YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5211
KARAR NO : 2023/2358
KARAR TARİHİ : 13.06.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/99 E., 2022/243 K.
ASIL VE BİRLEŞEN DAVA DOSYA
DAVACILARI : 1- … 2- … 3- …
4- … Vekili Avukat …
ASIL DOSYA DAVALISI : … İnşaat Taahhüt Turizm Petrol Otomotiv Sanayi Ve
Ticaret Ltd. Şti. Adına Hareketle … Vekilleri Avukat …
BİRLEŞEN DOSYA
DAVALILARI : 1- … 2- …
DAVA TARİHİ : 21.04.2014 Birl. Dava 01.06.2022
HÜKÜM : Asıl ve Birleşen Davanın Reddi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dava sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacılar
vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan asıl ve birleşen davada davacılar vekilleri Avukat …, Avukat … ile asıl davada davalı … İnş. Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen yok. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili birleşen dava dilekçesinde; Yargıtay bozma ilamına göre fesih istemi bakımından tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerektiğine karar verildiğini, feshe muvafakat vermeyen davalılara taraf teşkili bakımından asıl davadaki taleplerle dava açıldığını, davanın asıl dava ile birleştirilerek kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Birleşen davada davalılar cevaplarında; sözleşme gereği alacaklarını aldıklarını ve feshe muvafakatleri bulunmadığını beyan etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 01/12/2016 tarihli ve 2014/206 Esas, 2016/607 Karar sayılı kararıyla; asıl davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (kapatılan) 2018/1224 Esas, 2019/1723 Karar sayılı ve 11.04.2019 Tarihli ilamı ile mahkemece, davacı tarafa; davada yer almayan … ile … isimli paydaşların davaya muvafakatlarının alınması, muvafakat vermeyen paydaşlar hakkında ise, ayrı bir dava açması için süre verilmesi, dava açılması halinde eldeki dava ile birleştirilmesi ve bu şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilip, sonucuna uygun bir hüküm kurulması gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozmadan sonra açılan taraf teşkiline ilişkin Mersin 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/179 Esas, 2022/197 Karar sayılı dosyasının, eldeki dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiş olduğu, arsa sahipleriyle dava dışı yapı denetim şirketi arasında söz konusu parselde yapılacak her blok için ayrı ayrı yapı denetim hizmeti sözleşmeleri imzalandığı ve inşaat ruhsatının da buna göre verildiği, dolayısıyla, 7498 ada, 1 parsel üzerindeki taşınmazda bir blok yerine sözleşmeye aykırı olarak üç blok yapılmasında sadece müteahhit firmanın sözleşmeyi tek taraflı ihlalinden bahsetme imkanı bulunmadığından, ceza-i şart talebinin reddine karar verilmesi gerektiği, davacı tarafın dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulurken her bir bağımsız bölüme arsa sahiplerinin tüm isimlerinin yansıtılmadığını ileri sürerek kat irtifakı üzerindeki hak sahibi ve malik görünen isimlerin iptalini talep ettiği, söz konusu parselin kat irtifakı tesisine ilişkin dayanak belgelerinde yapılan inceleme neticesinde, tapudaki bu iş ve işlemlerin arsa sahipleri tarafından verilen vekaletnameye istinaden yapıldığı ve sözleşmeye göre davacılara isabet edecek taşınmazların da davacılar adına tescil edildiği, Bu kapsamda inşaatın bulunduğu seviye ve gerçekleşme oranı itibariyle davacıların kat irtifakına konu her bir bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi ve malik görünen isimlerin iptali talebi yerinde olmadığından, davanın bu yöndeki talebinin de reddinin gerektiği, sözleşmenin konusunu teşkil eden parsellerden 7502 ada, 2 parselde yapılacak inşat için inşaat ruhsatı alınmadığı ve inşaata başlanmadığı için yüklenicinin temerrütünün gerçekleştiği iddia edilmişse de taraflar arasındaki sözleşmeye göre, 7502 ada, 2 parselde yapılacak bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye bırakıldığı, bu kapssamda bu taşınmaz üzerinde inşaat ruhsatının alınmaması veya inşaata başlanmamış olması, davacılar açısından bir kayıp oluşturmadığı, diğer parseller üzerinde yapılan inşaatın seviyesi de dikkate alındığında, sözleşmenin feshi (dönme) koşullarının oluştuğundan söz etme imkanı da bulunmadığı anlaşılmakla davanın ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili; Davalılardan yüklenici şirketin taraflar arasındaki sözleşmelere aykırı olarak yapı ruhsatını geç aldığını, inşaatı bitirmesi için kararlaştırılan sürede inşaatı bitirerek teslim etmediğini, sözleşmede 7498 ada 1 parsel üzerinde tek blok halinde inşaat yapılacağı kararlaştırılmış olmasına karşın yüklenici tarafından 3 blok halinde inşaat yapılmasının sözleşmeye aykırı olduğunu, sözleşmedeki kararlaştırılanın aksine 3 blok için inşaat ruhsatının vekaletname ile yüklenici tarafından alındığını, arsa sahiplerinin bu işleme muvafakati bulunmadığını, yapı denetim sözleşmesi yapılmasının da muvafakat verildiği anlamına gelmediğini, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılandan daha farklı büyüklükte alanlar inşa ettiğinden bunun sözleşmeye aykırı olduğunu ve işin ayıplı olduğunu, bu hali ile sözleşmeden dönmenin şartlarının oluştuğunu, sözleşmenin birden fazla parseli barındırması nedeni ile projenin bölünebilir olduğunu ve kısmen fesih istenebileceğini, yüklenicinin sözleşmeyi ihlal etmesi halinde cezai şart ödeyeceğine ilişkin sözleşme hükmünün değerlendirme dışı bırakıldığını, hisse devri yapan arsa sahipleri bakımından taraf teşkili aranmasının hukuka aykırı olduğunu, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmenin kısmen feshi, ceza-i şart ve kurulan kat irtifakının iptâli istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 436, 437. maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355-371. maddeleri

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanunun 437 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Mersin 5. Noterliğinde 13.07.2009 gün 16973 yevmiye no ile düzenlenen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, … Belediyesi hudutları dahilinde bulunan 7498 ada 1 parsel, 7500 ada 1 parsel, 6309 ada 1 parsel, 7499 ada 1 parsel, 7502 ada 2 parsel, 6320 ada 1 parselde bulunan taşınmazlar üzerine inşaat yapımı için arsa sahipleri … , … , … ile yüklenici şirket arasında imzalanmıştır. Daha sonra Mersin 5. Noterliği 29.11.2010 Tarih ve 25725 No.lu Tadil Sözleşmesinin imzalandığı görülmüştür.
2.1. Yenişehir Belediye Başkanlığı’nın 12/08/2013 tarihli yazısına göre 7498 Ada 1 Parsel için;

– A, B ve C Blok olmak üzere 05/04/2012 tarihli yapı ruhsatı verilmiş,

– Daha sonra 04/03/2013 tarihinde A ve C Blok için tadilat ruhsatı verilmiştir.

– İnşaat ruhsatına göre A Blok B+z+1 kat, B Blok B+Z+11 kat ve C Blok B+Z+1 kat olup, inşaat toplam alanı 8061,50 m²’dir. A,B ve C Blokta toplam 4 dükkan ve 26 daire bulunmaktadır. Toplam 4 dükkan 1101,50 m²’dir.

– Yenişehir Belediye Başkanlığı’nın 12/08/2013 tarihli yazısına göre inşaat ruhsatının eksiksiz ruhsat belgeleri ve arsa sahipleri ile Yapı Denetim Firması tarafından imzalanan yapı denetim sözleşmesine istinaden verildiği belirtilmiştir.

2.2. 7498 Ada 1 parsel üzerinde yapılacak olan A Blok, B Blok ve C Blok için …, …, …, …, … ile … Otuzüç Yapı Denetim Ltd. Şti. arasında her bir blok için ayrı olmak üzere 16/01/2012 tarihli yapı denetim sözleşmeleri imzalanmıştır.

2.3. Yapı kullanma izin belgelerinin incelenmesinde ise 7498 Ada 1 parsel A Blok için 24/06/2013 tarihinde, B Blok için ise 20/12/2018 tarihinde yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür.

2.3. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tüm paydaşların muvafakatlarıyla mümkündür. Taraf teşkiline ilişkin olarak bozma ilamından sonra davacılar vekilince birleşen 2022/179 Esas sayılı dava açılmış ve eldeki dava ile birleştirilmesi sureti ile taraf teşkilinin sağlanmış olduğu anlaşılmıştır.

2.4. Her ne kadar davacılar vekilince, asıl davada davalı yüklenici tarafından sözleşmeye aykırı olarak tek blok yerine ayrı ayrı 3 blok halinde inşaat yapıldığı iddia edilmiş ise de davacılar tarafından yukarıda belirtilen 16/01/2012 tarihli üç ayrı yapı denetim sözleşmesi imzaladığı, Yenişehir Belediye Başkanlığı’nın 12/08/2013 tarihli yazısına göre bu sözleşmelerin sunulması ile 3 blok için ruhsat düzenlendiği, söz konusu yapı denetim sözleşmelerine karşı davacılar vekili, müvekkillerinin standart bir … olduğu düşüncesi ile sözleşme imzaladıkları ve mühendislik bilgilerine hakim olmadıkları yönünde savunmada bulunmuş ise de bu hususun ispatlanamadığı, bu hali ile davacıların bilgisi dahilinde inşaatın 3 blok halinde yapılacağının kararlaştırıldığı, davacıların bu duruma muvafakat verdiklerinin kabulü gerekmiştir.

2.5. Taraflar arasındaki sözleşmede inşaatların bitimi için üst limit olarak 60 ay süre belirlenmiş olup, yukarıda belirtildiği üzere dava konusu 7498 Ada 1 parsel A Blok için 24/06/2013 tarihinde, B Blok için ise 20/12/2018 tarihinde yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği, bu hali ile geriye etkili feshin (dönme) şartlarının mevcut olmadığı ortadadır.

2.6. Davacılar vekilinin taraflar arasındaki sözleşmenin 14/d maddesi hükmü gereği ceza-i şart alacağı talebinin değerlendirilmesinde ise sözleşmeye tek taraflı olarak yüklenicinin uymaması halinde arsa bedeli kadar ceza-i şartın yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğu, yüklenicinin tek taraflı olarak sözleşmeye uymamasının söz konusu olmadığı, davacıların eksik ya da ayıba ilişkin bedel iddiasının ise müstakil olarak her zaman dava konusu edilebileceği değerlendirildiğinde diğer parseller ve cezai şarta ilişkin sair taleplerinin de kabulünün mümkün olmadığı anlaşılmıştır.

3.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,

8400,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birl. Davada davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan asıl dava davalısı … İnşaat Taahhüt Tur. Petrol Ot. San ve Tic. Ltd.Şti’ye verilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

13/06/2023 gününde oybirliğiyle karar verildi.