YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/521
KARAR NO : 2023/110
KARAR TARİHİ : 18.01.2023

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2020/275 E., 2021/582 K.
DAVA TARİHİ : 31.05.2006
HÜKÜM/KARAR : Kabul

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı …, davacı … ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup, sözleşmede belirlenen inşaatın bitim süresine göre davalının edimini yerine getirip müvekkillerine düşen daireleri teslim etmediğini, yaptığı imalatın da eksik ve ayıplı olduğunu belirterek; sözleşmenin feshi ve tasfiyesine, tasfiye sonucu davalıdan alınacak dairelerin müvekkilleri adına tapuda tesciline, eksik ve ayıplı imalata karşılık 1.000,00 TL ile 4.000,00 TL kira tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların müvekkiline düşen dairelerde satış yetkisi vermediğini, bu nedenle müvekkilinin ekonomik sıkıntıya düştüğünü ve inşaatı süresinde bitiremediğini, imalatın %99 oranında gerçekleştirildiğini, eksiklerin tamamlanarak yapı kullanma izni alınabileceğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 08.05.2012 tarihli ve 2006/287 esas, 2012/166 karar sayılı kararı ile toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporuna göre; inşaatın gerçekleşme seviyesinin % 95 olup, bu seviyeye göre sözleşmenin ileriye yönelik feshedilmesinin mümkün olduğu, toplam 29.941,36 TL eksik imalat bedeli olduğunun tespit edildiği, davacı bu kalemler için 1.000,00 TL talep etmiş olmakla bu haliyle davacıların talebinin yerinde olduğu, kira tazminatı talebinde ise bilirkişice hesaplanan hali ile 17.003,00TL olarak belirlenen tutarın talep edilen 4.000.00 TL’nin fevkinde olduğuna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine, 1.000,00 TL eksik imalat bedeli, 4.000,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararları
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 24.10.2013 tarihli ve 2013/3062 Esas,2013/6517 Karar sayılı kararıyla; Belediye Başkanlığı’nın cevabi yazısında projeye aykırı imalat olduğu belirtildiğinden, inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunda herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadan sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilmesi ve ileriye etkili fesih kararı verilmesine rağmen tasfiye sonucu ile ilgili herhangi bir hüküm kurulmaması suretiyle uyuşmazlığın ortada bırakılmasının doğru olmadığı, mahkemece tekrar keşif yapılarak imalatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise davacı tarafça feshin ileriye etkili sonuç doğurmasına ilişkin hükmün temyiz edilmemesi nedeniyle davalı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek tasfiyeye ilişkin herhangi bir hüküm kurulmaksızın sözleşmenin ileri etkili olarak feshine karar verilmesi, eksik ve ayıplı işler bedelinin karşılığı arsa payı olarak verileceğinden bedele hükmedilmesinin de doğru olmadığı gerekçeleriyle bozulmuştur.
3. Bozmaya uyan Mahkemece, yükleniciye tadilat projesi yaptırılarak inşaatın yasal hale getirilmesi için verilen süreye rağmen edim yerine getirilmediği, tekrar yapılan keşifte imalat oranı %85 olup ileriye etkili fesih koşulları oluşmamış ise de; ilk hükmün davacı tarafından temyiz edilmemesi nedeniyle usuli kazanılmış hak olduğu dikkate alınarak, tasfiye hükmü kurulmaksızın sözleşmenin ileriye etkili feshine, 4.000,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
4.Kararın davalı vekili tarafından temyizi üzerine (Kapatılan) 15.Hukuk Dairesinin 2018/5716 Esas, 2019/2407 Karar sayılı ilâmıyla davalının diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, ileriye etkili fesih kararı verilirken yüklenicinin eksik ve kusurlar da dikkate alınarak işin tamamına göre gerçekleştirdiği imalâtın fiziki oranı tespiti ve bu orana göre yükleniciye kalan arsa payı ya da bağımsız bölüm sayısının tespiti ile arsa sahibine kalan arsa payı ya da bağımsız bölümün tespitine yönelik infazı kabil karar verilmesi gerekirken, sadece ileriye dönük fesih kararı verilip tasfiyeye ilişkin hüküm kurulmamasının doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamı gereği alınan bilirkişi ek raporuna göre; sözleşme gereği davalı müteahhite verilmesi gereken 8 adet bağımsız bölümden 1,2,3,4 ve 7 bağımsız bölüm no.lu dairelerin 3. kişilere satıldığı ve 5 no.lu bağımsız bölümün de haricen davacılardan …’a satıldığı, 6,9,10 bağımsız bölüm nolu dairelerin de arsa sahiplerine ait olacağı düşünüldüğünde geriye müteahhidin alacağı 8 ve 11 bağımsız bölüm no.lu dairelerin kaldığı, bu dairelerin arsa sahipleri üzerinde kayıtlı olduğu, müteahhide imalat seviyesinin % 85 olması sebebi ile sözleşme gereği alması gereken 8 dairenin ( 8×0,85) 6,8 dairesinin düştüğü, müteahhit tarafından 6 daire satıldığına göre hakkına 0,8 daire, yani 1 dairenin % 80 hissesinin verilmesi gerektiği, kalan 2 adet 8 ve 11 nolu bağımsız bölümlerden; 8 no.lu bağımsız bölümün eşit paylı şekilde davacı arsa sahipleri üzerinde bırakılmasına, 11 nolu bağımsız bölümün davacılar adına olan tapusunun iptali ile % 80’ne karşılık gelen 12/15 hissesinin davalı müteahhit, % 20’sine karşılık gelen hissesinin ise eşit şekilde ve 1/15 paylar ile davacılara ait olmak üzere tesciline, 4.000.00 TL kira alacağının da tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı …, … vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kalan dairelerin iskan alınmadığı için devredilmediğini, keşifte belirlenen imalat oranının fazla olduğunu, davaya konu 11 nolu bağımsız bölümün arsa sahibine ait olduğunu, mahkemece pay tahsisinde arsa payının dikkate alınması gerektiğini, eksik işler bedelinin mahsup edilmediğini belirterek, mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde; kendisine düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisinin verilmemesi nedeniyle iskan alınamadığını, bilirkişi raporları arasında çelişki olup belediyenin 12.06.2004 tarihli seviye tespit tutanağında iş seviyesi %95 olup, ilk bozma öncesi alınan raporda da imalat oranının %95 olduğu belirtilmesine rağmen son alınan raporda %85 gerçekleşme seviyesine göre tasfiyenin yapıldığını, raporlar arası çelişki olup inşaatın teslimi üzerinden uzun yıllar geçtikten sonraki keşif neticesi alınan rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, tasfiye hesabının 11 daire üzerinden yapılmasına rağmen fiziken 15 daire bulunduğunu, tasfiyede bu hususa dikkat edilmediğini, yine inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken sürenin de makul olmadığını belirterek, mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih, tasfiye ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355. Vd. Maddeleri,106, 107. maddeleri, 108. Maddesinin 1. Fıkrası.

3. Değerlendirme
3.1. Taraflar arasında imzalanan 17.09.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın teslim süresi 24 ay olup; belediye tarafından tutulan 12.06.2004 tarihli seviye tespit tutanağında inşaat seviyesi %90 olarak belirlenmiş, davacı arsa sahiplerinin talebi üzerine Ankara 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/6 değişik iş dosyasında yaptırılan tespitte de %90 seviyeye göre hesaplama yapılmıştır. Mahkemece ilk bozma öncesi yapılan 27.07.2007 tarihli keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda işin seviyesinin %95 üzerinde olduğu belirtilmiş, mahkemece de ileriye etkili fesih kararı verilmiştir. Bozma ilamından sonra 21.06.2016 tarihinde 2. Kez keşif yapılmış, binanın yapı yaklaşık maliyet değeri üzerinden imalat oranı %85 olarak hesaplanmıştır. Davalı yüklenici bu imalat oranına itiraz ederek raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesini istemişse de ek raporda görüş değişmemiştir. Keşif tarihleri itibariyle işin seviyesi konusunda alınan bozma öncesi ve sonrası iki rapor arasında çelişki olduğu açık olduğundan, bu çelişki giderilmeden hüküm kurulması doğru olmamıştır.
3.2 Mahkemece, alınacak ek raporla keşif tarihi sonra olmasına rağmen imalat oranı hususunda bozma öncesi ve sonrası alınan raporlardaki çelişkiler giderilerek tasfiye hesabı yapılması gerekirken, çelişki giderilmeden karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
3.3 Bozma nedenine göre taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
3.4 Kabule göre de davalı yükleniciye yaptığı imalat karşılığı eksik daire verilmesi halinde bu eksikliğin bedel olarak belirlenip tasfiyenin yapılması gerekirken taşınma hisselendirilip tapu iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
3.1 ve 3.2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA,
3.3 numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

18.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.