YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/538
KARAR NO : 2023/1888
KARAR TARİHİ : 17.05.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/467 E., 2021/2121 K.
DAVACILAR : 1-… 2- … vekili Avukat …
İHBAR OLUNAN : …
DAVA TARİHİ : 07.10.2015
HÜKÜM : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/363 E., 2018/382 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli davacılar vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davalı vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen başka gelen yok. Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında 05.07.2007 tarihli kat kraşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici şirketin 01.08.2006 tarihli imzalı beyanı ile dava dışı …’e vereceği bir adet villanın ilgililerin rızası ile müvekkillerine müştereken devrinin yapılacağını taahhüt ettiğini, ancak söz konusu taahhüdün yerine getirilmediğini, davalının ihtarnamesi ile J-19 numaralı villanın müvekkillerinden …’ya ait olduğunu kabul ederek ödediği masraf ve aidatların tahsilini talep ettiğini, J-19 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde bağımsız bölümün dava tarihindeki bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; harcın eksik yatırıldığını, davanın zaman aşımına uğradığını, 01/08/2006 tarihli belgenin şekil şartına aykırı olduğundan geçersiz olduğunu, taahhüdün birden fazla şarta bağlandığını, arsa sahipleri ile iki defa kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ödenen bir bedel olmadığından mülkiyet yerine bedel istenemeyeceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı tarafça öncelikle zaman aşımı itirazında bulunulmuş ise de; davanın dayanağı olan 01.08.2006 tarihli taahhütnamede tapunun tüm sitenin teslim edilmesinden sonra devredileceği şartı mevcut olduğundan davalı tarafın zaman aşımı itirazının hukuken yerinde olmadığı, taahhütnamede … ve diğer arsa sahiplerinin rızası gerektiği yazılı ise de, dosyaya ibraz edilen muvafakatnamelerden tüm arsa sahiplerinin muvafakatlarının dosyada olmadığı ve bu şartın yerine gelmediği, taahhütnamedeki tüm sitenin teslim edilmesi şartı bulunduğu halde … Country Sitesi Yönetiminden gelen cevabi yazıya göre, sitenin tamamının teslim edilmediği için teslim şartının yerine gelmediği, dosyadaki tanık beyanları ve diğer evraklardan davacı tarafa taahhüt edilen villanın, komisyon olarak verilmesinin kararlaştırıldığı, ancak Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre komisyon sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması gerektiği, dosyadaki taahhütnamenin komisyon sözleşmesi niteliğinde olmadığı, davacı tarafça 01.08.2006 tarihli taahhütnamenin yazılı delil başlangıcı niteliğinde bulunduğu savunulmuş ve dosya içindeki 05.04.2017 tarihli bilirkişi raporunda bu belgenin yazılı delil başlangıcına haiz belge olduğu belirtilmiş ise de, bu taahhütnamenin yazılı delil başlangıcı niteliğinde olmadığı, gayrimenkullerin devir ve satışının tapu dairelerinde veya noterlikte yapılacak satış vaadi sözleşmesi ile mümkün olduğundan davacı tarafın dayandığı taahhütnamenin taşınmazın devrini gerektiren bir belge niteliğinde olmadığı gerekçesiyle dava şartları oluşmadığından davacıların davasının reddine, mahkemece konulan dava şerhinin kararının kesinleşmesine kadar devamına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili; dosyaya celp edilen tüm tapu kayıtları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tanık beyanları ile … Sitesi Yönetimi yazılarından; 7124 ada, 3 parsel J-19 bağımsız bölüm no.lu villanın davalı şirkete verilmesi gereken villalardan olduğunun anlaşıldığı, mülkiyeti davalı şirkete ait olan bir villanın davalı şirket tarafından dava dışı …’e ve …’in rızası ile de müvekkillerine devir edilebilmesi için tüm arsa sahiplerinin muvafakatlerinin gerekmediğini, bunun fazladan yazılan bir şart olduğunu, bu şartın davalı şirketin mülkiyet hakkını kısıtlayan ve engelleyen bir şart olduğundan yok hükmünde olduğunu, yok hükmünde olan bir şart ile ve bu gerekçe ile davalı şirketin zenginleşmesine müvekkillerinin veya komisyon alacaklısı …’in fakirleşmesine sebebiyet vermenin adil olmadığını, kaldı ki davalı şirketten 1 villa alacağı olan …’ in müvekkillerine vermiş olduğu 07.05.2001 tarihli taahhütnamede; 625 parselde bulunan ve … adına kayıtlı bulunan hissesin tamamı, ayrıca 1 dönüm arsanın tapularını 1 ay içerisinde vereceğini taahhüt etmesine rağmen, bu tapuları vermediğinden, bu villanın müvekkillerine verilmesine rıza gösterdiğini, mahkemenin site kavramında hukuki yanlış yapıldığını, davalı şirket ile arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalı şirketin dava konusu villanın da içinde bulunduğu 7124 ada, 3 parsel ve 7126 ada, 3 parselde inşaat yapmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yani mahkemenin gerekçeli kararına göre iki ayrı parselin tek bir site olabilir düşüncesine hakim olduğunu, davalı şirketin inşaat yaptığı kısımların 7124 ada 3 parsel ve 7126 ada 3 parsel olmak üzere 2 parselden ibaret olduğunu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun toplu yapılar ile ilgili 5711 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre yönetim planı değiştirilmemiş olduğundan, her iki parselin bir site olarak kabul edilmesinin mümkün bulunmadığını, dava konusu taşınmazın bulunduğu … ada, 3 parsel sayılı taşınmazın 3/2 sinin tamamlandığnın, inşaat bitirme belgesinin alındığının ve maliklerin binada fiilen oturmaya başladıklarının, Kat Mülkiyeti Yasasına göre site yönetiminin oluşturulduğunun sabit olduğunu, binada kat mülkiyetine geçildiğini, bu fiili ve hukuki argümanlara rağmen, mahkemenin dava konusu yapılan 7124 ada 3 parsel sayılı ve 7126 ada 3 parsel sayılı taşınmazlardaki inşaatların tamamlanmadığı, site haline gelmediğinden bahisle taahhütnamede bahsedilen inşaatın tamamlanıp teslim edilmesi şartına uyulmadığından bahisle davayı ret etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, 7124 ada, 3 parseldeki villaların 61 tanesinin arsa sahiplerine verilen villalardan olduğunu, sadece dava konusu 1 adet villanın davalı şirket adına tescil edildiğini, bu villanın da tamamlandığını, villaların çoğunun arsa sahiplerine teslim edilmiş olması karşısında sitenin fiilen de varlığının ortada olduğunu, 7124 ada, 3 parselde kat maliklerinin oluşturduğu … Site Yönetiminin mahkemeye gönderdiği yazıda, bu parseldeki inşaatların 2/3 sinin tamamlandığının, site yönetiminin oluştuğunun, bu parseldeki villaların çoğunluğunun arsa sahiplerine, sadece J-19 no.lu villanın davalı şirkete ait olduğunun bildirilmesi karşısında mahkemenin kararının hatalı olduğunun anlaşıldığını, komisyon sözleşmesinin 2 taraflı karşılıklı olarak yazılı yapılmasının şart olmadığını, komisyon verenin tek taraflı yazılı belge ile komisyon verileceğini kabul ettiğini, şirketin bu kabulü var iken, mahkemenin bazı afaki düşünceler ile bu taahhüdün yazılı komisyon sözleşmesi olmadığından bahisle davayı red etmesinin anlaşılır bulunmadığını, mahkemece her iki yazılı belgenin yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilip, taraf tanıklarının dinlendiğini, dinlenen taraf tanıklarının da yazılı delil başlangıcı belgelerde yazılı hususları kabul ve teyit ettiklerini, ihbar olunan … ve bazı arsa sahiplerinin dava konusu yapılan J-19 villanın davalı şirket tarafından müvekkillerine verilmesine muvafakat ettiklerini, bu muvafakat belgelerinin dosyaya ibraz edildiğini, gerek dosyadaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gerekse dosyaya ibraz edilen villa dağılımı ile ilgili listede J -19 villanın müvekkiline verilmesi gereken villalardan olduğunun anlaşıldığını, dava konusu arsa sahiplerinden birkaç tanığın J-19 no.lu villanın …’e komisyon karşılığı verilmesine ve ondan da müvekkillerine verilmesine rıza göstermedikleri beyan edilmiş ise de, davalı şirket ile arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava konusu yapılan J-19 no.lu villanın davalı şirkete verilmesi gereken villa olduğunu, arsa sahipleri ile alakası olmayıp, onların rıza ve muvafakatına bağlı olmadığını, davalı şirketin tek başına tasarruf yapabileceği villalardan olduğunu, yazılı delil başlangıcı olan taahhütnameyi davalı şirket yetkilisinin bilgisayar ile yazılan taahhütname ve temliknameyi imzaladığını, buna rağmen mahkemece gerekçede bu belgenin yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilmemesinin hatalı ve çelişkili olduğunu, tapuya kayıtlı taşınmazların resmi satışının tapu dairesinde ve noterde yapılabileceğinin genel bir kural olduğunu, ancak davalı şirketin yazılı delil başlangıcı kabul edilmesi gereken 01.08.2006 tarihli taahhütnamedeki vaadlerini inkar etmediğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 01/08/2006 tarihli taahhüt belgesinde, tüm arsa sahiplerinin muvafakatinin aranması ve tüm site inşaatının tamamlanıp teslim edilmesi şartları yer alsa da, bu belgenin sadece davalı yüklenici şirket tarafından imzalandığı, davalı yüklenicinin kendi payına düşen dava konusu J- 19 no.lu villayı davacı arsa sahiplerine vermeyi taahhüt ettiği, belgede davacı arsa sahiplerinin imzası bulunmadığından, belgedeki şartların gerçekleşip gerçekleşmediği hususunun davacı arsa sahiplerini bağlamayacağı, kaldı ki dosya kapsamından; J-19 no.lu villanın 7124 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz içerisinde yer aldığı, bu parselin ayrı bir site olduğu, bu sitedeki tüm bağımsız bölümlerin davalı yüklenicinin payına düşen taşınmazlar olup, bu parselde davacı arsa sahiplerinin payına düşen bağımsız bölüm bulunmadığı, o halde, bu belgenin alacak talebi yönünden geçerli ve davalı yanı bağlayıcı bir belge mahiyetinde olduğu, davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK’nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile, taleple bağlı kalınarak 200.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacı yanın alacağa ticari faiz uygulanması talebinin reddine, dava faizin niteliği yönünden kısmen kabul edildiğinden, yargılama giderlerinin tamamından davalı yanın sorumlu olduğuna ve davalı yan lehine vekalet ücreti tesisine yer olmadığına dair yeniden esas hakkında karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; Davalı yüklenici şirket tarafından verilen 01/08/2016 tarihli taahhütnamenin yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belge olduğunu ve devamında davalının çektiği ihtarname ile J-19 no.lu villanın müvekkillerine ait olduğunu kabul ettiğini, bu nedenle öncelikle tapu iptali ve tescil istemlerinin değerlendirilmesi ve kabul edilmesi gerekirken bedel bakımından kabul kararı verilmesinin hatalı olduğunu, kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili; Dava konusu uyuşmazlığın komisyon bedelinden kaynaklanmasına rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış gibi değerlendirme yapılmasının hatalı olduğunu, istinaf talepleri bulunmamasına karşın kararda istinaf talepleri varmış gibi değerlendirme yapıldığını, bölge adliye mahkemesinin kararında tapu iptali ve tescil isteminin reddedilmesine rağmen hüküm kısmında tapu iptali ve tescil istemi bakımından bir karar vermediğini, yargılama gideri ve vekalet ücreti bakımından da hüküm kurulmadığını, davacı tarafça ilk derece harçlarının yatırılmadığını, davanın zamanaşımından reddininin gerektiğini, 01/08/2006 tarihli belgenin komisyon sözleşmesi niteliğinde olduğunu ve tarafların imzasını içermediğini, bu belgede edimin birden fazla şarta bağlandığını ve şartların yerine gelmediğini, sitenin tesliminin tamamen gerçekleşmediğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmeden kaynaklanan tapu iptali ve tescil mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Davacı …’ın 634 no.lu parsel hissedarı ve davacı …’nın arsa sahipleri vekili olarak davalı yüklenici şirket ile 14/10/2005 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı anlaşılmıştır. Sözleşmeye göre 625 ve 634 no.lu parseller sözleşme konusu olup, dava dışı ihbar olunan … hem 625 ve 634 no.lu parsell hissedarı hem de arsa sahipleri vekili olarak sözleşmede yer almıştır.

2.1. Davalı yüklenici şirket 01/08/2016 tarihli adi yazılı belge ile kat karşılığı sözleşme ile anlaşılan yapı için …’e vaad edilen 1 adet (arsa sahiplerinin istemiş olduğu normal tip bodrum hariç 170 m²) villanın, … ve diğer arsa sahiplerinin rızası ile …’ya ve …’a (müştereken) verileceğini, tapunun tüm sitenin teslim edilmesinden sonra devredileceğini beyan etmiştir.

2.2.Davalı yüklenici şirket, Beyoğlu 57. Noterliğinin 19/03/2012 tarih ve 03524 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacı …’ya karşı, villaların teslim edilmesi için yüklenici şirket tarafından ödenmiş olan bedeller ile site yönetimi için toplanması gereken bedellerin ödenmesini ihtar etmiştir. Söz konusu ihtarname ekinde davacı …’nın sahip olduğu villanın J-19 numaralı villa olduğu belirtilmiştir.

2.3. Dava konusu J tipi 19 numaralı villa nitelikli bağımsız bölüm, 16/02/2010 tarihinde davalı yüklenici adına kat irtifakı nedenine dayalı olarak tescil edilmiştir. Sözleşme konusu işe ilişkin yapı kullanma izin belgesinin 04/06/2012 tarihli olduğu görülmüştür.

2.4. Dosya kapsamındaki 19/09/2016 tarihli bilirkişi raporuna göre arsa sahiplerine düşen 39 villanın teslim edildiği, dava konusu J-19 no.lu villanın da arasında bulunduğu tamamlanmamış olan diğer villaların yükleniciye ait olduğu anlaşılmıştır.

2.5. 07/05/2001 tarihli belgeye göre …, 625 parselde … adına kayıtlı bulunan hissenin tamamı ve 1 dönüm arsanın tapularını 1 ay içerisinde davacı …’ya vereceğini taahhüt etmiştir.

2.6. Yukarıda safahati belirtilen dosya kapsamında Bölge Adliye Mahkemesince, 01.08.2006 tarihli belgenin tapu devri içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanununun 706/I., 818 sayılı Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması gerekirken, şekil şartına aykırı olarak düzenlenmesi sebebi ile tapu iptali ve tescil istemine esas alınmayarak, dava konusu J-19 numaralı bağımsız bölümün davalı yükleniciye düşen bağımsız bölüm olduğu gözetildiğinde, davanın bedel istemi yönünden kabul edilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlerden alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, Karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davacılar yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

17/05/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.