YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/55
KARAR NO : 2023/650
KARAR TARİHİ : 20.02.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Red

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın davalılar …, … Grup Tic. San. Ltd. Şti. ve … Yapı İnş. San. Tic. Ltd. Şti. yönünden reddine, diğer davalılar yönünden husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu taşınmazda müvekkilinin 1/2 oranında hissesi mevcut olup bu hissenin davalılardan … Yapı San. Tic. Ltd. Şti ve …’le yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden tapuda devir ve tescil edildiğini, ancak davalının sözleşmeye aykırı davranarak taşınmaz hissesini 3. Şahıs konumundaki diğer davalılara devrettiğini, müvekkili davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı düşüncesi ile hisse devri yapıldığını, müvekkili davacının okuma-yazma bilmediğini, bu nedenle devir ve tescilin hükümsüz olduğunu ve davalılar arasındaki devrin muvazaalı olduğunu öne sürerek dava konusu taşınmazda 1/2 hisseye ait tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalılardan …, … ve …, davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 20.01.2015 tarihli ve 2011/432 Esas, 2015/33 Karar sayılı kararı ile dosyaya sunulan arsa payı karşılığı inşaat yapı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığı, tapuda hisse devrinin bedeli karşılığı olarak satış suretiyle gerçekleştirildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 12.06.2018 tarih ve 2015/9085 Esas, 2018/3646 Karar sayılı ilamında; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra yapılan tapu devrinin bu sözleşmenin ifası maksadıyla yapıldığı, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinden söz edilemeyeceği, tapu kaydının devir nedeninin de satış olduğu gerekçesini doğru olmadığı öte yandan yeni tapu maliklerine davaya dahil edilmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı, taşınmaz tapu kaydının davalılar arasında el değiştirme yoğunluğu ve hızı, tapu satışı ile taşınmazın kullanım durumunun değişmediği, dosya bozma ilamından sonra dahi el değiştirmeye devam ettiği, davalıların yükleniciden bağımsız bölüm değil arsa satın alma niyetinde oldukları gerekçesiyle davacının hisselerini devralan tapu malikleri ile yükleniciye karşı açılan davanın reddine, diğer davalılar tapu maliki olmadığından haklarında açılan davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak niyetinde olduğunu, davalıların tapu siciline … ilkesinden yararlanamayacağını öne sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Hukuk Usulu Muhakemeleri Kanununun 435, 436 ncı maddeleri, 6098 sayılı Türk Medeni Kanununun 470 nci maddesi ve devamı.

3. Değerlendirme
1. Mahkemece Dairemizin bozma ilamına eylemli olarak uyulmuş olmasına karşın, bozma ilamının gerekleri yerine getirilmemiştir.

2. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

3. Dava konusu olayda ise davacının taşınmazın ½ hissesine sahip olduğu ve yükleniciyle akdettiği adi yazılı sözleşmeyle amaçladığı tasarrufun arsa satışı değil arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak olduğu dosya kapsamıyla sabittir. Bu itibarla, mahkemece yükleniciden yer alan kişiler aleyhine tapu iptali ve davacı arsa sahibi adına tescil kararı verilmesi gerekirken aksi düşünce ve yanılgılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı arsa sahibi … yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

20.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.