığı temlik işlemi ile dava dışı, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye devredildiği, ... İnş. Ltd. Şti. tarafından 15.05.2013 tarihinde dava dışı ...'e devredildiği, daha sonra bu kişi tarafından 20.06.2013 tarihinde dava dışı Yılmaz Sönmez'e devredildiği, daha sonra bu kişi tarafından 19.03.2014 tarihinde dava dışı...'a devredildiği, daha sonra bu kişi tarafından 30.04.2014 tarihinde dava dışı ...'e devredildiği, son olarak ise bu kişi tarafından 23.03.2015 tarihinde davalı ...'e satış yoluyla devredildiği anlaşılmıştır.
2.4. Yukarıda belirtildiği üzere; Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ve 16/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin kararın 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiş olduğu, ancak davacı kooperatif tarafından dava konusu bağımsız bölümün 15/05/2013 tarihinde davacı kooperatif tarafından kat karşılığı temlik işlemi ile dava dışı, feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yüklenici ... İnş. Ltd. Şti.’ye devredildiği ve devamındaki devirler ile en son davalı adına tescil edildiği, bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleşmesinden sonra davacı tarafından devri yapılan ve devamındaki işlemler ile davalı adına tescil edilen bağımsız bölümün davalı tarafından TMK 1023 kapsamında edinildiği, davacı tarafından dava dilekçesinde ileri sürülen hukuki nedenlerin sadece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dayandığı, dava dışı yüklenici ... İnş. Ltd. Şti. ile aralarındaki ilişkinin devam ettiğine yönelik bir beyanda bulunulmadığının anlaşılması karşısında temyiz incelemesine konu kararda hukuka aykırı bir yan bulunmamıştır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenden alınmasına,

17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,

18/12/2023 gününde oy birliğiyle karar verildi.