YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5289
KARAR NO : 2023/621
KARAR TARİHİ : 16.02.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl davada tapu iptali ve tescil, birleşen davada tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı-birleşen davada davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1.Asıl Dava
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Bakırköy 16. Noterliğinin 11.07.2011 tarih ve 21953 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalandığını, üzerine inşaat yapılan taşınmazın 5.480,00 m2’lik taşınmaz olacağını, sözleşmenin 4. maddesi gereğince 2 emsal üzerinde artış olması halinde artış sebebiyle hissedarın hissesi bir dairenin altına tekabül ederse isteyen hissedarın 1.500,00 TL’den müteahhide satabileceği gibi bu küsuratı bir daireye tamamlayarak aynı rakam üzerinden ödemesini yaparak daireyi müteahhitten satın alabileceğini, sözleşmenin 9. maddesi gereğince sözleşme tarihi olan 11.07.2011 tarihinden itibaren 6 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınarak, 18 ay içerisinde inşaatın tamamlanarak anahtar teslimi olarak teslim edileceğini, gecikme halinde her ay bağımsız bölüm başına 500,00 TL cezai şart mukabilinde tazminat ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı tarafından 101,75 m2 eksik alan verildiğini, davalı adına kayıtlı 105 numaralı bağımsız bölümün alacaklı oldukları m2 itibariyle tapusunun iptali ile adlarına tescil edilmesini talep ettiklerini, sözleşme gereğince inşaat ruhsat alımı için 6 ay ve inşaat süresi 18 ay olmak üzere 24 aylık sürenin 12.07.2013 tarihinde sona erdiğini, ancak anahtar teslimin yapılmadığını, davalının 17.02.2015 tarihli iş bitirme belgesi aldığını, bağımsız bölümlerin tesliminin yapılmadığını, sözleşmenin 9. maddesi gereğince her bir daire için aylık 500,00 TL’den iki daire için toplam 29.000,00 TL’nin tahsili gerektiğini belirterek 105 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, bunun kabul edilmemesi halinde sözleşmeye göre isabet eden m2 rayiç bedelinin tespiti ile davalıdan tahsiline, sözleşmenin 9. maddesi gereğince 29 ay için 29.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen Dava
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; sözleşmenin 9. maddesine göre teslimi geciken davacıya ait her bir daire için aylık 500,00 TL olmak üzere iki daire için toplam 1.000,00 TL’nin tahsili için Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/603 Esas sayılı dosya ile açtıkları davalarının dava tarihi olan 18.12.2015 tarihinden işbu dava tarihine kadar 18.12.2017-06.02.2017 tarihleri arası işleyen 14 ay bakımından toplamda 14.000,00 TL’nin tahsiline, dava konusu sözleşmede yazılı aylık 500,00 TL gecikme tazminatı hükmüne dayanarak bilerek kasten davacıyı zarara uğratmak maksadıyla kötüniyetle davacıya teslim etmediği davacı adına tescilli B Blok kat:10, 116 numaralı daire ile B Blok kat:6, 64 numaralı daireler için aylık rayiç bedellerinin tespiti ile tespit edilen kira bedellerinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 6.000,00 TL tutarın kötüniyetli davalıdan Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/603 Esas sayılı dosyasını açtıkları 18.12.2015 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde 18.12.2015-06.02.2017 tarihleri arası tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1.Asıl Dava
Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında sözleşmede yapılacak inşaattan davacıya brüt 173,60 m2 daire verileceğinin açıkça belirtildiğini, inşaatın sözleşmeye göre zamanında teslim edildiğini, birinci ruhsat alınmış ise de taraflar bundan vazgeçtiğinden tarafların lehine daha güzel bir proje yapılarak ikinci ruhsatın alındığını, davacının emsalin değişmediğini, dairelerin sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun imal edildiğini, diğer arsa sahiplerinin dairelerini zamanında teslim aldıklarını, davacının dairesini teslim almaktan imtina ettiğini, davacının dairelerinin anahtarını cevap dilekçesi ile mahkemeye teslim edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece; uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında proje değişikliği nedenine dayalı olarak artan inşaat alanının davacıya ilişkin olarak herhangi bir artış gerektirip gerektirmediği ve gerektiriyor ise ne kadarlık bir artış ön görüldüğü ve davacının tapu iptal ve tescil talep ettiği 126 ada 9 parselde kain A Blok 9. kat 105 no.lu bağımsız bölüme tekabül edip etmeyeceği ve bu bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilip verilmeyeceği, verilmeyecek ise de davacıya tekabül eden inşaat artış bedelinin tahsiline karar verilip verilmeyeceği ve geç teslimin söz konusu olup olmadığı, geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı olarak kira bedeli alacağına karar verilip verilmeyeceğinden kaynaklandığını, davacı, davalı şirket ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince daha sonra tevhit edilen 8 nolu parsel olan 54,54 m²’lik alanın eklenmesi suretiyle inşaat projesinde yapılan değişiklik gereğince sözleşme kapsamında kendisine de artıştan kaynaklı olarak yer verilmesi gerektiğini, fakat sağlanan artışa rağmen kendisine bu artıştan dolayı yer verilmediği ve bu nedenle dava konusu ettiği A Blok 105 no.lu ve 108.50 m² yüz ölçümlü dairenin tapusunun iptali ile adına tescili olmadığı takdirde davacının hissesine isabet eden m² rayiç bedelinin tespiti ile dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline ve ayrıca artış öncesi kendisine sözleşme gereği verilmesi gereken B Blok 64 no.lu daire ile B Blok 116 no.lu dairelerin sözleşme gereğince teslim tarihinden dava tarihine kadar işleyecek kira bedellerinin tahsilinin ve birleşen dava ile yine aynı bağımsız bölümlere ilişkin olarak birinci dava tarihi olan 18.12.2015 tarihinden, ikinci dava tarihi olan 07.02.2017 tarihine kadar işleyecek gecikme bedeli ile kira bedellerinin yasal faizleri ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ettiğini, yapılan yargılama gereğince alınan ve dosya kapsamında mevcut bulunan ikinci heyet 3. ek bilirkişi raporundaki hesaplama dikkate alınarak ve ayrıca tapu iptal ve tescil edilen dairenin sözleşmede belli olmaması ve m² olarak davacıya verilmesi gereken artıştan kaynaklı 93.74 m²’ye tekabül edecek bir bağımsız bölümün mevcut olmaması nedeniyle bu bağımsız bölüme yönelik tapu iptal ve tescil talebinin reddine, ancak artış nedeniyle davacıya verilmesi gereken eksik verilen m²’ye yönelik olarak davacının eksik verilen m²’ye yönelik bedele ilişkin davanın kabulü ile; davacıya inşaat alanındaki artış göz önünde bulundurularak eksik verildiği tespit edilen 93.74 m²’nin dava tarihindeki dairenin belirlenen rayiç bedeli üzerinden davacı hissesine tekabül eden 237.590,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, 2 bağımsız bölüme yönelik olarak davacının 2 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak sözleşmede kararlaştırılan her bir bağımsız bölüm için aylık 500,00 TL cezai şart kira bedeli toplamı olan 29.000,00 TL’nin esas davanın dava tarihinden itibaren davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, birleşen dava yönünden davacının 2 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak sözleşmede kararlaştırılan her bir bağımsız bölüm için aylık 500,00 TL cezai şart kira bedeli toplamı olan ilk davanın açılış tarihi olan 18.12.2015 tarihinden 06.02.2017 tarihine kadar bilirkişilerce hesaplanan 13.633,00 TL’nin ikinci davanın açılma tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosya davacısı vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Asıl ve birleşen dosya davacısı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin tapu iptal ve tescil yönündeki talebini reddedip, bedele ilişkin karar vererek tamamen hukuka aykırı bir karar verdiğini, taraflar arasında Bakırköy 16. Noterliğinin 11.07.2011 tarih ve 21953 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 4. maddesi gereğince sözleşmede ilgili daireye ilişkin olarak bir belirlemenin olmadığı gerekçesiyle mahkemenin tapu iptal tescil talebini reddine karar vermesinin hatalı olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün metrekaresinin 108.5m2 olduğunu, mahkemenin kabul ettiği davacıya inşaat alınındaki artış sebebiyle 93.74 m2 olması sebebiyle kalan 14.76 m2’nin de davalı şirkete ait olduğunu, bununla beraber davacının, davalı şirketten geç teslimden dolayı toplam 42.633,00 TL alacaklı olduğunun da tespit edildiğini, sözleşmenin 4. maddesinde “Bu artış sebebi ile hissedarlar hisselerinin bir dairenin altındaki küsurata tekabül ederse isteyen hissedar bu küsurat hissesini m2’si 1.500,00 TL’den müteahhite satacağı gibi bu küsuratı bir daireye tamamlamak için aynı rakam üzerinden ödemesini yaparak müteahhitten de alabilir” Bu artış sebebi ile hissedarlar hisselerinin bir dairenin altındaki küsurata tekabül ederse isteyen hissedar bu küsurat hissesini m2’si 1.500,00 TL’den müteahhite satacağı gibi bu küsuratı bir daireye tamamlamak için aynı rakam üzerinden ödemesini yaparak müteahhitten de alabilir” hükmüne istinaden davacı tarafından davalı payına düşen 14.76 m2’nin metrakaresi 1.500,00 TL’den alınacağı yönündeki taleplerinin dikkate alınarak 42.633,00 TL’nin metrakare bedeli olan (14.76X1.500,00TL) 22.140,00 TL’ye mahsubu ile tapu iptal tescil taleplerinin mahkeme tarafından kabul edilmediğini belirterek mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince; davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteminin reddi yönünden istinaf başvurusunda bulunduğunu, tazminata yönelik diğer taleplerinin istinaf konusu yapılmadığını, yapılan yargılama sonucunda herhangi bir emsal artışı olmadığından, sözleşmenin 4. maddesi gereğince davacının bakiye bedeli ödeyerek bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmesinin mümkün olmadığını, bu nedenlerle; mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile davacıya yüklenici tarafından eksik verilen m2 miktarına göre rayiç bedele hükmedilmesi yerinde olduğunu belirterek Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.02.2020 tarih ve 2015/603 Esas, 2020/62 Karar sayılı kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dosya davacısı vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen dosya davacısı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bakırköy 16. Noterliğinin 11.07.2011 tarih ve 21953 yevmiye numaralı arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesi hiç yokmuş gibi “sözleşmede ilgili daireye ilişkin olarak bir belirlemenin olmadığı” gerekçesiyle taleplerinin reddedilmesinin hatalı olduğunu, sözleşme imzalanırken oluşacak artış konusunda belirli kesinleşmiş bir durum bulunmadığından madde bu şekilde düzenlendiğini, dava konusu bağımsız bölümün metrekaresinin 108.5 m2 olduğunu, yargılama sonucu bu daireden oluşan artış nedeniyle 93.74 m2’nin müvekkilime, kalan 14.76 m2’nin de davalı şirkete ait olduğunun tespit edildiğini, dairenin büyük bir bölümün davacıya ait olduğu yapılan yargılama sonucu net bir şekilde belirlendiğini, sözleşmenin 4. maddesinde “Bu artış sebebi ile hissedarın hissesi bir dairenin altındaki küsurata tekabül ederse isteyen hissedar bu küsurat hissesinin m2’sini 1.500,00 TL’den müteahhite satacağı gibi bu küsuratı bir daireye tamamlamak için aynı rakam üzerinden ödemesini yaparak müteahhitten satın da alabilir” hükmüne istinaden davalı payına düşen 14.76 m2’nin müvekkilim tarafından metrakaresi 1.500,00 TL’den satın alınacağı talep edilmiş olmasına ve gecikmeden kaynaklı 42.633,00 TL’nin de metrakare bedeli olan 22.140,00 TL’ye mahsubu tarafımızca talep edilmiş olmasına rağmen rağmen “sözleşmede ilgili daireye ilişkin olarak bir belirlemenin olmadığı” şeklinde hatalı gerekçe ile reddine karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilerek kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat söleşmesinden kaynaklanmakta olup asıl dava emsal artışından kaynaklanan tapu iptal tescil, mümkün olmaması durumunda rayiç bedelin ve gecikme tazminatının tahsili, birleşen dava ise asıl davada talep edilmeyen gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuku
6098 sayılı TBK’nın 470 vd maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle sözleşmenin 4. maddesindeki düzenlemenin emsal artışı olması şartına bağlı olduğu, emsal artışı olduğu takdirde emsal artışından kaynaklı tapu iptal tescil talep edilebileceği, yapılan yargılama sonucu m2 artışının emsal artışından kaynaklanmadığının ve fazla m2 bedelinin tahsiline karar verilmesinde bir hata olmamasının anlaşılmasına göre asıl ve birleşen dosya davacısı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;

Asıl ve birleşen dosya davacısı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden ilgiliden alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.