YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/603
KARAR NO : 2023/1721
KARAR TARİHİ : 09.05.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/917 E., 2021/1129 K.
DAVALILAR : 1-… vekili Avukat …
2-… vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 27.07.2018
HÜKÜM/KARAR : Red-Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/343 E., 2021/296 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı … vekili ile davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekilince duruşmasız, davalı … vekilince duruşma olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 09.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı … vekili Avukat … ile davalı … vekili Avukat … geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmada hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı … ile müvekkili belediye arasında 20.02.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşme uyarınca arsaların yükleniciye devredildiğini, sözleşmenin 4.maddesi uyarınca alınması gereken temel üstü ruhsatın henüz alınmadığını, inşaata henüz başlanmadığından sözleşmeye konu villaların 12 ay içerisinde bitirilerek teslim edilmesinin mümkün olmadığını, ihtarnameye rağmen işin yerine getirilmediğini, sözleşmeye göre verilmesi gereken 1.000.000,00 TL teminatın 650.000,00 TL’lik kısmının yatırılmış olup, eksik kısmın hala yatırılmadığını, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi ile taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmazsa 650.000,00 TL teminatın belediyeye irad kaydına ve geriye kalan 350.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin temel üstü vizesi başvurusunu yaptığını, davacı belediyenin sebep göstermeksizin başvuru talebini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu siciline güvenerek taşınmazı alan iyiniyetli 3.kişi olduğunu, tapuda herhangi bir şerh olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
1.Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, sözleşme gereğince davalı …’nın temel ruhsatı alınması için gerekli evrakları ve işlemleri yerine getirmediği,

2.Davalı … yönünden ise; davalının diğer davalı … ile birlikte davacıyı zarara uğratmak kastıyla hareket ettiğinin kanıtlanamadığı, davalının cevap dilekçesi ile taşınmazı kredi kullanarak satın aldığı anlaşıldığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin tasfiye hükümlerinin incelenmesinde 3 taşınmaz bedelinin toplam 1.000.000,00 TL olarak belirlendiği, davalı …’e devredilen taşınmazın 5.230,61 m² olduğu, değerinin ise 262.897,17 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, dava konusu iki taşınmazın davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kaydına, 18 parsele ilişkin tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bu taşınmaz bedelinin davalı …’nın teminatından alınarak davacı belediyeye irad kaydına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı … … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; 169 ada 18 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili kurulan hükmün hukuka aykırı ve haksız olduğunu, zira dava devam ederken taşınmazın devredilmesinin mal kaçırma amacıyla yapıldığını gösterdiğini, bu parsel yönüyle de tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerektiğini belirterek hükmün kaldırılmasını istemiştir.

2.Davalı … vekili istinaf dilekçesinde; belediye tarafından ruhsat başvurusunun yapıldığının kabul edildiğini, ancak eksiklikler nedeniyle başvurunun işleme konulmadığının bildirildiğini, kendilerine mevzuat uyarınca belediye tarafından eksikliklerin 15 gün içinde yazılı olarak bildirilmediğini, bu nedenle gecikmeden davalı belediyenin sorumlu olduğunu, müvekkilleri tarafından yapı denetim hizmet bedeli olarak yatırılan bedelin iadesinin talep edilmediğini, ekte gönderilen 11.09.2020 tarihli belgenin müvekkiline ait olmadığını, imzaya açıkça itiraz ettiklerini, gecikmenin nedeninin davacı belediyenin tutum ve davranışları olduğunu, sözleşme kapsamında zaten davacıya 650.000,00 TL’nin ödendiğini, müvekkili tarafından bakiye kalan 350.000,00 TL’yi ödemeye razı olduğunu, hem tapu iptal ve tescil kararı verilmesi hem de davacıya verilen 650.000,00 TL’nin davacıya bırakılmasının haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile
1.Dava tarihine kadar inşaata başlanmadığı, ruhsat başvurusunun eksikliklerden dolayı işleme alınmadığı, eksikliklerin davalı tarafa bildirildiğine dair belge sunulamamış ise de davalı yüklenicinin basiretli tacir olarak ruhsat başvurusuna cevap süresini bilmesi ve süresinde cevap verilmemesi halinde başvurunun akıbetini araştırması gerektiği, davacı ihtar tarihi itibariyle ruhsat başvurusuna cevap süresi dolmamış ise de sözleşmeye göre ruhsat alma süresinin dolduğu, davacı ihtar tarihinden sonra da yüklenicinin ruhsat için başvurusu bulunmadığı, davalının sözleşmeye göre belirlenen güne kadar ruhsat alınmamış ve inşaata başlanılmamış olmasından ağırlıklı olarak kusurlu olduğu, kaldı ki üzerine inşaat yapılacak taşınmazlardan biri yüklenici tarafından diğer davalıya devredilmiş olup bu durumda sözleşmenin uygulanma imkanının da kalmadığı, sözleşmenin usulüne uygun geriye etkili feshi ile tarafların verdiklerini geri isteyebileceği, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının da geçerli bir fesihten sonra iptalinin istenebileceği, bu nedenle tapu iptal ve tescil talebinin tamamen kabulü gerekirken davanın kısmen reddinin doğru olmadığı,
2.Davalı yatırmış oldukları 650.000,00 TL teminat nedeniyle tapu iptali tescil kararı verilemeyeceğini savunmakta ise de sözleşmede arsa bedeli toplamı 1.000.000,00 TL olarak belirlenmiş olup bu bedelin tamamının yatırıldığı iddia edilip ispat edilememiş olması nedeniyle bu savunmanın doğru görülmediği, ayrıca teminat olarak yatırılan 650.000,00 TL’nin davacı arsa sahibinde kalıp hem de tapu iptale karar verilmesinin haksızlık olduğunu savunmakta ise de teminatın iadesine yönelik harcı yatırılarak açılmış bir dava bulunmadığından mahkemece teminatın iadesi konusunda karar verilmemiş olmasında bir isabetsizlik görülmediği,
3.Yine Belediye cevap dilekçesinde; davalının ruhsat alımı sırasında yatırmış olduğu yapı denetim ücretinin iade edilmesini istediğine ilişkin belgeyi de göndermiş ise de davalı bu belgeye karşı beyanlarında açıkça imza itirazında bulunmadığı, istinafta bu belgedeki imzasına itiraz ettiği, yukarıdaki değerlendirmelerin hiç birinde bu belgeye yer verilmediğinden itirazının sonuca etkili görülmediği gerekçesiyle davalı … … vekilinin istinaf başvurusun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil talebinin kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazların davacı adına kaydına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davalı … vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

2.Davalı … vekili temyiz dilekçesinde; müvekkili yönünden gerekçe içermeyen Bölge Adliye Mahkemesi kararının adil yargılanma hakkına aykırı olduğunu, M.K’nın 1023. maddesinin değerlendirilmediğini, müvekkilin aldığı taşınmazın dava konusu olduğunu bildiği ve işbirliği ile kötüniyetli olarak aldığını ispatlayamadığını, bu yönde iddiası bile olmadığını ve buna ilişkin delil sunmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, dava açılırken tapuya şerh konulmasını talep etmediğini, müvekkilinin banka kredisi ile taşınmazı aldığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK’nın 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Davalı … temyiz istemi yönünden;davalı yüklenici sözleşme uyarınca belirtilen süre de ruhsatı almadığı gibi davacı tarafından ihtarname ile verilen süre de de ruhsatı alarak inşaata başlamadığı, yargılama sırasında 169 ada 18 parsel sayılı taşınmazı davalı …’e devretmek suretiyle taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanabilirliğinin kalmadığı, davalı yüklenicinin davacı Belediyeye teminat olarak verdiği bedel için dava açabileceği dikkate alındığında kararda isabetsizlik görülmemiştir.
3.Davalı … temyiz istemi yönünden ise; yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Somut olayda geriye etkili fesih koşullarının oluştuğundan yargılama sırasında taşınmazı devralan davalının Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığından Bölge Adliye Mahkemesi kararı hukuka uygundur.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci
fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil edilmeyen davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalılara ayrı ayrı yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.